【導(dǎo)讀】　　《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》已于1997年10月24日經(jīng)第六次部常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自一九九七年十二月一日起施行?！　】h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的管理工作?！　〉诎藯l　城市地下空間規(guī)劃編制應(yīng)采用準(zhǔn)確、可靠的城市勘察、測(cè)量、水文、地質(zhì)等資料，具體編制工作應(yīng)由相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位承擔(dān)?！　〕鞘械叵驴臻g規(guī)劃需要變更的，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。城市新建民用建筑按照國(guó)家規(guī)定建設(shè)戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，該民用建筑方可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。　　第三十一條　有下列行為之一的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門可根據(jù)情節(jié)輕重，給予警告或罰款的處罰。　　第三十三條　違反本規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　

【正文】 缺位。 　　對(duì)于第一種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，獨(dú)立存在的建筑物作為公用設(shè)施，只是對(duì)其用途依法或依約有明確用途而已，這跟明確建筑物的權(quán)屬?zèng)]有矛盾的。所有權(quán)利的行使都是相對(duì)的，正如我們使用權(quán)屬明確的住宅時(shí)不能違反相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)一樣，人防工程的權(quán)屬也應(yīng)該是可明確登記的，這并不影響戰(zhàn)時(shí)人防工程的使用。 　　對(duì)于第二種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這是對(duì)“地上權(quán)”的一種曲解。依不動(dòng)產(chǎn)的一般法理，“土地”的范圍可以從兩方面來(lái)界定，一是土地的橫向范圍，一是土地的縱向范圍。前者較易理解，后者實(shí)際上是指土地作為不動(dòng)產(chǎn)依其負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利而向地表的上下空間合理擴(kuò)展的范圍。通俗的說(shuō)，就是“土地”實(shí)際上不僅僅是指地表，而是包括了土地地表的上下空間擴(kuò)展范圍。因此在地表以下的土地，也是土地，依附在其中的建筑物也是建筑物，“地下”的國(guó)有土地使用權(quán)，也是國(guó)有土地使用權(quán)，“地下”的建筑物的權(quán)屬，也與一般的建筑物權(quán)屬?zèng)]有區(qū)別，按照現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記辦法對(duì)“地下”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記未為不可。 　　實(shí)踐中，不同類型的物業(yè)小區(qū)人防工程，其權(quán)屬主體是不同的，具體如下：　?。?、開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)把人防工程的建筑面積計(jì)算在內(nèi)，或者在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供人防工程供全體業(yè)主使用，或者把建造人防工程的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)的，人防工程屬于全體業(yè)主共同所有，不必作為獨(dú)立的建筑物進(jìn)行權(quán)屬登記，可以作為全體業(yè)主共有物權(quán)，在業(yè)主的房到產(chǎn)權(quán)證中注明。 　　２、開(kāi)發(fā)商獨(dú)立投資的物業(yè)小區(qū)人防工程，應(yīng)確權(quán)到開(kāi)發(fā)商名下，以利于開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)與管理。 　?。ǘ┪飿I(yè)小區(qū)人防工程是否可以作為地下停車場(chǎng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，投資人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者。如果投資者將人防工程改建為地下車庫(kù)，那么首先必須要獲得規(guī)劃行政管理部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下，根據(jù)國(guó)家對(duì)地下停車場(chǎng)相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改，直至符合地下停車場(chǎng)使用要求后方可作為地下停車場(chǎng)使用。 　?。