【文章內(nèi)容簡介】 狀，可以并處 1000元以上 5000 元以下的罰款。 121 業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正 常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處 100元以上 2021元以下的罰款。 122 寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。 123 物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。 124 資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級 3 種。 125 物業(yè)管理公司按持有的 不同資質(zhì)證書，進行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有乙級資質(zhì)證書的單位，可以管理 30 層以下的各類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費；持有丙級資質(zhì)證書的單位，可以管理 9 層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費。 126 業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務(wù)所對住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。 127 對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付 。 128 業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。 129 住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源有 商業(yè)用房租金； 、設(shè)備和公共場所（地）的經(jīng)營收入； ； 收入。 130 住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支有 設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）； 、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、 經(jīng)營費用； 請的專營公司及其他聘請人員的費用； 施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費； 區(qū)文化活動費用。 131 管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。 132 收取管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。 133 住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋 公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。 134 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。 135 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。 136 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建造成本。 137 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括 產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。 138 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標(biāo)準(zhǔn)是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。 上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。 139 高 層住宅區(qū)專用基金的使用比例 30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項目。 140 專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。 141 專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。 142 物業(yè)管理公司需要使用專用基金時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。 143 業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用 專用基金的申請后 14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后 14 日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。 144 房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。 145 房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。 146 業(yè)主繳交房屋（本體 ）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。 147 房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。 148 房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。 149 房 屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 150 房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的 70％用于房屋本體共 用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟 50%以上業(yè)主書面同意。 151 房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn)：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 152 房屋（本體）維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟 50％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤 153 物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年 12 月 31 日前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會審議 通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后 15 日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在 7 日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。 154 如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。 155 房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”，由委員會主任或 該棟樓長（或 20％以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。 156 房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。 157 房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。 158 業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。 159 物業(yè) 管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的， 市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰： 標(biāo)準(zhǔn)； ，挪作它用的； 期限公布本體基金收支帳目的； 業(yè)主查詢的。 160 物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。 161 對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋 50％以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年 度本體基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補。 162 房屋（本體）維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護實際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。 本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積 0. 15 元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積 0. 25 元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征 收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50％。 163 房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護和零星小修金額在 1000 元以下的，由物業(yè)管理處負責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額 1001 元以上的，須經(jīng)本棟房屋占 60％以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經(jīng)占 60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分攤。 164 在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單 位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。 165 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。 166 何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) ？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用 的；在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。 167 物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開 招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。 168 物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；管理服務(wù)模式設(shè)想等。 169 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有國家強制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平。 170 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本 的百分之十。 171 物業(yè)管理公司派出機構(gòu)物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計算： 員的工資、福利； ； ； 配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費； ； 6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用； 部位水電費； ； 。 172 對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入 本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費用，不得擅自提取或挪作他用。 173 物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進行維修養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的 ，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。 174 業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。 175 物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。 176 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的 5%。營業(yè)稅的 1%。營業(yè)稅