【文章內(nèi)容簡介】 定位 10 商場租售比狀況 每層銷售單價 每層租賃單價 價 格 面 積 銷售均價：不售 3 萬平方米左右 11 商場的服務(wù) 體系狀況 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營 12 商場內(nèi)設(shè)超市（規(guī)模、經(jīng)營方式） 無超市 13 商場的輻射半徑及人數(shù) 市中心區(qū)、 100 萬 14 商場的經(jīng)營時段及客流高峰 上午 8： 00，下午 21： 00 每天的下午至晚上，周末 15 服務(wù)員的形象、服務(wù)體系情況 服裝整潔、服務(wù)熱情、統(tǒng)一管理 24 16 顧客 對商場經(jīng)營的滿意度 商場經(jīng)營種類繁多，滿意度較高 17 主力消費群 的構(gòu)成 高收入人群 進(jìn)入 21世紀(jì)，商業(yè)的競爭已經(jīng)不僅是商家之間的競爭，而是商圈之間的競爭。當(dāng)購物的商品質(zhì)量和服務(wù)水平普遍較高前提下，競爭的內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)橘徫镄蓍e娛樂的綜合體驗，變成客戶精神品味的滿足。 青島 利群 利群集團(tuán)是青島市第一家股份制試點企業(yè)，也是山東省首家通過 ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證的財貿(mào)企業(yè)。近年來，利群集團(tuán)堅持低成本擴(kuò)張，大力發(fā)展 “ 創(chuàng)新型 ” 百貨連鎖，到目前為止，已經(jīng)擁有 25 個子、分公司， 1 萬平方米以上的商廈 15 座，便利店 300 余家，分布于青島各市區(qū)以及煙臺、濰坊、威海等地，總經(jīng)營面積已達(dá)到 40 多萬平方米。構(gòu)建了以利群商廈為旗艦店，地級購物廣場為中心店，縣級購物廣場為中堅，中型超市、便利店為補(bǔ)充的大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。 2021 年，該集團(tuán)全年實現(xiàn)銷售收入 億元，同比增長 31％，位居全省同行業(yè)首位，榮獲 “ 全國商業(yè)零售百強(qiáng)企業(yè) ” 、 “ 全國信譽(yù) AAA 級企業(yè) ” 、 “ 中國百貨行業(yè)優(yōu)秀企業(yè) ” 、 “ 山東省經(jīng)濟(jì)效益排頭兵企業(yè) ” 、山東省 “ 著名商標(biāo) ” 、 “ 青島市商業(yè)十佳企業(yè) ” 等國家、省、市各級榮譽(yù)稱號百余項，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 青島 陽光百貨 青島陽光百貨股份有限公司是由江蘇陽光集團(tuán)、青島紅領(lǐng)集團(tuán)、新世界（青島）置地有限公司、盛銀投資、青島現(xiàn)代朝陽實業(yè)五家公司共同投資成立，于 2021 年 11 月在青島市工商局登記注冊，注冊資本 5000 萬元。 25 圖 11 青島陽光百貨 陽光百貨按高級百貨店模式規(guī)劃設(shè)計，形成以經(jīng)營世界名牌服飾為主，配合高檔化妝品，高檔家居用品、餐飲等為一體的高級百貨店，以滿足革新型消費群體物質(zhì)上和精神上更高品質(zhì)的需求。 圖 12 陽光百貨中庭 第三部分 濰坊超市 一、中百佳樂家 圖 13 中百佳樂 家 圖 14 佳樂家一樓食品 26 圖 15 中百佳樂家二樓電器、服裝 中百佳樂家超市位于新華路，共三層，一、二樓為賣場， 1 樓為停車場。經(jīng)營面積約 20210 平米。 一樓 經(jīng)營主要經(jīng)營商品有一樓經(jīng)營主要經(jīng)營商品有生鮮、熟食、干食品、洗化用品、日用百貨、農(nóng)副產(chǎn)品等。 