ㄈ┰谌朔拦こ谈慕榈叵峦＼噲?chǎng)的情況下，停車場(chǎng)的車位能否買賣，收益應(yīng)歸于哪一方。根據(jù)建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》相關(guān)規(guī)定，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。因此。理論上依法改建的地下停車場(chǎng)的車位可以買賣。但在操作中要區(qū)別情況： 　?。?、如果地下停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主共有，那么，出售車位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，收益歸全體業(yè)主。但目前我國(guó)法律沒(méi)有賦予業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)共有物進(jìn)行處分的權(quán)利，所以，目前出售全體業(yè)主共有的地下停車場(chǎng)車位，在實(shí)踐中是不可操作的。但業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)，選聘相關(guān)的企業(yè)對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行管理，其收益扣除必要的管理費(fèi)用后，應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有。 　?。病⑷绻叵峦＼噲?chǎng)的權(quán)屬屬于開(kāi)發(fā)商，那么，開(kāi)發(fā)商將地下停車場(chǎng)分割成各個(gè)車位出售，在法律上不存在障礙。其收益也應(yīng)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有?！　　　　》煽杖保旱叵萝囄划a(chǎn)權(quán)歸誰(shuí) 何時(shí)才能塵埃落定 發(fā)布時(shí)間：20040812 (文章來(lái)源：杭州日?qǐng)?bào)) 　　隨著城市生活水平的提高，汽車逐漸成為人們生活的一個(gè)重要部分，有了車就需要有停車的地方，因此，作為最普遍的停車空間———地下車位的商業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值越來(lái)越為人們所重視。目前我國(guó)法律對(duì)地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬尚無(wú)明文規(guī)定，偶有地方性法規(guī)涉及該問(wèn)題，也是語(yǔ)焉不詳、模棱兩可，立法的滯后導(dǎo)致司法實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，相關(guān)法院的判決也引起了較大爭(zhēng)議。 　　然而問(wèn)題的最終解決還是要回到問(wèn)題本身：地下車位的產(chǎn)權(quán)到底歸屬誰(shuí)？這個(gè)問(wèn)題不分析清楚，關(guān)于地下車位的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)就不會(huì)自然平息，而這種產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)奪的后果，從小處說(shuō)會(huì)影響人們安居樂(lè)業(yè)，從大處說(shuō)甚至可能會(huì)影響社會(huì)安定。因此，筆者認(rèn)為有必要對(duì)這個(gè)問(wèn)題做一個(gè)理性的剖析。 　　筆者的觀點(diǎn)是：雖然我國(guó)目前法律并無(wú)明文規(guī)定，但從理論和事實(shí)的推導(dǎo)來(lái)看，地下車位的權(quán)屬歸屬其實(shí)是清晰的，車位權(quán)屬之爭(zhēng)是一場(chǎng)由于立法滯后和概念混淆而引起的不必要的爭(zhēng)議，雖然從某種意義上來(lái)說(shuō)，這種爭(zhēng)議是必然的。對(duì)于地下車位的權(quán)屬歸屬問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析： 　　一、地下車位權(quán)屬的來(lái)源決定了其權(quán)屬的歸屬 地下車位的權(quán)屬產(chǎn)生源于城市規(guī)劃和國(guó)家有關(guān)人防、地下空間等法律法規(guī)的規(guī)定，并須經(jīng)計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃和人防等主管部門的批準(zhǔn)。它是建設(shè)單位在法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)、在政府職能部門批準(zhǔn)許可下對(duì)城市地下空間的綜合開(kāi)發(fā)和利用，其實(shí)質(zhì)是一種地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)。這種地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)不同于開(kāi)發(fā)商在傳統(tǒng)意義上獲得的土地使用權(quán)，它不是在地表現(xiàn)存空間內(nèi)修建建筑物，而是通過(guò)開(kāi)挖土方，創(chuàng)造一個(gè)新的空間，這種空間是可以獨(dú)立于地上建筑物而存在的。 