西安住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告doc15-公寓住宅-資料下載頁(yè)
2025-08-04 07:05本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】分析（區(qū)域土地價(jià)值評(píng)價(jià)各個(gè)區(qū)域的土地價(jià)值評(píng)價(jià)。現(xiàn)在發(fā)展程度、科學(xué)教育、居民消費(fèi)層次等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。公里，面積9983平方公里，其中市內(nèi)市區(qū)面積1066平方公里。地區(qū)自古有“八水繞長(zhǎng)安”之美稱。左右，夏季最高溫度在27度左右。2020年底全市總?cè)丝谌f(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人。大連市總?cè)丝跀?shù)為545萬(wàn)，而大連市。實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值689億元，比上年增長(zhǎng)了%。全年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，比上年。城鄉(xiāng)居民收入增加，整體達(dá)到小康水平。相比基本持平，甚至略低于西安的消費(fèi)水平。而大連1999年房地產(chǎn)建筑業(yè)總產(chǎn)值。2020年大連市商品房銷售面積213萬(wàn)平方米。大連少近100萬(wàn)平方米。兩地的在職人員收入大連為6274元，西安。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)6364元，于大連基本相同。第四次人口普查年平均增長(zhǎng)萬(wàn)人，平均增長(zhǎng)率為%。多數(shù)人口消費(fèi)的普通住宅。
【正文】 本區(qū)不適宜外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資。 城內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 一、 城內(nèi)區(qū)人口布局狀況及文化背景：按照行政區(qū)劃來(lái)看，城內(nèi)區(qū)含蓋了蓮湖區(qū)、新城區(qū)和碑林區(qū)三個(gè)城區(qū)，土地面積共12 平方公里，它包括 13 個(gè)街道辦事處，共 37 萬(wàn)人口。許多歷史文化古跡都分布在該區(qū)，民俗文化交相輝映。 二、 城區(qū)的交通狀況：如今，西安的共交運(yùn)輸以取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，共交線路長(zhǎng)度達(dá) 1472 公里，先后開(kāi)通了許多條線路的空調(diào)車和專線車，十分方便。近年來(lái)，西安市不僅乘車環(huán)境得到了很大 的改善，但是城區(qū)內(nèi)的交通情況仍然不很良好，此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 高峰時(shí)間的交通阻塞現(xiàn)象更始讓人頭痛。私人汽車已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入古城尋常百姓家，到 2020 年年底，西安市的私人汽車擁有量已經(jīng)達(dá)到 萬(wàn)輛。 三、 市場(chǎng)現(xiàn)狀：城內(nèi)區(qū)是千年歷史古城的原址，區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地，目前開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)主要是對(duì)舊城區(qū)的改造。但是，西安市的動(dòng)遷難度相當(dāng)大。而且城內(nèi)古跡眾多，一旦挖到古跡會(huì)耽誤很長(zhǎng)一段工期。今年上半年，城內(nèi)新近改造開(kāi)發(fā)土地 畝，開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目共有 18 項(xiàng)，建筑面積為 萬(wàn)平方米，占全市建筑總面積的 %，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米。 上半年城內(nèi)區(qū)商品房的樓盤均價(jià)為 3486 元 /平方米，高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類商品房樓盤均價(jià)為 2876 元 /平方米，商場(chǎng)類樓盤均價(jià)為 8570 元 /平，辦公樓均價(jià) 5331 元 /平，公寓、別墅類商品房樓盤均價(jià)為 4500 元 /平方米。上半年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米。 四、 市場(chǎng)特點(diǎn)分析： 城內(nèi)區(qū)住宅類物業(yè)主要以高層、高檔為主，個(gè)性化品質(zhì)突出。 商場(chǎng)類開(kāi)發(fā)也主要是對(duì)在舊城改造的基礎(chǔ)上建造的，或是在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)建的。高檔化、規(guī)模小、是目前城內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的主要方向。 五、 市場(chǎng)缺陷與預(yù)警：城內(nèi)目前修建的住宅樓盤戶型設(shè)計(jì)偏大，與市場(chǎng)需求相背。城內(nèi)區(qū)有 60%的年輕人沒(méi)有住房，但是卻沒(méi)有購(gòu)買大戶型的能力。近期開(kāi)發(fā)的幾個(gè)戶型較小的樓盤“金色時(shí)此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 代”、“ ”等的熱銷更是驗(yàn)證了這一論點(diǎn)?；谝陨蟽蓚€(gè)方面，城內(nèi)區(qū)住宅更適合開(kāi)發(fā)有特色的小戶型經(jīng)典樓盤。 六、 前景分析：西安城內(nèi)的人口密度相當(dāng)大， 萬(wàn)人 /平方公里，交通擁擠，不適合人居住。和西安城市擴(kuò)張的概念相悖。加之房?jī)r(jià)很高，目前不少城內(nèi)人正相成為遷移。在城內(nèi)區(qū)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目不可取。 城北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 西安市 北部的“西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”與南部的“西安高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”遙相呼應(yīng)。是北部房地產(chǎn)的一個(gè)亮點(diǎn)。但是與南部相比還有一定的差距。 圍繞在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)周圍現(xiàn)已建成大小商品房樓盤 20 余個(gè)，典型的樓盤包括：紫薇苑、雅荷城市花園、明珠花園、雅荷智能花園、凱發(fā)大廈等等。這批樓盤是北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的排頭兵，它們?cè)诤艽蟪潭壬蠋?dòng)了西安的北部房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，西安市政府北遷，也將帶動(dòng)北部的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 北部區(qū)域別墅項(xiàng)目很多，但是銷售情況一般。紫薇苑項(xiàng)目現(xiàn)在分公寓和別墅項(xiàng)目。公寓項(xiàng)目一二期銷售差不多了，下在銷售的是三期的剩 余和四期的期房。別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格 6000 元，旁邊的名士花園售價(jià)4000 元，但是品質(zhì)相對(duì)太差。別墅銷售情況不是太好，雅和度假村別墅，小區(qū)已經(jīng)建成，價(jià)格在 2020 元左右，小區(qū)環(huán)境交好，但是銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝較差， 99 年底開(kāi)始銷售， 2020 年 10 月銷售率只達(dá)到整此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 體的 40%。名士花園是別墅區(qū)（現(xiàn)房）一棟房子都沒(méi)有銷售出去。主要原因是因?yàn)椋?北部居民的消費(fèi)水平比較底。 地理位置比較偏遠(yuǎn)，人氣不旺。 市政配套和生活配套還比較落后，高檔消費(fèi)者會(huì)選擇西高新。 前景分析：北部可供開(kāi)發(fā)的土地資源比較豐富，加之北部的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處 在急速上升階段，北部開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資力度也比較大。合作的可能性很大，土地成本相對(duì)比較低廉。對(duì)于外地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)機(jī)會(huì)也是不錯(cuò)的。
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