二樓 主要經(jīng)營服裝、皮具、鞋帽、箱包、白電、黑電、櫥用電、辦公自動化電器、音像、圖書、軟件、小工業(yè)品等。 中百佳樂家經(jīng)營模式基本復(fù)制于法國的家樂福，賣場主要特點是面積大、商品多、動線合理、主通道、副通道 寬敞、商品陳列規(guī)范、購物環(huán)境舒適、宣傳推廣力度大、促銷策劃到位，加之經(jīng)營時間長，故生意相當(dāng)火暴。 經(jīng)營狀況估算 面積 20210 樓層 地下 1 層，地上 2 層 定位 標(biāo)準(zhǔn)超市 +中低檔百貨 27 日均人流 閑天： 8000— 12021 周末： 20210 人左右 節(jié)假日： 50000 人以上 提兜率 75% 客單價 40— 120 日營業(yè)額： 8591 萬左右 年營業(yè)額： 億 億左右 二、百大 .麥迪隆超市 圖 16 百大 .麥迪隆超市入口 28 圖 17 百大 .麥迪隆二樓超市日用品、服裝 經(jīng)營狀況估算 面積 11000 樓層 地上 2 層 定位 標(biāo)準(zhǔn)超市 +中低檔百貨 日均人流 閑天： 2021 左右 周末： 30005000 人左右 節(jié)假日： 6000— 10000 提兜率 50% 客單價 30— 80 日營業(yè)額： 15 萬左右 年營業(yè)額： 6000 萬左右 三、世紀(jì)聯(lián)華超市 29 圖 18 世紀(jì)聯(lián)華超市 面積 10000 樓層 地上 1 層、地下室層 定位 標(biāo)準(zhǔn)超市 +中低檔百貨 日均人流 閑天： 2021 左右 周末： 30005000 人左右 節(jié)假日： 6000— 10000 提兜率 50% 客單價 30— 80 日營業(yè)額： 15 萬左右 年營業(yè)額： 5000 萬左右 30 四、世紀(jì)泰華超市 圖 19 世紀(jì)泰華超市入口 圖 20 世紀(jì)泰華超市剪影 主要經(jīng)營商品有生鮮、食品、洗滌用品、日用百貨、糖、煙、酒、熟食、農(nóng)副土特產(chǎn)品等。 面積 6000 樓層 地下 1 層 定位 小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)超市 日均人流 閑天： 3000 左右 周末： 5000 人左右 節(jié)假日： 6000— 10000 提兜率 65% 客單價 50— 120 日營業(yè)額： 25 萬左右 年營業(yè)額： 8000 萬左 右 31 五、萬家福超市 圖 21 萬家福超市 圖 22 萬家福超市一樓 圖 23 萬家福超市二樓服裝 一樓經(jīng)營主要經(jīng)營商品有生鮮、熟食、干食品、洗化用品、日用百貨等。二樓主要經(jīng)營服裝、皮具、鞋帽、箱包、白電、黑電、櫥用電、辦公自動化電器、音像、圖書、軟件等。其經(jīng)營品種基本與佳樂家一致 ,只是個別品種規(guī)模不如佳樂家 . 32 經(jīng)營狀況估算 面積 20210 樓層 地上 2 層 定位 標(biāo)準(zhǔn)超市 +中低檔百貨 日均人流 閑天： 2021 左右 周末： 30005000 人左右 節(jié)假日： 6000— 10000 提兜率 50% 客單價 30— 80 日營業(yè)額： 2530 萬左右 年營業(yè)額： 1 億 1 千萬左右 第四部分 濰坊批發(fā)市場 一、濰坊小商品批發(fā)城 圖 24 小商品批發(fā)市場 33 濰坊小商品城始建于 1993 年， 董事長、總經(jīng)理李孝昌。 由濰坊交運汽車運輸有限公司獨立投 資興建。該商城是執(zhí) 行市政府對原人民路市場退場還路的決定，將原來的露天大棚市場遷入商城內(nèi)，形成了管理 規(guī)范的大型綜合性批發(fā)市場。自 1996 年起先后經(jīng)過 6 次擴(kuò)建，總投資過億元，建筑面積達(dá) 萬平方米，營業(yè)面積 9 萬平方米 ，擁有營業(yè)房 1680 間，攤位 1960 個，庫房 500 間。 