【文章內(nèi)容簡介】 料：水泥、石膏、石灰。水玻璃、水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機材料 植物類材料 木材、竹材及其制品 高分子材料 塑料、涂料、膠粘劑等 瀝青及其制品 石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品 復(fù)合材料 無機材料基復(fù)合材料 鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土 有機材料基復(fù)合材料 瀝青混凝土、膠合板、纖維板等 2）建筑材料的基本性質(zhì) A） 材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù) ? 密度：材料再絕對密實狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下單位體積的質(zhì)量。 ? 體積密度：材料再自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般成為堆積密度。 ? 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。 ? 密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。 密度何體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料中孔隙的多少。一般情 況下，材料的孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能、耐久性能越低。 B） 材料的力學(xué)性質(zhì) ? 強度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應(yīng)力（單位面積承受的力）值來表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。不同的材料，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。 ? 彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去除后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為 材料的彈性。反之，當(dāng)外力去除后，不能完全恢復(fù)原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形，當(dāng)外力超過一定數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。 ? 韌性與脆性：材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱為脆性，具有此性質(zhì)的材料稱為脆性材料，如石材、磚、素砼等。脆性材料一般抗壓強度高于其抗拉強度。材料在沖擊、振動力作用下產(chǎn)生較大變形而不至被破壞的性質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料， 如鋼材、木材等。 ? 硬度與耐磨性：材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗 磨損的能力稱為耐磨性。在建筑工程中，用于路面、地面、樓板面的材料都需要較高的硬度和耐磨性。 C） 材料的物理性質(zhì) ? 耐水性：材料長期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的能力稱為耐水性。建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有較好的耐水性。 ? 抗?jié)B性：材料抵抗壓力水或其他液體滲透的能力稱為抗?jié)B性。如衛(wèi)生間的地面所使用的材料就要求有很好的抗?jié)B性。 ? 抗凍性：抗凍性是指材料在吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作用而不被破壞，同時也不嚴(yán)重降低強度的性質(zhì)。