【正文】 區(qū):這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區(qū)，大約有5800余套，該類小區(qū)設(shè)施、環(huán)境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門委托物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。小區(qū)目前管理模式：一是物業(yè)管理模式：商品房開發(fā)小區(qū)由房管部門通過預(yù)售許可證及辦證環(huán)節(jié)強(qiáng)制實(shí)施物業(yè)管理，該類小區(qū)在交付使用三年內(nèi)基本都由物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理，行業(yè)主管部門與小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。在管理過程中，大多數(shù)規(guī)模小的小區(qū)物業(yè)企業(yè)因收費(fèi)低，部分業(yè)主欠費(fèi)不交等各種原因而先后撤離小區(qū)，撤離后小區(qū)業(yè)主自行請(qǐng)人管理。目前縣城規(guī)模較大及新建成小區(qū)均由物業(yè)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化服務(wù)管理，全縣有37個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)公司服務(wù)管理。二是業(yè)主自治管理模式：小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)自行聘請(qǐng)保安、保潔及維修維護(hù)人員對(duì)小區(qū)實(shí)施管理，目前縣城大部分小區(qū)是實(shí)施此類管理模式，此類管理模式收費(fèi)較低，管理手段簡單，基本達(dá)到保潔及簡單的維修維護(hù)層次管理要求，全縣已有78個(gè)小區(qū)選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自治小區(qū)有69個(gè)。三是社區(qū)及環(huán)衛(wèi)共同管理模式：該類小區(qū)均為開放式，房屋分散的建筑組成，大多數(shù)業(yè)主是通過合資建房形式取得房屋所有權(quán)，該類房屋主要集中縣城新華路兩側(cè)和贛江大道東段附近。該類小區(qū)因無法實(shí)施物業(yè)管理，也無法成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環(huán)衛(wèi)所進(jìn)行保潔服務(wù)。二、存在的問題近段時(shí)期，全縣通過創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、全國文明城市等活動(dòng)，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質(zhì)不斷提高，小區(qū)管理隨之得到了改善，從無物業(yè)到有物業(yè)，從無序到有序，小區(qū)居住環(huán)境不斷好轉(zhuǎn)。但是小區(qū)管理仍然存在一些問題和難點(diǎn)。從全縣現(xiàn)有的商品房開發(fā)小區(qū)、單位集資房小區(qū)、合資建房開放式小區(qū)和保障房小區(qū)等有179個(gè)小區(qū)中，能成立業(yè)主委員會(huì)的有78個(gè)，%，有物業(yè)管理公司的37個(gè)，%，由業(yè)委會(huì)自行管理的有69個(gè)，%。從以上數(shù)據(jù)分析，已成立業(yè)主委員會(huì)的、有物業(yè)公司進(jìn)入管理的或業(yè)主自行管理的只占總小區(qū)的少數(shù)，說明居民和物業(yè)管理公司之間維護(hù)大局的意識(shí)還不夠，建立健全物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議等綜合協(xié)調(diào)機(jī)制不完善，業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)不到位、物業(yè)公司管理職責(zé)不到位等問題引發(fā)矛盾，部分物業(yè)公司過度追求利益，不按協(xié)議規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)。如小區(qū)設(shè)施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時(shí)維修，以及亂停車造成行車難、停車難等，造成業(yè)主不滿意，誘發(fā)業(yè)主群體性上訪。我縣2010年以前開發(fā)的商品房小區(qū)配套設(shè)施不完善，如社區(qū)用房、業(yè)主活動(dòng)用房基本上都沒有配置，小區(qū)的健身器材、安防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施因年久失修大多損毀嚴(yán)重；小區(qū)停車位數(shù)量不夠，無法滿足需求；電動(dòng)車棚、充電設(shè)備不完善，導(dǎo)致業(yè)主私拉電線進(jìn)行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網(wǎng)堵塞嚴(yán)重，污水四溢。這些都影響了小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)，帶來了管理上的困難。，繳費(fèi)率較低有待提高統(tǒng)一。我縣物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳率一直在較低位停留，部分小區(qū)還是使用2003年省物價(jià)部門發(fā)布的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨著物價(jià)及人工工資的不斷上漲，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻一直沒有調(diào)整，，祥和園電梯房1元/平方/月等，導(dǎo)致物業(yè)公司的生存壓力太大，有些物業(yè)公司采取縮減人員，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)營成本的辦法，卻又引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿而拒繳物業(yè)費(fèi)，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)撤出小區(qū)。我縣共有78個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，小區(qū)業(yè)委會(huì)無經(jīng)費(fèi)，成員無報(bào)酬，全憑公益心在為小區(qū)做公益事業(yè)，因此衍生出幾個(gè)問題：一是業(yè)主參與積極性不高，對(duì)成立業(yè)委會(huì)漠不關(guān)心；二是部分業(yè)主參與的動(dòng)機(jī)不純，不是真正作為小區(qū)業(yè)主代表來監(jiān)督物業(yè)做好服務(wù)，而是借助這一平臺(tái)和物業(yè)企業(yè)談條件，謀私利；三是部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的工作不信任，對(duì)業(yè)委會(huì)的決議有質(zhì)疑甚至惡語相向，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí)無以為繼，有些業(yè)委會(huì)成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問小區(qū)事務(wù)拖到任期結(jié)束，這種現(xiàn)象在業(yè)委會(huì)自治管理的小區(qū)尤為突出。三、幾點(diǎn)建議。要加大宣傳力度，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司既不是凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協(xié)作是“魚與水的關(guān)系”。業(yè)主不但要主動(dòng)參與小區(qū)管理建設(shè)，還要支持業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司建立起互相支持、互相配合的分工協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)溝通，形成合力，共同提高管理水平。社區(qū)辦、社區(qū)居委會(huì)要幫助小區(qū)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，完善業(yè)主公約、財(cái)務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區(qū)。