商品 種類以小商品、皮具、服裝、針織、鞋帽為主，還有各種電器、五金、化妝品、床上用品、首飾、領(lǐng)帶、毛線、鐘表、絹花、陶瓷和通信器材等十六大類，一萬多個品種。目前，市場 從業(yè)人員兩萬多人，日流動人口達(dá) 5 萬人次，年成交額超過 10億元。 在擴(kuò)大商城規(guī)模的同時，公司采取劃行規(guī)市等措施，成立各種商品專營區(qū)、專業(yè)市場，走 品牌市場的路子。在三樓服裝市場中拿出一區(qū)成立了精品服裝區(qū)，專營各種名優(yōu)品牌服裝。 一區(qū)、二區(qū)一樓成立了名優(yōu)皮具市場，吸引了夢特嬌、金利 來、花花公子、華倫天奴、美國 都彭等四十多個品牌的代理商、經(jīng)銷商入駐經(jīng)營，從而形成山東省最大的皮具市場。另外， 還設(shè)立了襪子、針織、窗簾、床品等專營區(qū)和一個通信器材市場。 市場建設(shè)之初， 該 公司就注重市場功能的完善，設(shè)立 了 一個 16000 平方的客運站和物流中心，日發(fā)送 500 車次以上，客貨車發(fā)往全國各地；擁有 70 多人的專職消防保衛(wèi)隊伍，確保經(jīng)營戶的人身、財產(chǎn)安全。經(jīng)過多方努力，從而形成了集商貿(mào)、飲食、倉儲、客貨運、通訊、治安消防、衛(wèi)生保潔等功能于一體的綜合性商城。 小商品批發(fā)市場商品結(jié)構(gòu)分析：服裝用品，家居用 品等較多。 小商品市場定位準(zhǔn)確，符合濰坊顧客消費水準(zhǔn)。許多小商品來源于浙江義烏，來自青島、天津等北方城市的服裝商品較多，來自廣東的服裝較少。 小商品批發(fā)市場 服裝低檔服裝較多，品牌 34 服裝少，知名品牌服裝不進(jìn)入批發(fā)市場。批發(fā)市場西邊設(shè)置客運站，非常方便中小批發(fā)商，有利于輻射周邊縣城。 二、濰坊建材批發(fā)市場 圖 25 天壇市場 圖 26 新紀(jì)元建材市場 濰坊建材市場處于初級階段，產(chǎn)品單一、管理不規(guī)范，各類品牌混雜，特別是天壇 35 市場，完全可以用臟、亂、差去形容。一旦類似英國百安居建材超市進(jìn)入濰坊市場，濰坊建材裝飾市場 必將面臨滅頂?shù)臑?zāi)難。 三、 濟(jì)南溫州服裝商品批發(fā)廣場 由 北京奔來服裝有限公司與山東長城實業(yè)集團(tuán)總公司聯(lián)手投資１．５億元創(chuàng)辦的濟(jì)南溫州服裝商品批發(fā)廣場，是目前國內(nèi)最大規(guī)模的現(xiàn)代化服裝市場。２０萬平方米超大規(guī)模，單層面積３萬平方米，薈萃全國各大流派中高檔服裝品牌，匯聚國內(nèi)外一、二級服裝批發(fā)業(yè)戶精英。 目前，廣場內(nèi)的大型中央空調(diào)、消防系統(tǒng)施工已接近尾聲，商鋪裝修正緊鑼密鼓，自動扶梯、客貨電梯、觀光電梯、電子監(jiān)控、綜合布線、寬帶入戶工程也將同步展開。該項目建成后將徹底改變山東服裝市場 “ 小、散、弱 ” 的局 面，實現(xiàn)服裝市場的升級換代，不僅成為濟(jì)南市西部新城區(qū)的一大商業(yè)中心，而且將對新城乃至全市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較強(qiáng)的輻射拉動作用。 四、煙臺三站批發(fā)市場 煙臺三站批發(fā)市場地處市中心繁華地段，北臨汽車站、港口船運站，南靠長途汽車站，距萊山機(jī)場 15 公里，交流方便，是膠東知名的大型批發(fā)市場。占地 30 萬平方米，建筑面積 35 萬平方米，擁有商賈 5200 多戶，經(jīng)營商品 40 余大類 6 萬多種的大型綜合批發(fā)交易市場。