寒冷地區(qū)建筑物的外墻與外界接觸的構(gòu)件所使用的材料，要求具有較好的抗 凍性。 ? 吸濕性：材料在空氣中吸收水分的能力稱為吸濕性。室內(nèi)裝飾材料具有一定的吸濕性，可以調(diào)節(jié)、穩(wěn)定室內(nèi)的濕度。 ? 導(dǎo)熱性：材料傳到熱量的能力稱為導(dǎo)熱性，用物理學(xué)的導(dǎo)熱系數(shù)表示。導(dǎo)熱系數(shù)越小，則材料的保溫隔熱性能越好。材料的導(dǎo)熱性能，取決于材料的化學(xué)組成、孔隙率、含水率、溫差等因素?？紫堵矢撸匦院?；含水率高、溫差大，保溫性差；建筑物外墻一般度采用多孔的保溫材料，如粘土磚、加氣砼等。 ? 熱容量：材料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱為熱容量。建筑工程中采用導(dǎo)熱系數(shù)消，熱容量大的材料可以起到保溫隔熱、保持室內(nèi)溫度恒定、節(jié) 約能源的作用。一般情況下，磚混結(jié)構(gòu)房屋較之鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋具有更好的保溫隔熱性能。 ? 耐燃性與耐火性：材料抵抗然受的性質(zhì)稱為耐燃性。建筑材料按耐燃性分為 4 級： A 級，不燃燒體； B1 級，難燃體； B2 級，可燃體； B3 級，易燃體。材料抵抗高熱或火的作用，保持原有性質(zhì)的能力，稱為耐火性。耐火性與耐燃性不同，如鋼材是不燃燒體，但在高溫或火的作用下短時間內(nèi)就會變形，失去原有的強度，甚至熔融，因而不術(shù)語耐火材料。建筑材料或構(gòu)件的耐火性用耐火極限表示，即從受火作用到失去支持能力、完整性被破壞或失去防火作用的時間。 ? 吸聲性與隔聲性 ：聲能穿透材料和被材料消耗的性質(zhì)稱為材料的吸聲性。阻止聲能穿透材料的性質(zhì)稱為隔聲性。一般情況下，多孔材料吸聲性較好，體積密度大的材料隔聲性好，多層材料和帶夾層的材料隔聲性也較好。 第二章 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 一、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 二、商業(yè)地產(chǎn)市場的重要新性 三、市場調(diào)研的內(nèi)容 四、調(diào)研的方法 第三章 目標(biāo)商業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 一、發(fā)展商背景介紹 萬科集團介紹 “你好，廣州” —— 最親切的問候，只因為精通各地人文。來自萬科，一個20 年發(fā)展歷程， 18 個城市、近 60 多個樓盤的全國性大企業(yè)， 卻有細(xì)致的人性關(guān)懷，從遍布全國的一張張滿意笑臉，從內(nèi)部到外部的一致推崇，或許可以看到成功的秘訣 —— 人性向往受尊重的愿望總是得到最大的滿足。 萬科企業(yè)股份有限公司， 1984 年成立，中國大陸首批公開上市企業(yè)之一（深交所股票代碼 000002），以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)。截止 2021 年 12 月 31 日，萬科總資產(chǎn)為 105 億元，分別在深圳、上海、北京、廣州、中山、東莞等城市進行規(guī)?；≌_發(fā)。 今年是萬科成立 20 周年，一直以來，萬科給自己的定位是中國房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)跑者”，憑借一貫的創(chuàng)新精神及人文關(guān)懷，萬科樹立了全國性住宅品牌，于 2021年及 2021 年兩度入選世界權(quán)威雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家中小型企業(yè)，并于 2021 年及 2021 年連續(xù)兩年獲得中國最受尊敬企業(yè)稱號。 ◆ 萬科的核心價值觀 —— 創(chuàng)造健康豐盛人生 ? 客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴 ? 人才是萬科的資本 ? 