開(kāi)發(fā)商受讓土地后，就取得了土地使用權(quán)，同時(shí)也就取得了該地塊的地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)發(fā)商基于此開(kāi)發(fā)權(quán)向政府主管部門申請(qǐng)投資開(kāi)發(fā)地下空間，建造了地下車位，就像和在地上建造房屋一樣，不同的是一個(gè)在地表以上，一個(gè)在地表以下，但其性質(zhì)是相同的。開(kāi)發(fā)商基于地上的開(kāi)發(fā)行為取得地上建筑物的所有權(quán)，并依法進(jìn)行銷售。同樣，開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)地下空間的開(kāi)發(fā)行為取得地下車位的所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)利進(jìn)行銷售。這里需要提醒的一點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商取得地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)，并基于該權(quán)利開(kāi)發(fā)取得地下車位所有權(quán)均發(fā)生在房屋交付以前，也就是發(fā)生在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到全體業(yè)主之前。顯然，房屋交付后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，但這并不影響開(kāi)發(fā)商在該土地上已經(jīng)取得的地下車位所有權(quán)，除非開(kāi)發(fā)商將所有權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。 而且開(kāi)發(fā)商對(duì)地下空間的這種投資開(kāi)發(fā)行為客觀上有利于國(guó)家對(duì)有限的土地資源進(jìn)行深入利用，改善人民生活水平。我國(guó)的相關(guān)規(guī)定也體現(xiàn)出了國(guó)家對(duì)這種投資行為的肯定和態(tài)度，比如建設(shè)部的《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條就明確規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。這樣的政策導(dǎo)向無(wú)疑將鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)更多的地下車位，從根本上解決停車難的問(wèn)題。 　　二、地下車位權(quán)屬歸屬的立法走向和司法判定必須有利于地下車位問(wèn)題的解決 　　如前所述，地下車位的所有權(quán)是由于開(kāi)發(fā)商的投資行為而產(chǎn)生的，其權(quán)屬歸于開(kāi)發(fā)商，這一點(diǎn)需要在將來(lái)立法和司法實(shí)踐中予以確立。而這種確立行為將鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商對(duì)于地下空間的投資熱情。反之，如果立法和司法實(shí)踐未能正確認(rèn)識(shí)和處理這一關(guān)系，將地下車位權(quán)屬錯(cuò)誤地確權(quán)給全體業(yè)主，那么作為“經(jīng)濟(jì)人”的開(kāi)發(fā)公司，必然會(huì)采取相應(yīng)措施來(lái)應(yīng)對(duì)甚至規(guī)避這種法律規(guī)定，可能會(huì)出現(xiàn)以下兩種后果：一、除了政府強(qiáng)制性規(guī)定的必要配套外，開(kāi)發(fā)商拒絕開(kāi)發(fā)建設(shè)多余的地下車位。這種后果將使車位更加緊張，停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足停車需求，而且造成土地資源的浪費(fèi)。這個(gè)結(jié)果顯然是誰(shuí)都不愿意看到的；二、開(kāi)發(fā)商繼續(xù)建造地下車位，但因?yàn)槠洳荒芡ㄟ^(guò)銷售車位直接收回投資及獲利，那么就必然會(huì)將這部分建設(shè)成本及利潤(rùn)體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上，造成房屋價(jià)格大幅度上升，直接影響到一般消費(fèi)者的房屋購(gòu)買。 　　三、概念的混淆導(dǎo)致了對(duì)地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清 　　在地下車位問(wèn)題上，無(wú)論是南京法院判決，還是一些學(xué)術(shù)上的文章，都存在著一些概念和觀點(diǎn)上的混淆，筆者在此作一個(gè)簡(jiǎn)單分析： 　　混淆概念一：土地使用權(quán)和地下空間開(kāi)發(fā)權(quán)：在南京市鼓樓區(qū)人民法院的判決中，其中一個(gè)非常重要的理由是該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，開(kāi)發(fā)商不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。這里法院忽視了非常重要的一點(diǎn)是小區(qū)地下車位是建設(shè)在該小區(qū)的地下，其利用的不是小區(qū)土地上方已有的空間，而是在地下開(kāi)挖的空間，地下車位正如地上房屋一樣，都是發(fā)展商經(jīng)過(guò)投資建造形成的，不同的只是存置于地上與地下。