【導讀】鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析.................8

　　

【正文】 多斯市域近中遠期總人口規(guī)劃分別為 158 萬、 168 萬、 172 萬，市域城鎮(zhèn)等級規(guī)模規(guī)劃為一市三區(qū)（中心城市鄂爾多斯市，由東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和阿勒騰席熱鎮(zhèn)三區(qū)）和成吉思汗陵旅游特區(qū)組成。 25 1995 年至 2020 年間，在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對西部地區(qū)投入力度的推動下，鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展快速平穩(wěn)。“十五”期間，鄂爾多斯市各項經(jīng)濟建設指標連續(xù)保持兩位數(shù)增長速度。 5年累計創(chuàng) 造 GDP 總量是前 51 年的兩倍；全市 8 個旗縣區(qū)的財政收入都已過億元。 2020 年，鄂爾多斯市 GDP 約為 1560 億元，人均 GDP 近 104698 元，財政收入達到 265 億元，比上年增長 %，居內(nèi)蒙古自治區(qū)盟市之首；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入分別達到 7052元。增長勢頭良好的經(jīng)濟，為 房地產(chǎn) 業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望未來，全市經(jīng)濟增長仍將保持快速、穩(wěn)健勢頭 ,從而為 住房 消費發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 政策環(huán)境 鄂爾多斯 市委 、 政府工作以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關 系，適應宏觀調(diào)控，突破瓶頸制約，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，培育壯大優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)集群，加快建設能源重化工基地；深入推進社會事業(yè)發(fā)展和精神文明、政治文明建設，努力構建和諧社會，促進經(jīng)濟社會快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。以城市核心區(qū)和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)建設為重點，加快城鎮(zhèn)化進程，在重點地區(qū)和重點項目上重點突破，整體提升城市化水平。 進一步加大 東勝區(qū)、 康巴什新區(qū)、鐵西區(qū)、阿鎮(zhèn)的基礎設施和重點工程建設力度，構建城市核心區(qū)，拉大城市發(fā)展空間，增強人口承載和產(chǎn)業(yè)集聚能力，為盡快實施政府搬遷創(chuàng)造條件；加快旗府所在地和產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)建設，突出提升樹林召、薛家灣 、成陵旅游區(qū)、烏蘭木倫、蒙西、棋盤井、烏審召、巴拉貢、上海廟等城鎮(zhèn)的建設檔次和水平，使鄂爾多斯整體城市 26 面貌有明顯改觀。規(guī)劃建設沿黃河工業(yè)新區(qū)，為煤電、化工等大項目的擺布實施創(chuàng)造條件。 強化城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐，根據(jù)工業(yè)經(jīng)濟、重大項目、重點企業(yè)和工業(yè)園區(qū)的服務需求，配套跟進服務項目，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，擴大就業(yè)容量。結合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革，優(yōu)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局，逐步向資源稟賦好、產(chǎn)業(yè)基礎強、發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)集中。 