持續(xù)增長和領(lǐng)跑 ? 陽光照亮的體制 廣州市萬科置業(yè)有限公司介紹 廣州市萬科置業(yè)有限公司為萬科集團全資附屬公司，創(chuàng)建于 2021 年，注冊資金 5000 萬元。 萬科集團在廣州的發(fā)展是萬科集團珠三角戰(zhàn)略布局中的關(guān)鍵核心之一，因此實現(xiàn)健康快速發(fā)展是公司近 3年的主要目標(biāo)。廣州萬科成立的 第一年，便先后獲取四季花城、黃埔項目、南湖項目三個項目，土地儲備接近百萬平方米建筑面積。憑借萬科對居住的理解和對品質(zhì)生活的一貫追求，以萬科集團 15 年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗為后盾，公司首先確定了“定義嶺南新生活”的企業(yè)宗旨，致力于在廣州本土文化和國際化之間尋找契合點，為廣州人打造理想的生活家園，引領(lǐng)積極健康的現(xiàn)代嶺南生活方式，并以“新銳”、“前衛(wèi)”的建筑作品，促進廣州市的國際化形象提升。 萬科集團擁有強大的產(chǎn)品研發(fā)力量，頂級的戰(zhàn)略供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)、出眾的質(zhì)量保證體系。所有這些構(gòu)成萬科在廣州住宅產(chǎn)品的獨特魅力。公司并將延續(xù) 與發(fā)揚萬科的優(yōu)秀企業(yè)價值觀與文化，讓“健康豐盛人生”理念在工作與生活中獲得延展。伴隨著一個新的職業(yè)經(jīng)理團隊的逐步壯大，公司將帶給廣州房地產(chǎn)市場、帶給萬科集團新的活力。 廣州萬科大事記 2021 年 11 月 29 日，萬科成功競得南海黃岐區(qū)泌沖崗地塊國有土地使用權(quán)。項目的最終落定，拉開了萬科進軍廣州的序幕。 2021 年 5 月王石董事長成功登頂珠峰， 5 月 2830 日廣佛深三地媒體赴成都參加歡迎儀式 2021 年 6 月，廣州萬科與合作方就南湖項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓正式簽署協(xié)議，布下萬科正式進入廣州的第一枚棋子。 2021 年 8 月 ，萬科地產(chǎn)與合作方在黃埔區(qū)區(qū)政府舉行“廣州市黃埔區(qū)大沙地項目簽約儀式”。 2021 年 8 月廣州萬科四季花城開工。 2021 年 10 月，以“您好，廣州”為主題，以戶外廣告牌、公關(guān)活動、互聯(lián)網(wǎng)等為傳播手段，正式開始萬科品牌在廣州地區(qū)的全面推廣。 2021 年 1 月 8日，深圳萬科、廣州萬科、中山萬科、東莞萬科四地聯(lián)動，在廣州東方賓館舉行“萬科地產(chǎn)華南萬客會成立酒會”，華南萬客會正式成立并全面啟動。 2021 年 3 月 10 日，“萬科集團 2021 年業(yè)績發(fā)布暨發(fā)展戰(zhàn)略說明會（廣州專場）”在廣州東方賓館舉行。萬科集團董事長王石、 總經(jīng)理郁亮、財務(wù)總監(jiān)王文金以及萬科華南區(qū)域負(fù)責(zé)人徐洪舸、廣州萬科總經(jīng)理杜晶等萬科集團管理層出席推介會。 ? 萬科于 2021 年正式啟動“磐石行動”提出了未來三至五年萬科工程管理的發(fā)展策略。 2021 年 3 月 24日，萬科集團“磐石行動 .北京會議”在北京東方 君悅酒店召開，廣佛媒體共 14 人參加了是次盛會，并參觀了北京萬科和天津萬科兩地項目。 ? 2021 年 4 月，廣州萬科 .四季花城通過“地鐵二號線紀(jì)念堂美麗體驗站”、“情景展示美麗體驗站”等創(chuàng)新的特色推廣方式，集合戶外媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體等傳播手段，正式亮相廣州市場。 ? 2021 年 4 月 17 日，逾百名萬客會的廣州地區(qū)新會員參加“會員深圳行活動”，參觀了“深圳萬科四季花城”、“深圳萬科東海岸”、“萬科集團建筑規(guī)劃研究中心”，親身實地感受萬科的產(chǎn)品特色和社區(qū)文化。 ? 2021年 4月 18日，“來自布伊諾斯艾利斯的探戈火焰 —— 萬科四季花城之夜”在中山紀(jì)念堂舉行，逾三千名觀眾欣賞了來自阿根廷經(jīng)典探戈舞團精彩的訪華專場演出。 ? 