房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的法律風(fēng)險、對策及如何起草合作開發(fā)房地產(chǎn)合同(編輯修改稿)
2025-06-19 06:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 過戶至項目公司名下； （ 3）甲方有土地使用權(quán)但無資質(zhì)，乙方有資質(zhì)，以乙方名義開發(fā)，應(yīng)將土地使用權(quán)過戶至乙方名下。如果產(chǎn)生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認(rèn)定為名為聯(lián)營（合作）實為掛靠（出租營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書）的無效合同的 風(fēng)險。 資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風(fēng)險； 出資不到位糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)中較為常見，出資不到位的行為性質(zhì)為違約，違約方應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)違約責(zé)任，直至合同解除。關(guān)于出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當(dāng)事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應(yīng)該按照違約責(zé)任來追究出資不到位一方當(dāng)事人的責(zé)任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應(yīng)當(dāng)及時處理該問題，要求未出資的出資 人出資，并且依約承擔(dān)違約責(zé)任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當(dāng)然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。 因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經(jīng)濟(jì)損失的法律風(fēng)險； 一方利用財務(wù)上便利，在財務(wù)上做技術(shù)處理轉(zhuǎn)移利潤、銷售款等； 一方利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)通過合同簽訂、簽證等方式轉(zhuǎn)移利潤、銷售款等； 投資爭議的法律風(fēng)險 對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的過錯或者當(dāng)事人過錯無法確定 的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。 利益分配爭議的法律風(fēng)險 合作開發(fā)房地產(chǎn)案件中，經(jīng)常會出現(xiàn)房屋實際面積與合同約定的面積、規(guī)劃建筑面積不符的現(xiàn)象。這往往是因為市政規(guī)劃的變更、當(dāng)事人對項目設(shè)計方案的變更等原因?qū)е碌?。房屋實際面積在不同的情況下，可能超出規(guī)劃建筑面積，也可能少于合同約定的面積，以下將分別進(jìn)行論述。 在合作過程中，房屋實際面積超出規(guī)劃建筑面積，首先應(yīng)經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)的，當(dāng)事人請求分配的，不予受理，已經(jīng)受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批準(zhǔn)可能導(dǎo)致兩種不同結(jié)果，一種是批準(zhǔn)，另一種則是被認(rèn)定為違章建筑。如前一種結(jié)果，超出部分經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)合法后，當(dāng)事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協(xié)商約定分配比例；協(xié)商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結(jié)果為后一種，超出部分被政府主管部門認(rèn)定為違章建筑的，將會予以拆除，其損失由當(dāng)事人按照各自的違約責(zé)任分別承擔(dān)；雙方違 約責(zé)任無法確認(rèn)的，參照合同約定的投資比例分擔(dān)。同時，房屋實際面積的增加可能直接導(dǎo)致投資數(shù)額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數(shù)額同樣超出合同的約定），對于增加的投資數(shù)額，當(dāng)事人對不符部分?jǐn)?shù)額的分擔(dān)比例，可以參照合同約定的當(dāng)事人各方的投資數(shù)額比例分擔(dān)，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現(xiàn)上述第二種可能的，當(dāng)事人存在過錯導(dǎo)致投資數(shù)額增加的除外。 由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到變更規(guī)劃、資金不到位、施工、合同約定不明等原因會導(dǎo)致實際建筑面積少于合同約定，容易引發(fā)糾紛。在出 現(xiàn)房屋的實際建筑面積少于合同約定的面積時，當(dāng)事人不能協(xié)商達(dá)成一致 ，則需追
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