特殊用地價格評估培訓教程(84頁)-地產(chǎn)價格-資料下載頁
2025-08-04 10:22本頁面
【導讀】商業(yè)、居住、工業(yè)等用地類型后，用途的獲準具有特殊性的土地。大規(guī)模旅游娛樂設施用地。道路及交通設施用地。市場比較法是評估土地價格的。特殊用地用途轉(zhuǎn)化具有實踐可。在“類似供需圈”內(nèi)尋找案。明確基準地價內(nèi)涵。合理進行用途歸類。該加油站共有6臺電腦加油機，目。前經(jīng)營狀況良好。殖稅的4%計算，增殖稅稅率為17%，根據(jù)對同類加油站經(jīng)營情。上述求取的是加油站總體價值，礎上減去地上物價格。案例采用了收益法和比較法兩種。年總收益、年總成本確定；綜合資本化率的確定：
【正文】 素優(yōu)劣 修正系數(shù) 對外交通條件 方便度一般 一般 0 對內(nèi)交通條件 方便度一般 一般 0 環(huán)境質(zhì)量 污染輕 一般 0 產(chǎn)業(yè)聚集及規(guī)劃發(fā)展情況 產(chǎn)業(yè)聚集及規(guī)劃發(fā)展情況一般 一般 0 宗地自身情況 形狀較規(guī)則 ,地質(zhì)條件一般 一般 0 水電氣供應保證度 水電基本能保證 一般 0 合計 0 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ：土地使用權(quán)使用年限為 50年 ， 年期修正系數(shù)為 ： 由于待估宗地為工業(yè)用途 ,故修正系數(shù)為 ：土地單價＝ V1/平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (公式略 ) (1)土地取得費及相關(guān)稅費 (分析略 )A元 /平方米 安置補助費 (分析略 )B元 /平方米 青苗補償費 (分析略 )C元 /平方米 小計：土地取得費 =(A+B+C)元 /平方米 (分析略 ) 土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、公路建設附加費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (分析略 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 按照有關(guān)統(tǒng)計資料，綜合考慮我國經(jīng)濟增長因素和工業(yè)的實際情況，本次評估取土地開發(fā)的年投資利潤率為 15％，則投資利潤為：投資利潤＝ (征地費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費及土地平整費 )開發(fā)周期 15％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 土地成本費用 =征地費 +相關(guān)稅費 +土地開發(fā)費 +利息 +利潤 ,根據(jù)市場調(diào)查，土地所有權(quán)收益率為 25%，故土地所有權(quán)收益 =土地成本費用土地所有權(quán)收益率 采用成本逼近法評估宗地的過程及評估結(jié)果見表 2 表 2成本逼近法評估過程一覽表 (略 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ③ 土地估價結(jié)果的確定 對兩種方法估價結(jié)果取算術(shù)平均值得 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、溫泉用地評估 (一 )溫泉用地的概念 如果從地中涌出溫水、礦泉水及水蒸氣或其他瓦斯（主要成分為碳化氫的天然瓦斯除外）并且溫度在攝氏 25度以上，或特定種類物質(zhì)含量達到一定標準，我們通常可稱之為溫泉。 林英彥 不動產(chǎn)估價 溫泉用地 : 廣義 狹義 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、溫泉用地評估 (二 )主要評估方法 國外 : 國內(nèi) : 收益還原 （三）應收集的資料： 溫泉的自身特征： 溫泉地區(qū)位條件： 區(qū)域經(jīng)濟條件： 區(qū)域旅游娛樂設施經(jīng)營狀況： 國家政策。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對象基本情況 XXX溫泉井 …..( 略 ) 深度、鉆孔孔徑、管線、流量、涌出量、溫度、溫泉類型、水質(zhì)、礦化度、化驗分析結(jié)果等 ……. (五 )案例分析 中國 XXX市 **溫泉井價值評估（選自《房地產(chǎn)估價案例》） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (五 )案例分析 2． 估價方法選用 委托方成功鉆探這口溫泉井后，準備在這口井的基礎上，建集餐飲、客房、娛樂、桑拿、健身、游泳為一體的四星級酒店 .分析表明，委托方擬建項目符合最高最佳使用原則 … ..故本次評估采用收益法進行評估測算。委托評估溫泉用地價值在數(shù)值上等于溫泉建成后酒店收益值與溫泉未建前酒店收益值之差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3． 估價過程 根據(jù)估價對象的性質(zhì)及特點 ， 對該類溫泉用地進行調(diào)查分析 ， 扣除其自身的個別因素 ， 得出 **市該類溫泉用地的客觀收入和費用標準并以此計算其凈收益 。 （ 1） 年毛收入 根據(jù)委托方提供的資料 ， 擬利用 溫泉井資源建一棟大酒店 … ..根據(jù)對附近規(guī)模較大的酒店及溫泉調(diào)查分析 ， 目前該度假區(qū)內(nèi)的酒店平均上客率大約在45%左右 ， 估計由于溫泉的原因 ， 擬建成物業(yè)的上客率會提高到 80%以上 。 對此需要分項預測 ， 由于估價對象的存在 ， 大酒店建成后每年所增加的毛收入 （ 略 ） 總計： A萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2） 年經(jīng)營費用 （ 由于增加了溫泉的投資與管理 ， 經(jīng)營費用會比原來有所提高 ） ⅰ 營業(yè)成本 、 ⅱ 營業(yè)費用 、 ⅲ 營業(yè)稅及附加 、ⅴ 財務費用 、 ⅵ 經(jīng)營者利潤 年經(jīng)營費用合計： B萬元 （ 3） 凈收益 凈收益 =年經(jīng)營收入 —年經(jīng)營費用 =C萬元 （ 4） 還原利率的求取 本案例按照相關(guān)行業(yè)基準投資收益率標準確定資本化率 ， 即：基準投資收益率 （ i） =實際利率 *權(quán)數(shù) +平均投資利潤率 *權(quán)數(shù) 通過對近幾年該地區(qū)的經(jīng)濟統(tǒng)計資料分析 ， 確定資本化率為 r=% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 5） 收益年限的確定 根據(jù)有關(guān)專家及地質(zhì)工程勘察結(jié)果報告 ， 該名水一號溫泉井的開采年限至少為 20年 ， 本案例采取保守原則 ， 確定估價對象的開采年限為 20年 ， 故確定其收益年限為 20年 。 通過上述分析 ， 將凈收益 、 資本化率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式 ， 測算估價對象的價值為：P=a/r[1—1/(1+r)n]=D萬元 根據(jù)委托方的要求 ， 評估估價對象的目前價值 ，將上價值折現(xiàn)到估價時點 …… .. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、道路用地評估 (一 )公路用地評 ?公路用地的特點：價值量不均、可替代性差、資產(chǎn)流通性差、政府干預大 ?評估方法：成本逼近法、收益法、通過障礙估價法 ?評估要點 應適當劃分區(qū)段 注意土地開發(fā)費用的界定 對公路附屬設施用地可按其各自的用途分別評估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (二 )鐵路路基用地評估 ?范圍界定 ?評估方法介紹 (臺灣 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、荒地評估 (一 )概念 (二 )分類：可參照臺灣的做法 (三 )評估方法 ?與可比案例比較 ?與附近土地比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 The end謝 謝
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