把經(jīng)營城市的理念貫穿于城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、管理的全過程，通過政府引導、市場運作，建立和完善國有土地收購儲備和招標拍賣制 度，增強政府對土地市場的調(diào)控能力，為城鎮(zhèn)建設集聚資金。放寬城鎮(zhèn)公用事業(yè)市場準入，吸引更多的社會資金投入城鎮(zhèn)建設。 人口環(huán)境 鄂爾多斯地區(qū)是內(nèi)蒙甚至全國近幾年發(fā)展速度最快的城市之一 ,鄂爾多斯依托資源優(yōu)勢 ,在最近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過了呼包二市 ,但隨著經(jīng)濟的發(fā)展人力資源的匱乏已經(jīng)凸現(xiàn)出來 ,目前鄂爾多斯在整個內(nèi)蒙地區(qū)擁有高等教育程度的人口低于全區(qū)平均水平 ,高中和中專的受教育人口也遠遠低于全區(qū)平均水平 ,在科技人員的絕對數(shù)量上也嚴重不足 ,這以上的一切都說明鄂爾多斯地區(qū)目前人力資源水平低下 ,整體 素質(zhì)不高 ,這些都將會成為影響鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸因素。鄂爾多斯人也深刻地認識到這一點 ,好多鄂爾多斯當?shù)厝硕及炎约旱淖优M量送到呼包二市或者其它地區(qū)去學習 ,甚至在子女讀到初中、高中時就將子女送到外地讀書 ,這也充分說明雖然鄂爾多斯人現(xiàn)在的整體素質(zhì)不高 ,但他們對文化的要求卻更加渴望 ,因此在我們項目的配套過程中應該將教育的元素作為重點考慮 ,此 27 舉必然可以吸引更多當?shù)厝说年P注。 “ 十五 ” 計劃以來，鄂爾多斯市不斷推進地區(qū)社會經(jīng)濟全面、健康、快速發(fā)展。工業(yè)化速度加快、城鎮(zhèn)化水平提高、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營穩(wěn)步推進。同時人口轉 移步伐也隨之加快， 2020 年以來鄂爾多斯市累計轉移農(nóng)村牧區(qū)人口 20 多萬人，有效地帶動了農(nóng)村牧區(qū)社會經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，促進了農(nóng)牧民收入的增加。 基礎設施條件 交通運輸 東勝境內(nèi)交通便捷、運輸發(fā)達。城區(qū)距包頭機場 96 公里，距呼和浩特市 248 公里，距北京市 800 公里，距西安 800 公里，距蘭州 850 公里，距太原 585 公里，距寧夏 437 公里，距規(guī)劃建設的鄂爾多斯機場公有 15 公里。10 210 國道包（頭）東（勝）高速公路縱橫貫穿市區(qū)，包（頭）神（木）鐵路、包（頭）府谷公路沿市而過，公鐵交通干道與全國公 鐵路網(wǎng)相連通。呼（市） — 準（格爾）鐵路、大（同） — 準（格爾）鐵路、準（格爾） —東（勝煤田）、東（勝） — 烏（海）正在開工建設和擴能改造。隨著東勝路網(wǎng)逐步完善，鐵路現(xiàn)代化水平將不斷提高，東勝的經(jīng)濟將持續(xù)、快速、健康發(fā)展，東勝必將成為內(nèi)蒙古中西部交通運輸?shù)臉屑~。 本工程位于東勝區(qū)銅川鎮(zhèn)，西距東勝區(qū)城區(qū) 12km，廠址四周均為草原，遠離居民區(qū)。原料運輸距離短、能耗低。與東勝 —— 包頭公路相通，交通運輸十分方便。廠址位置選擇是經(jīng)濟合理的。 郵電通信 鄂爾多斯市經(jīng)過多年的建設，在郵政、電信機構增設，交換容量、網(wǎng) 28 點的增擴 、傳輸網(wǎng)絡的優(yōu)化，用戶接入網(wǎng)絡的完善，通信的覆蓋增容、補點等方面有了較大的突破。呼西光纜貫通，網(wǎng)通、移動、聯(lián)通、鐵通幾大信息網(wǎng)絡覆蓋全境。 市區(qū)通訊已與全國聯(lián)網(wǎng)，可直撥國內(nèi)外長途電話和發(fā)送傳真。 水、電、氣等供應情況 本項目水、電、氣供給由東勝區(qū)塔拉壕汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共設施提供 。 變配電房設備均采有成套設備，具有占地面積小，經(jīng)濟技術性能指標優(yōu)越等特點。二座配電房采用電纜環(huán)網(wǎng)供電方式，以提高供電的可靠性。各變配電房采用放射式向各用電單元配電，各用電單元內(nèi)配電采用樹干式和放射式結合的方式配電，低壓配電半徑不超過 300 米。 天然氣供應來鄂爾多斯市天然氣公司供應，由用戶調(diào)壓裝備調(diào)壓。 