對(duì)于沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，政府住建部門、居委會(huì)要指導(dǎo)小區(qū)加快成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主行使小區(qū)管理職權(quán)，發(fā)生物業(yè)管理方面的糾紛時(shí)，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)。通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，接受業(yè)主和業(yè)委會(huì)的公開監(jiān)督，實(shí)行人性化管理，逐步樹立物業(yè)公司的責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)。根據(jù)部分小區(qū)存在的收費(fèi)率偏低、入不敷出的實(shí)際，提倡按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要制定一個(gè)完善的制約措施。每年年終由業(yè)主代表大會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)公司等代表共同評(píng)議當(dāng)年工作成績，根據(jù)合同服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)劣給予獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。，加強(qiáng)小區(qū)停車位配置和智能化建設(shè)。隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我縣住宅小區(qū)停車位、電動(dòng)車停車、充電問題日益突出，解決好小區(qū)停車位和電動(dòng)車位的問題已迫在眉睫。建議開放地下車庫的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。落實(shí)小區(qū)智能化建設(shè)，為順利實(shí)施新建小區(qū)智能化建設(shè)管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區(qū)智能化、一體化建設(shè)一并納入規(guī)劃設(shè)計(jì)。加大改造完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，每年安排資金，力爭(zhēng)三年內(nèi)完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能。繼續(xù)按照條令條例要求切實(shí)抓好物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理。建立物業(yè)公司星級(jí)信用等級(jí)評(píng)定及項(xiàng)目經(jīng)理星級(jí)等級(jí)體系監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)公司納入黑名單，限制公司再聘機(jī)制。建設(shè)規(guī)劃、城管、工商等有關(guān)職能部門要大力支持小區(qū)建設(shè)，加大執(zhí)法力度，對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、違法裝修、違法改變物業(yè)用途或破壞環(huán)境，侵害業(yè)主公共利益等違法行為要及時(shí)介入，依法予以處置。第五篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出，對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費(fèi)不能像物價(jià)一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴(yán)重老年化，成為一個(gè)高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合實(shí)際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因（一）業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，在繳費(fèi)的時(shí)候就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，也沒有進(jìn)行培訓(xùn)，不知業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會(huì)不能正常開展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會(huì)的辛苦，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。（三）物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。目前，我縣有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠費(fèi)和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情況。（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費(fèi)的理由，最近幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習(xí)慣與城市的差異，把農(nóng)村習(xí)慣帶進(jìn)小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認(rèn)為小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)是幾百上千家人的，不是我一家人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成本增加，如及時(shí)不能修復(fù)就會(huì)復(fù)造成收費(fèi)困難。三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的建議物業(yè)管理在我國是一個(gè)新生事物，我縣也不過十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對(duì)和解決我縣物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順暢化、健康化發(fā)展，建議：（一）、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)每月如實(shí)公布公攤費(fèi)用計(jì)算方式，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。（二）、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程。一是按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到保護(hù)，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。二是政府主管部門要多把業(yè)委會(huì)召集開會(huì)，進(jìn)行權(quán)利和義務(wù)的引道指點(diǎn)，使其向正規(guī)化、合法化邁進(jìn)。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會(huì)。（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)作好以下幾方面工作：提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；制定計(jì)劃，由房管局分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；多渠道吸納有經(jīng)念的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。（四）、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴(kuò)大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。（五）、規(guī)范收費(fèi)管理。（七）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價(jià)值，物業(yè)公司也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。