因此，地下車位與地上的房屋一樣存在所有權(quán)，所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前都屬于項(xiàng)目的投資人，即屬于發(fā)展商。全體業(yè)主取得的土地使用權(quán)包括的范圍僅僅是地上空間部分權(quán)利，也就是計(jì)算建筑面積，影響容積率，決定土地出讓金金額的部分。而地下車位是不計(jì)入建筑面積，也與容積率無(wú)關(guān)。 　　混淆概念二：公共配套設(shè)施和共有配套設(shè)施：地下車位是整個(gè)小區(qū)或整個(gè)商務(wù)區(qū)的公共配套設(shè)施這一點(diǎn)沒(méi)錯(cuò)，但是這僅僅決定了其使用性質(zhì)。共同配套設(shè)施，只要其沒(méi)有計(jì)入房屋公攤面積、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有承諾贈(zèng)予全體業(yè)主，其所有權(quán)就可以是開(kāi)發(fā)商或第三人的，這一點(diǎn)最明顯的例子就是小區(qū)內(nèi)建設(shè)的學(xué)校和郵局，兩者都是小區(qū)的公共配套設(shè)施，但學(xué)校及郵局的產(chǎn)權(quán)卻顯然不屬于全體業(yè)主共有。因此，此種簡(jiǎn)單地將共同配套設(shè)施等同于共有配套設(shè)施的觀點(diǎn)，在法律上是沒(méi)有依據(jù)的。 　　概念混淆三：計(jì)入成本核算＝擁有所有權(quán)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為地下車位的建造成本已經(jīng)計(jì)入商品房開(kāi)發(fā)成本，因此，該車位權(quán)屬應(yīng)歸全體業(yè)主共有。這種用經(jīng)濟(jì)學(xué)上的成本計(jì)算來(lái)決定法律意義上的權(quán)屬歸屬的做法，是需要探討的。實(shí)際上，商品的價(jià)格構(gòu)成的成本計(jì)算與所有權(quán)轉(zhuǎn)移無(wú)關(guān)，例如生產(chǎn)汽車的生產(chǎn)線的建設(shè)成本必然要計(jì)入汽車價(jià)格，但顯然汽車生產(chǎn)線的產(chǎn)權(quán)并不屬于購(gòu)買該種汽車的全體消費(fèi)者共有。在一個(gè)交易完成后，該項(xiàng)交易中商品的成本還可以因企業(yè)管理策略等的變化而調(diào)整，而此種調(diào)整并不改變商品所有權(quán)歸屬的結(jié)果。 　　綜上所述，筆者認(rèn)為：地下車位權(quán)屬歸屬其實(shí)是清晰的，我們需要的就是通過(guò)立法和司法實(shí)踐將之確定下來(lái)。國(guó)家立法機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)在立法和司法實(shí)踐時(shí)應(yīng)將維護(hù)最廣大人民群眾的利益作為出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)橹挥型顿Y人的權(quán)益得到切實(shí)的保護(hù)，才能鼓勵(lì)更多的開(kāi)發(fā)商來(lái)投資建設(shè)地下空間，從而達(dá)到解決城市停車難問(wèn)題、解決停車占道問(wèn)題、解決廣大老百姓特別是廣大還買不起住房的老百姓行路難的問(wèn)題。地下車位有望獲產(chǎn)權(quán) 杭州明確地下空間使用權(quán) 發(fā)布時(shí)間：20040712 (文章來(lái)源：浙江日?qǐng)?bào)) 　　也許在不久的將來(lái)，單位和個(gè)人在杭州購(gòu)買的地下車庫(kù)等地下空間，將可以取得地下空間土地使用權(quán)證、產(chǎn)權(quán)證等物權(quán)證明。7月8日公布的新的《杭州市土地登記辦法》，對(duì)“地下空間使用權(quán)”的取得問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。 　　這次出臺(tái)的新辦法對(duì)1994年發(fā)布的原辦法作了適當(dāng)調(diào)整，其中一大特點(diǎn)是對(duì)地下空間登記發(fā)證作了新規(guī)定。依法取得地下空間使用權(quán)的單位或個(gè)人，可申請(qǐng)登記獨(dú)立使用的地下空間，其土地權(quán)利則確定為地下空間土地使用權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利。同時(shí)，以出讓方式取得的，確認(rèn)為地下空間出讓土地使用權(quán)；以劃撥方式取得的，確認(rèn)為地下空間劃撥土地使用權(quán)。這些規(guī)定的首次明確，為日后發(fā)放地下空間產(chǎn)權(quán)證提供了有效的法律依據(jù)。目前，在房地產(chǎn)交易中，消費(fèi)者在取得地下車位等地下空間后，無(wú)法得到政府頒發(fā)的有效產(chǎn)權(quán)證明，一般采取“長(zhǎng)期租用”等辦法替代。有了這一法律依據(jù)后，單位和個(gè)人將得到更好的財(cái)產(chǎn)保護(hù)。 　　杭州市國(guó)土資源局地籍處有關(guān)人士稱，由于地下空間登記發(fā)證的技術(shù)性較強(qiáng)，具體辦法還將由市國(guó)土局會(huì)同房地產(chǎn)管理部門和人防部門等協(xié)商后另作決定?，F(xiàn)在，暫時(shí)還不會(huì)向社會(huì)開(kāi)放辦理地下空間使用權(quán)的登記。不過(guò)，一旦具體辦法出籠，在全國(guó)也是具有突破性意義的。作者：金波 16