【文章內(nèi)容簡介】 理規(guī)定》； d、住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定； e、臨時(shí)用電管理規(guī)定； f、安裝空調(diào)管理規(guī)定； g、防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定； h、收費(fèi)項(xiàng)目一覽表； B、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料 a、業(yè)主公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主和管理 處雙方各保留一份； b、業(yè)主家庭情況登記表； c、裝修申請(qǐng)表：住戶申請(qǐng)裝修時(shí)填寫，原件留管理處存檔。 C、管理處按業(yè)主（住戶）的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中包括： ①入住驗(yàn)房表； ②業(yè)主家庭情況登記表； ③裝修申請(qǐng)表。 （ 3）交費(fèi) A、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)； B、搬遷押金 a、辦理入住手續(xù)時(shí)交納 b、住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)； C、水電押金 a、辦理入住時(shí)交納； b、在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。 （ 4）鑰匙發(fā)放 （ 5）驗(yàn)房：按本公司 ISO9002《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙管理 按本公司 ISO9002《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙程序》開展工作。 入伙流程：驗(yàn)證→發(fā)放資料→交費(fèi) （ 1）驗(yàn)證：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主或承租人須提供以下資料； A、購房合同或租賃合同復(fù)印件一份； B、身份證復(fù)印件一份。 （ 2）資料發(fā)放與保管 A、管理處發(fā)給以下資料 13 a、住戶手冊(cè)； b、業(yè)主公約； c、深府辦 [1992]102 號(hào)文《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》； d、住宅區(qū)商場(chǎng)裝修管理規(guī)定； e、臨時(shí)用電管理規(guī)定； f、安裝空調(diào)管理規(guī)定； g、防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定； h、收費(fèi)項(xiàng)目 一覽表； i、裝修申請(qǐng)表：申請(qǐng)裝修時(shí)填寫，原件留管理處存檔； B、管理處按業(yè)主或商戶棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案內(nèi)容包括： a、承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件； b、裝修申請(qǐng)表及裝修平面圖等資料； c、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； （ 3）交費(fèi) A、管理服務(wù)費(fèi) B、水電押金； a、辦理入伙時(shí)交納，并根據(jù)其經(jīng)營方式和內(nèi)容所需用電量，在申請(qǐng)裝修時(shí)交納； b、在供電局和自來水公司辦理接管托收后，憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。 房管保修工作管理 保修工作流程：驗(yàn)房→申報(bào)→維修→驗(yàn)收； （ 1）驗(yàn)房 住戶領(lǐng)取鑰匙后，在房管員陪同 下，對(duì)室內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，雙方簽訂“業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)房表”，驗(yàn)收合格，住戶交此表回管理處存檔；驗(yàn)收不合格時(shí)： A、業(yè)主（住戶）必須三日之內(nèi)交此表回管理處，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜； B、超過三日且房屋在保修期限內(nèi)，住戶未申請(qǐng)裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。 （ 2）申報(bào)保修 A、住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi)，憑“業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)戶表”到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記； B、“保修登記表”上須明確住戶預(yù)約時(shí)間 ，聯(lián)系電話等； C、房管員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)，及時(shí)填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單 14 位進(jìn)行維修。 （ 3）維修 A、大中修由管理處通知開發(fā)單負(fù)責(zé)維修，小修、急修由管理公司派工維修； B、住戶必須在場(chǎng)； （ 4）驗(yàn)收 住戶、房管員和維修人員三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。 （三）的日常管理動(dòng)作 原則：全面推行公司通過國際、國內(nèi)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的 ISO9002 質(zhì)量管理體系。大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司 ISO9002 規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《機(jī)電設(shè)備管理工 作手冊(cè)》、《電梯工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》、《維修工作手冊(cè)》、《房管工作手冊(cè)》、《保安工作手冊(cè)》、《車輛管理工作手冊(cè)》、《大廈清潔工作手冊(cè)》、《綠化工作手冊(cè)》、《社區(qū)文化工作手冊(cè)》，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。 日常各項(xiàng)工作，分別見圖示： 房管事務(wù) 管理處對(duì) 的日常房管事務(wù)管理，按照公司 ISO9002 質(zhì)量體系《房管工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作，如下表： 工作 安排 8:008:30 處理住戶申報(bào)投拆； 8:309:30 巡視； 9:3012:00 跟蹤監(jiān)督；14:0015:30 學(xué) 習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案； 15:3016:30 巡視； 16:3018:30走訪、回防 考核標(biāo)準(zhǔn) 工作 內(nèi)容 跟蹤監(jiān)督 日常： 3 遍 /天，入伙期間： 8 小時(shí) /天 巡 視 日常： 2 遍 /天；入伙期間： 8 小時(shí) /天； 走 訪 3 次 /周， 1 遍 /月 回 訪 處理率： 100%，回訪記錄 100%。 