其中，服裝、鞋帽、小商品、果品、文化、機(jī)電配件、家具、家電、電腦科技、圖書文化、汽車配件、家居裝修和裝飾材料、儲運、娛樂服務(wù)等 16 個專業(yè)市場已各具特色。 現(xiàn)年 商品成交額突破 50 億元 。 五、淄博淄川服裝城 36 第五部分 濰坊的餐飲娛樂 一、濰坊知名大酒樓 圖 27 齊魯海鮮城與齊魯飯店 齊魯海鮮城 坐落城區(qū)東風(fēng)街 343 號，地處四平路十字路西側(cè)東風(fēng)路北，是市財政局所屬齊魯飯店裙樓西副樓的主體，共計兩層 3000 m178。左右，層高跨度大空間開闊，視線通透環(huán)境溫馨，裝修風(fēng)格中檔，主要經(jīng)營潮州鹵水、港澳名點、魯味海鮮等；兩層有 17 個包間（其中三個大包間），一層五個小包間，一樓天井大廳 500m178。有 20 個餐桌 4個邊餐臺，門前有 2021m178。的停車 場 60 多個車位。 每天下午五點酒店開始召集員工，點名整訓(xùn)準(zhǔn)備迎接客人開始晚餐的營業(yè)高潮，酒店每天都有一款促銷特價菜推出，調(diào)研當(dāng)天的下午 7： 30 時門前廣場停車 57 輛基本場地停滿，大廳卻只有兩桌客人就餐，包間七八間也只有客人用餐，總體上桌率不足 1/3強(qiáng)；據(jù)向周邊保安打聽了解到酒店平時生意比調(diào)研當(dāng)天好。 齊魯海鮮城是齊魯飯店的裙樓副樓，齊魯飯店按三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，主樓 16 層，一樓大堂西側(cè)門通向齊魯海鮮城；齊魯飯店二樓是開放式自助火鍋城， 20 多個餐桌，調(diào)研當(dāng)天下午 7： 35 時有四桌 14 人就餐；齊魯飯店二三樓是齊魯軒餐廳 ，專業(yè)經(jīng)營魯菜， 37 二樓 10 個包間三樓 10 個包間，三樓設(shè)有能容納 200 人的宴會廳，調(diào)研當(dāng)天下午 7： 40時，三個包間有客用餐；整個齊魯飯店的齊魯海鮮城、自助火鍋廳、齊魯選軒餐廳在經(jīng)營定位上差異化互補(bǔ)，形成統(tǒng)一整體的體系經(jīng)營品種互為補(bǔ)充相得益彰。 齊魯飯店地處濰坊的商業(yè)核心地段，西鄰農(nóng)業(yè)銀行、次西鄰是眾客隆服裝倉商場、再向西是陽光外灘小區(qū)，后面是電子步行街，對面是交通銀行，對面偏西有世紀(jì)泰華、三聯(lián)家電、國美家電商城，周邊有規(guī)模住宅小區(qū)和辦公寫字樓，四平路不遠(yuǎn)處還有建設(shè)銀行、國際金融大廈等。 齊魯海鮮城的優(yōu)勢明顯 ，整體建筑氣派輝煌，大廳寬廣通透開闊，環(huán)境幽雅溫馨，停車場和道路交通便利，周邊的商業(yè)氛圍濃厚，與齊魯飯店天然一體，可是調(diào)研當(dāng)天看到的經(jīng)營情況卻不盡人意。 初步實地考察分析其潛在的劣勢和不足，海鮮城本身經(jīng)營海鮮與魯菜是有特色的，但是在經(jīng)營過程中海洋文化與飲食文化結(jié)合不好，西餐經(jīng)營一般；海鮮城沒有對自己的目標(biāo)消費群體進(jìn)行研究，沒有認(rèn)真研究高端消費群體的避眾心理；高端餐飲在人脈旺盛的商業(yè)核心地段，適宜追求鬧中取靜；高端消費者的基本特征是驅(qū)車前往消費，避眾求靜看中的是環(huán)境優(yōu)雅，追求溫馨舒適，菜肴有特色并要有感召力 的金牌菜，而齊魯海鮮城恰恰卻沒有這基本條件。 齊魯海鮮城調(diào)研當(dāng)天的下午 7： 30 時門前廣場停車 57 輛基本場地停滿，不能說明其經(jīng)營狀況，可能是收費停車場所制。 38 圖 28 帝豪大酒店 帝豪大酒店 位于濰坊城區(qū)向陽路中段，向南 150 米與勝利街交匯，對面路東是市中級法院、偏南是一些沿街印刷廣告等店鋪，再向南是已經(jīng)關(guān)門的《世紀(jì)商城》，向東是金北海購物城；緊鄰酒店向南是大型“白利宮”休閑酒吧，模擬超市，模擬集團(tuán)；向陽路與勝利街十字路