【文章內(nèi)容簡介】 各省市之首。作為西部最開放和較發(fā)達地區(qū)，xx的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出西部地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了xx市作為了本次暑期社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以xx市幾大主城區(qū)為主，涉及xx縣、xx區(qū)、xx縣、xx區(qū)等幾大區(qū)縣，以xx市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進行上門問卷填寫。在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近兩個月的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結(jié)和歸納，終于得出了xx市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識世界進入到理性認(rèn)識世界，已進入競爭時代。第二篇：物業(yè)管理調(diào)研報告物業(yè)管理調(diào)研報告物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對**市物業(yè)管理工作進行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：一、物業(yè)管理的基本情況總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個。新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指2010年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是2010年建成的住宅小區(qū)，共18個，，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從2010年開始歸集住宅專項維修資金以來。（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀截止2013年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。（四）物業(yè)管理行政機制現(xiàn)狀在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。2010年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。（3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低, 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金,根本無力進行舊小區(qū)改造。住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅欢峭ㄟ^經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。（四）物業(yè)管理機制存在的主要問題及原因分析。物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機制。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，％，％，％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。三、完善物業(yè)管理的建議和措施。（一）加強我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)