供水由產(chǎn)業(yè)園區(qū)市政供水管網(wǎng)提供。 市政條件 給 水工程 本項目主要為生活用水，水源采用市政自來水 ， 由市政給水管網(wǎng)接入兩根 DN150mm 的管道，給水 可滿足 項目 需要 。 污 水 采用污、廢合流的排水方 式，污廢水經(jīng)室外化糞池（餐飲業(yè)廚房排水經(jīng)隔油池）初步處理后排至市政排水管網(wǎng)。 雨 水 根據(jù)建筑要求采用內(nèi)排或外排方式，雨水以蓄留回滲為主，大雨時來不及回滲的雨水經(jīng)室外雨水管收集排至市政雨水管網(wǎng)。 29 供電 要求有兩路獨立的 10kV 電源，兩路電源互為備用，每路能承擔全部負荷。 供暖 建議優(yōu)先采用步行街市政熱力管網(wǎng)作為一級熱源，根據(jù)服務的環(huán)境保障系統(tǒng)的不同，換熱站將要求提供下列系統(tǒng)不同參數(shù)的熱水：散熱器采暖系統(tǒng) —— 95/70℃；空調(diào)及通風進風預熱系統(tǒng) —— 95/70℃；空調(diào)再熱系統(tǒng)—— 65/55℃。 燃 氣 燃氣氣源為天 然 氣，采用城市集中供氣，是公共建筑餐飲服務主要使用的基礎能源。 通信及有線電視 通信及有線電視信號已具備接入條件 。 從地質(zhì)和市政總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上水、下水、雨水、通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。 30 第四章 建設方案 本 項目編制 執(zhí)行現(xiàn)行國家、建設部建筑設計規(guī)范、標準及 當?shù)?有關標準、規(guī)定。主要的規(guī)范、標準包括但不限于： 《民用建筑設計通則》 GB503522020 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 JGJ502020 《 建筑設計防火規(guī)范》 GB500162020 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595（ 2020 版） 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797 《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》 GB5022295 《公共 建筑 節(jié)能設計標準》 GB501892020 《住宅 建筑設計規(guī)范 》 GB500961999(2020 年版 ) 《住宅 建筑規(guī)范 》 GB503682020 《公共 建筑 節(jié)能設計標準》 GB501892020 《民用 建筑 節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分） JGJ2695 及其他相關規(guī)范 劃設計主題 以人為本， 融合自然 本項 目 將 建筑與環(huán)境 景觀緊密結合 ， 體現(xiàn)出 精神上的 生活氛圍 。 從微觀到宏觀的過渡 ， 使得 建筑的本身與周圍景觀 的設計相輔相成， 渾然一體 。規(guī)劃設計突出“以人 為核心 ” 的原則，著重 對周邊環(huán)境 、住宅建設、人的 31 關系進行了潛移默化 的修飾。 將設計重點著眼與 居民對居住環(huán)境 、居住類型和物業(yè)管理三方面的需求 ，同時使居住小區(qū)滿足住宅的居住性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性 。 規(guī)劃的用地布局及空間組 以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷性及 舒適性，做到以人為本，為人服務，在滿足日照、采光、通風 的基礎上著重進行綠 地系統(tǒng)規(guī)劃。 彰顯條狀的空間序列 以條形的住宅建筑形體為原型 ，在統(tǒng)一中尋求變化 。將建筑空間向周邊開敞，形成內(nèi)部 連續(xù)完整的建筑立面以及連續(xù)順暢的居住建筑界面。 總體規(guī)劃 整體規(guī)劃結合場地現(xiàn)狀，使各類要素交織在一起共同作用的有機體系。 在基地內(nèi)，綠化系統(tǒng)強調(diào)城市景觀節(jié)點，同時兼顧 周邊環(huán)境的 要求，充分滿足 住宅的居住性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性， 營造具有特色的城市廣場與和諧的休閑環(huán)境。 