【文章內容簡介】 理規(guī)定》； d、住宅區(qū)室內裝修管理規(guī)定； e、臨時用電管理規(guī)定； f、安裝空調管理規(guī)定； g、防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定； h、收費項目一覽表； B、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料 a、業(yè)主公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主和管理 處雙方各保留一份； b、業(yè)主家庭情況登記表； c、裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，原件留管理處存檔。 C、管理處按業(yè)主（住戶）的棟號和房號進行建檔編號，檔案中包括： ①入住驗房表； ②業(yè)主家庭情況登記表； ③裝修申請表。 （ 3）交費 A、按入住通知單發(fā)出的日期為準收費； B、搬遷押金 a、辦理入住手續(xù)時交納 b、住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)； C、水電押金 a、辦理入住時交納； b、在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。 （ 4）鑰匙發(fā)放 （ 5）驗房：按本公司 ISO9002《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》 商業(yè)網(wǎng)點入伙管理 按本公司 ISO9002《商業(yè)網(wǎng)點入伙程序》開展工作。 入伙流程：驗證→發(fā)放資料→交費 （ 1）驗證：商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)主或承租人須提供以下資料； A、購房合同或租賃合同復印件一份； B、身份證復印件一份。 （ 2）資料發(fā)放與保管 A、管理處發(fā)給以下資料 13 a、住戶手冊； b、業(yè)主公約； c、深府辦 [1992]102 號文《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》； d、住宅區(qū)商場裝修管理規(guī)定； e、臨時用電管理規(guī)定； f、安裝空調管理規(guī)定； g、防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定； h、收費項目 一覽表； i、裝修申請表：申請裝修時填寫，原件留管理處存檔； B、管理處按業(yè)主或商戶棟號和房號進行建檔編號，檔案內容包括： a、承租合同復印件和承租人身份證復印件； b、裝修申請表及裝修平面圖等資料； c、營業(yè)執(zhí)照復印件； （ 3）交費 A、管理服務費 B、水電押金； a、辦理入伙時交納，并根據(jù)其經(jīng)營方式和內容所需用電量，在申請裝修時交納； b、在供電局和自來水公司辦理接管托收后，憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。 房管保修工作管理 保修工作流程：驗房→申報→維修→驗收； （ 1）驗房 住戶領取鑰匙后，在房管員陪同 下，對室內項目逐一進行驗收，驗收合格后，雙方簽訂“業(yè)主（住戶）入住驗房表”，驗收合格，住戶交此表回管理處存檔；驗收不合格時： A、業(yè)主（住戶）必須三日之內交此表回管理處，由管理處負責聯(lián)系或安排維修事宜； B、超過三日且房屋在保修期限內，住戶未申請裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主（住戶）負責。 （ 2）申報保修 A、住戶從領取鑰匙之日起三天之內，憑“業(yè)主（住戶）入住驗戶表”到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記； B、“保修登記表”上須明確住戶預約時間 ，聯(lián)系電話等； C、房管員在預約時間內，及時填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單 14 位進行維修。 （ 3）維修 A、大中修由管理處通知開發(fā)單負責維修，小修、急修由管理公司派工維修； B、住戶必須在場； （ 4）驗收 住戶、房管員和維修人員三方到場驗收，并簽字認可。 （三）的日常管理動作 原則：全面推行公司通過國際、國內質量認證機構認證的 ISO9002 質量管理體系。大廈內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司 ISO9002 規(guī)范運作范疇，嚴格執(zhí)行《機電設備管理工 作手冊》、《電梯工作手冊》、《消防工作手冊》、《維修工作手冊》、《房管工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》、《社區(qū)文化工作手冊》，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。 日常各項工作，分別見圖示： 房管事務 管理處對 的日常房管事務管理，按照公司 ISO9002 質量體系《房管工作手冊》規(guī)范運作，如下表： 工作 安排 8:008:30 處理住戶申報投拆； 8:309:30 巡視； 9:3012:00 跟蹤監(jiān)督；14:0015:30 學 習、培訓、整理檔案； 15:3016:30 巡視； 16:3018:30走訪、回防 考核標準 工作 內容 跟蹤監(jiān)督 日常： 3 遍 /天，入伙期間： 8 小時 /天 巡 視 日常： 2 遍 /天；入伙期間： 8 小時 /天； 走 訪 3 次 /周， 1 遍 /月 回 訪 處理率： 100%，回訪記錄 100%。 