檢 查 內(nèi)容 及 處理方法 日檢項(xiàng)目 裝修巡視 投拆接待 違章檢查 車輛管理 治安 清潔 綠化 維修 倉庫察看 機(jī)電設(shè)備 1社區(qū)活動(dòng) 1員工食堂 1員工宿舍 1內(nèi)務(wù)巡視 處理方法 記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集住戶的反饋意見； 對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理； 1）填寫意見轉(zhuǎn)顯表； 2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修； 3）即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目； 4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5）發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報(bào)告。 周檢項(xiàng)目 全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管口檢中發(fā)現(xiàn)的不 合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。 處理辦法 管理處主任組織房管員、班組長、對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及 時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施并上報(bào)物業(yè)部。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)日檢、周檢、月檢按 ISO9002 質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)； 年終按國家建設(shè)部對(duì)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 15 機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司 LSO9002 質(zhì)量體系《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表：日常機(jī)電設(shè)備管理運(yùn)作 主要內(nèi)容 運(yùn)行組 值班：保障大廈供水供電，電梯空調(diào)等下常運(yùn)作做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作； 維修組 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作、并做好記 錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房； 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 檢查 項(xiàng)目及處 理方法 檢查項(xiàng)目 低壓配電柜 正式變壓器 柴油發(fā)電機(jī) 水泵 水池 風(fēng)機(jī) 防盜監(jiān)控系統(tǒng) 公共天線系統(tǒng) 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備 1火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng) 1氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng) 1防火 簾門 1消火栓 1疏散出口批示燈 1自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 1煙、溫感系統(tǒng) 18干粉滅火器 處理方法 按照公司 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)機(jī)電部經(jīng)理并提出糾下措施； 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢，月檢考核按 ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核國家“優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)考核。 日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司 ISO9002 質(zhì)量體系《維修工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)行。如下表：維修管理運(yùn)行 工作安排 機(jī)電運(yùn)行： 24 小時(shí) 8： 008： 30 處理申報(bào)投拆； 8： 3010： 00 跟蹤監(jiān)督； 10： 3012： 00 維修養(yǎng)護(hù)； 14：0015： 30 巡視維修養(yǎng)護(hù)； 15： 3017： 00 整理學(xué)習(xí)； 17： 0018： 00 回訪。 主要工作 房屋本體 室內(nèi)：小 30 分鐘，一般故障 2 小時(shí)，不超過 8 小時(shí)，較難故障 3 天內(nèi)，48 小時(shí)跟蹤驗(yàn)證； 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全國檢查一次， 34 年全面修補(bǔ)刷漆一次； 天面：每年全面檢查一次，后年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ) 公共設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。 道路車場(chǎng)：每天檢查一次，隨壞隨修。 天線：每月檢查一次，隨壞隨修。 明暗溝：每周檢查一次，隨壞隨修。 供水電氣：每月細(xì)查一次，零修時(shí)，中小型維修通知水電部門。 樓道燈：每月檢查一次，即壞即修。 檢查 項(xiàng)目及處 理方法 檢查 項(xiàng)目 1，地基基礎(chǔ) 2，梁柱板主體 3，墻體 4，頂棚 5，樓梯扶手 6，公共門窗 7，隔熱層 8，水箱水池 9，天面扶攔 10，消防設(shè)施 11，電子對(duì)講門 12，信報(bào)箱 13，標(biāo)識(shí) 14，散水坡 15，樓板地面磚 16，上下雨污水管 17，設(shè)備房 18，道路 19，道路 20，電纜溝藍(lán)板 21，路牙 22，踏步臺(tái)階 23，給排水 24，路燈， 25，清潔設(shè)備 26，娛樂設(shè)施。 處理方法 按照公司 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核按國家建設(shè) 部考核標(biāo)準(zhǔn)。 16 治安、消防、車輛管理：按公司 ISO9002 質(zhì)量體系《保安工作手冊(cè)》、《車輛管理手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表： 工作安排 定崗檢查 進(jìn)出口、停車場(chǎng)、 24 小時(shí)： 流動(dòng)巡查 消防設(shè)施： 1