2021 年 5 月 1日萬科四季花城體驗式開放日。 5 月 1日 7日該盤現(xiàn)場有多項趣味體育活動、精彩表演和游園活動。七天到場的客戶達 2 萬多人次，現(xiàn)場下了誠意金達 8 百多位客戶。 ? 2021 年 5 月 15 日萬科四季花城產(chǎn)品說明會。 5 月 15 日開放示范單位時，邀請下了誠意金的準(zhǔn)業(yè)主參加。同時，該項目的建筑設(shè)計師、規(guī)劃師、物業(yè)顧問等親臨現(xiàn)場，解答準(zhǔn)業(yè)主的提問。 當(dāng)天過來樓盤現(xiàn)場的意向買家和行業(yè)人士至少超過 5000 多人次。 ? 2021 年 5 月 29 日萬科四季花城正式銷售。首次推出 498 套單位，僅用了兩天就售出近八成。 二、項目地理位置及分析 地塊分析 項目鄰近區(qū)政府。項目東邊的石化路以南北向為主、南邊的大沙東路以東西向為主，是目前本項目賴以生存的城市道路，也是黃埔區(qū)非常重要的城市干道。整個區(qū)位為城市的行政中心、商業(yè) 中心，同時也是一個輻射力最強的商圈。 地塊周邊的情況： ? 東面是石化路與廣州石化大院宿舍； ? 南面是建筑密度很高的民建村落，是文沖村的東西坊地塊；而在大沙地 東路南端建筑群具有 很強的文化脈絡(luò)，是海上絲綢之路的起點，有古宗祠街等清朝時期保留下來的具有 100 多年歷史古跡，因此地塊的文化內(nèi)涵非常豐富； ? 西北面有區(qū)政府及未來規(guī)劃的公園；規(guī)劃公園的現(xiàn)狀為坡地，種植有大樹； ? 東北面為石化廠辦公樓，項目距離石化廠的煙囪最近直線距離只有一公里。 歸納地塊最主要特點： 交通 ? 目前和城市最主要的接觸界面為石化路；而從市中 心方向到項目則主要是通過大沙地東路。 ? 項目規(guī)劃的西面、北面兩條規(guī)劃路亦是將來重要的車行路，這兩條規(guī)劃路的開通時間目前尚不確定。 三、項目總體規(guī)劃 規(guī)劃簡介（設(shè)計師的解決方案） 規(guī)劃脈絡(luò)基本上與之前的地塊功能劃分吻合： ? 沿石化路內(nèi)近 60M，約 1 萬平方的商業(yè)區(qū)和 5000 平方的 LOFT； ? 地塊中部為住宅區(qū)； ? 西南三角地帶為教育區(qū)，配套了 18 個班的小學(xué)，占地約 4000 平方米；一個 9個班的幼兒園。占地面積約 1500 平方米，充分滿足了教育需求。并通過交通組織對城市開放。 四、 商業(yè)部分基本資料 商業(yè)分析 1）商業(yè)的設(shè)計思路： ? 城市化、時尚的信息，因此須有有足夠的城市接觸面，并設(shè)計了都市核心路，通過都市核心路連通住宅、商業(yè)空間。 ? 創(chuàng)造了和諧統(tǒng)一的內(nèi)界面與外界面，例如在植物選擇、鋪地方面與城市接近，充分制造商業(yè)面。 2）商業(yè)廣場的形象特點：集品位、趣味、時尚于一體的現(xiàn)代休閑商業(yè) 街區(qū) ? 風(fēng)格色調(diào)明快、簡約，造型以體塊、變異為主。 ? 強調(diào)飄逸的橫向線條和線條的開放性。 ? 造型從體塊變化中營造豐富的城市界面，從材質(zhì)的軟硬及虛實變化中營造豐富的城市形象，如石頭、鋼、玻璃的材質(zhì)對比。 ? 在商 業(yè)組團方面則提出“口袋廣場”的概念 —— 來源于歐美的休閑商業(yè)概念，令項目的商業(yè)價值充分發(fā)揮，強調(diào)脈絡(luò)延續(xù)城市語言。 3）商業(yè)廣場和屋頂花園： 通過營造全開放的商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)成為城市的一部分。商業(yè)街收放自如，天際線起伏錯落，在商業(yè)街中行走，感受到變化有致的室外空間，豐富多彩的商業(yè)生活，感覺不到脫離城市，反而是城市的一個亮點，人流聚集之處。除了一層臨街面，二樓也通過商業(yè)入口的樓梯（自動扶梯）、臨街的通道，室外的花園將二層也塑造出街鋪的效果，吸引人流。 ? 首層商業(yè)街：天然采光的商業(yè)街，將外部商業(yè)空間延伸進內(nèi)庭。 ? 二 層商業(yè)室外花園：提升商業(yè)價值，為住戶和該區(qū)顧客提供一處休閑、輕 松、寫意的空間 ? 三層室外網(wǎng)球場、茶座 ? 四層裙樓屋頂花園。