檢 查 內容 及 處理方法 日檢項目 裝修巡視 投拆接待 違章檢查 車輛管理 治安 清潔 綠化 維修 倉庫察看 機電設備 1社區(qū)活動 1員工食堂 1員工宿舍 1內務巡視 處理方法 記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集住戶的反饋意見； 對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理； 1）填寫意見轉顯表； 2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修； 3）即行關閉輕微不合格項目； 4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5）發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格，填寫糾正措施報告。 周檢項目 全面檢查住宅區(qū)各項工作，著重對房管口檢中發(fā)現(xiàn)的不 合格項進行檢查處理。 處理辦法 管理處主任組織房管員、班組長、對發(fā)現(xiàn)的不合格項及 時整改，嚴重不合格項制定糾正措施并上報物業(yè)部。 考核 標準 平時日檢、周檢、月檢按 ISO9002 質量體系考核標準； 年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的考核驗收標準 15 機電運行與保養(yǎng)：大廈及公用設施機電運行、養(yǎng)護運作按照公司 LSO9002 質量體系《機電設備管理工作手冊》規(guī)范運作。如下表：日常機電設備管理運作 主要內容 運行組 值班：保障大廈供水供電，電梯空調等下常運作做好記錄； 巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作； 維修組 負責機電設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作、并做好記 錄； 定期清潔所管設備和設備房； 負責對設備設施進行全面巡視、檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 檢查 項目及處 理方法 檢查項目 低壓配電柜 正式變壓器 柴油發(fā)電機 水泵 水池 風機 防盜監(jiān)控系統(tǒng) 公共天線系統(tǒng) 對講報警系統(tǒng) 空調設備 1火災報警控制系統(tǒng) 1氣體自動滅火系統(tǒng) 1防火 簾門 1消火栓 1疏散出口批示燈 1自動噴水滅火系統(tǒng) 1煙、溫感系統(tǒng) 18干粉滅火器 處理方法 按照公司 ISO9002標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報機電部經(jīng)理并提出糾下措施； 考核標準 日常周檢，月檢考核按 ISO9002質量標準； 年終考核國家“優(yōu)秀示范大廈”標準考核。 日常維修養(yǎng)護：大廈及公用設施維修、養(yǎng)護運作按照公司 ISO9002 質量體系《維修工作手冊》規(guī)范運行。如下表：維修管理運行 工作安排 機電運行： 24 小時 8： 008： 30 處理申報投拆； 8： 3010： 00 跟蹤監(jiān)督； 10： 3012： 00 維修養(yǎng)護； 14：0015： 30 巡視維修養(yǎng)護； 15： 3017： 00 整理學習； 17： 0018： 00 回訪。 主要工作 房屋本體 室內：小 30 分鐘，一般故障 2 小時，不超過 8 小時，較難故障 3 天內，48 小時跟蹤驗證； 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全國檢查一次， 34 年全面修補刷漆一次； 天面：每年全面檢查一次，后年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補 公共設施 室內污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。 道路車場：每天檢查一次，隨壞隨修。 天線：每月檢查一次，隨壞隨修。 明暗溝：每周檢查一次，隨壞隨修。 供水電氣：每月細查一次，零修時，中小型維修通知水電部門。 樓道燈：每月檢查一次，即壞即修。 檢查 項目及處 理方法 檢查 項目 1，地基基礎 2，梁柱板主體 3，墻體 4，頂棚 5，樓梯扶手 6，公共門窗 7，隔熱層 8，水箱水池 9，天面扶攔 10，消防設施 11，電子對講門 12，信報箱 13，標識 14，散水坡 15，樓板地面磚 16，上下雨污水管 17，設備房 18，道路 19，道路 20，電纜溝藍板 21，路牙 22，踏步臺階 23，給排水 24，路燈， 25，清潔設備 26，娛樂設施。 處理方法 按照公司 ISO9002 標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主任并提出糾正措施。 考核標準 日常周檢、月檢考核按 ISO9002 質量標準； 年終考核按國家建設 部考核標準。 16 治安、消防、車輛管理：按公司 ISO9002 質量體系《保安工作手冊》、《車輛管理手冊》規(guī)范運作。如下表： 工作安排 定崗檢查 進出口、停車場、 24 小時： 流動巡查 消防設施： 1