景觀軸與景觀節(jié)點相互映襯，相輔相成 ，將中心綠地、宅間綠地、沿街綠地相結合，使之 成為統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)， 做到居住與 休憩 為 一體的高品質(zhì)住宅 。 總平面布置及功能布局 總平面呈 長方 形，在 周邊路網(wǎng)的貫通下 ，以及小區(qū)系統(tǒng)性 綠化的映襯下，通過 與整個城市景觀軸線形成呼應 ，使小區(qū)的建設及居住環(huán)境更勝一籌。 整個小區(qū)分為 A、 B、 C、 D 四個區(qū) 。 每個小區(qū)通過道路和綠化帶分割和 32 聯(lián)系，各個小區(qū)內(nèi) 通過棟與棟之間建筑小品上的相互連接 ， 加之 小區(qū)廣場的充分融合，更體現(xiàn)了小區(qū)卓越的構思、 深度的設計， 以及 “ 人與自然 ”的 美妙配合 。 交通設計 結合地形特點與空間布局，加強各組團相互 貫連。道路設計與住 宅 區(qū)域 相結 合，強調(diào)對景與轉折。以形成步移景移的空間 變化，共同創(chuàng)造良好的內(nèi)外步空間景觀。整體道路交通系統(tǒng)以車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)為框架，同時，宅間道路與步行道路有機結合 ，使二者自成體系。規(guī)劃注意協(xié)調(diào)機動車、自行車 、人行三種交通方式的關系，小區(qū)通過周邊 式環(huán)狀道路和步行軸有效地將 汽車交通和步行交通分離開。依據(jù) 居民出行方向及外圍城市道路狀況設置小區(qū)出入口。 景觀 設計 本規(guī)劃以步行 綠化主軸為設計重點，以帶狀綠化 為主要布置形式，結合步行系統(tǒng)規(guī)劃 ，有機聯(lián)系各組群綠地 ，使 各個 組群綠化連為一體， 增 強戶外空間連續(xù)性 。將綠化、 中心綠地、宅間綠地 和沿街綠地相結合，使之成為統(tǒng)一綠化系統(tǒng)。綠化環(huán)境設計在 強調(diào)組團空間個性 化 塑 的同時，更為注意整體意境。小區(qū)綠地采用 核與軸、點線面相結合的手法形成小區(qū)中心綠地 即 宅間綠地二級綠化系統(tǒng)，從而使綠地更 均勻的接近居民。 尤其 A、 B區(qū)的商住樓前景觀 是商業(yè)景觀和居住景觀的完美的結合。 日照間距 根據(jù)內(nèi)蒙 古 的氣候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，為了協(xié)調(diào)建筑與道路及景觀的關系，部分建筑在朝向上按一定角度合理變化。 33 經(jīng)過日照時間的計算，小區(qū)內(nèi)住宅完全符合當?shù)氐娜照諘r間要求，且南北垂直間距不小于 30 米。 總平面雨水排水與回收利用方式 場地內(nèi)部道路最小縱坡為 ％，橫坡為 ％，主要道路采用雙坡，次要道路及消防車道采用單坡，地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水管，道路結構擬采用混凝土路面做法。 總平面設計指標 建筑方案描述 戶型及單體平面設計 戶型設計總體上尊重當?shù)貧夂蛱攸c及生活習慣，功能空間分布合理，序 號 名 稱 數(shù) 量 單 位 備 注 1 規(guī)劃用地 面積 ha 2 總建筑面積 萬 m178。 其中：地上建筑面積 萬 m178。 地下建筑面積 萬 m178。 3 建筑密度 26 % 4 建筑容積率 5 綠 地 率 34 % 6 規(guī)劃 機動車停車數(shù)量 2630 輛 其中 地上停車 800 輛 地下停車 1830 輛 9 機動 車停車指標 輛 /戶 34 動靜分區(qū)明確，房間方正，陽光充足， 充分考慮人的生活行為軌跡，做到干濕分離。注重細節(jié)，細部處理，空調(diào)洗衣機全部預留到位。 建筑造型設計 采用明朗、清秀、典雅的“ 新古典 ” 風格的設計手法， 配合三段式的立 面造型，給予組團宜居的形象定位。 外立面以暖色調(diào)為主，底層基座采用深灰色仿石磚，墻身為淺駝色涂料，外墻局部以深色鑄鐵花式 和乳白線條加以點綴裝飾。 注重細部設計與處理， 包括空調(diào)位置的合理設計與美化，陽臺的線角與玻璃及實墻的細化處理，凸窗 及 平窗的做法細節(jié)均進行深入設計，以求建筑更加 符 和 當代人的審美要求。 建筑功能 居住區(qū) 在設計上追求高新技術的廣泛應用，并充分考慮最終使用者的需要。在建筑結構、電梯選配、空調(diào)系統(tǒng)、自動控制系統(tǒng)、車流、人流設計等方面，采用了先進的設計和設備。這種種設計保證了舒適和節(jié)能 ， 體現(xiàn)了對效率的追求、對人的關懷。 建筑結構