【文章內容簡介】 ，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分為現(xiàn)貨與期貨兩種出售方式。現(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場選擇，拍板交易。成效后賣者實現(xiàn)了商品價值的同時，買者得到了房地產(chǎn)的部分或全部產(chǎn)權。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采用，優(yōu)點是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產(chǎn)開發(fā)和流通。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉手倒賣的投機行為。（2）按成交方式分為訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預付一部分訂金，當產(chǎn)品移交后再付清貨款?，F(xiàn)購是在新建產(chǎn)品驗收出售給購買者，或原有物業(yè)出售、拍賣時對準備出售的房地產(chǎn)預先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特殊交易方式。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。（4）按付款條件可分為平價出售和優(yōu)惠價出售。（5）按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。房地產(chǎn)出租的經(jīng)營方式出租，是房地產(chǎn)經(jīng)營的另一種基本方式，也是房地產(chǎn)商品交換的特殊形式。就其經(jīng)濟性質而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權而不出讓所有權；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現(xiàn)；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權，但卻只需用房地產(chǎn)價值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。房地產(chǎn)出租按所經(jīng)營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經(jīng)營的唯一方式。國家規(guī)定國有土地可以有償出讓，轉讓其使用權。土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，土地出租屬于轉讓或再轉讓土地使用權的行為，但轉讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權一同轉讓。當土地連同房地產(chǎn)一同轉讓時，土地轉讓的雖然仍是使用權，但地上房屋轉讓的可以是所有權。房產(chǎn)出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關系，以及出租人和承租人的權利和義務。房產(chǎn)出租在城市房地產(chǎn)經(jīng)營中占很大比重，是不容忽視的經(jīng)營內容和方式。房產(chǎn)出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格。第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部管理制度某房地產(chǎn)開發(fā)公司有限公司工 程 部 管 理 制 度二○一五年四月一日第 1 頁第一章 總則第一條為了適應公司發(fā)展需要，推行建設工程項目制度化、標準化管理，依據(jù)國家建筑有關法律法規(guī)，制定本制度。第二條在公司總經(jīng)理的領導下，工程部負責公司建設工程生產(chǎn)的全面管理工作，對建設工程實施安全質量控制、進度控制、投資控制、合同管理、信息管理及工程協(xié)調工作。第三條 實行崗位責任制，每人有明確的崗位及職責，要愛崗敬業(yè)，切實做好各自的崗位工作，履行崗位職責。第四條參加工程的招標、評標、開標工作。第五條 審批工程項目的開工報告。第六條 施工前，審核設計單位提交的工程項目施工組織設計或方案。第七條對單位工程主要原材料及大型設備組織考察及定板，對進場的主要原材料、成品、半成品的質量進行監(jiān)控及跟蹤，對材料的試驗結果進行核查，對新材料、新工藝要進行方案審查。第八條對重要的分項工程、分部工程或關鍵工序提出質量預控措施，并監(jiān)督落實。第九條負責對各建設項目定期的工程檢查和對分項工程不定期的巡視、抽查、抽查的數(shù)量視乎分部分項工程的重要性而定。第十條參加重要分部分項工程、施工樣板、樣板房的驗收。第十一條負責解決設計、施工質量和安全問題，參與處理質量事故。第 2 頁第十二條參加單位工程及單項工程初檢及竣工驗收。第十三條協(xié)助辦理某些單項單位工程的移交手續(xù)及售后服務管理。第十四條審批施工單位提交的單位單項工程施工總進度計劃，及分階段的進度計劃，檢查月度進度計劃完成情況，找出原因，調整進度計劃，對工程進行動態(tài)管理。工程部現(xiàn)場代表應每天對各單位（單項）工程進度檢查，并將檢查情況措施匯報工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理每周應對各單位（單項）工程進度進行檢查，并將檢查情況及措施匯報上級部門。工程部每月應對工程工期控制點進行檢查，并將檢查情況及措施匯報上級部門。第十五條負責與建設工程有關的政府部門、資源部門、勘察、設計、施工、監(jiān)理及其它單位的協(xié)調工作及有關的竣工驗收手續(xù)。第十六條負責對設計圖紙進度的跟蹤、協(xié)調，組織及參加圖紙會審。單位（單項）工程的圖紙會審，可根據(jù)出圖情況分專業(yè)、分階段進行會審。各專業(yè)的施工圖紙出齊后，必須組織一次綜合會審，解決各專業(yè)矛盾問題。圖紙會審由總經(jīng)理主持，工程部參加，設計單位（或專業(yè)主管）應對圖紙進行技術交底?！秷D紙會審紀錄》經(jīng)設計部門、施工、監(jiān)理單位會簽，最后由工程部會簽確認后有效。未經(jīng)會審的圖紙不得使用，如施工單位自行施工，工程第 3 頁部必須予以制止。第十七條對施工單位與班組及承包商簽訂的合同進行監(jiān)控，保證各班組及承包商進場后履行合同的完整性及嚴肅性。第十八條收集各項目的各類質量、進度及投資的各類信息，作為公司決策部門的參考。第二章 工程例會制度第十九條 定期會議分為每天碰頭會，周例會，月例會。每天碰頭會由工程部經(jīng)理主持，于每天下午五點半召開，施工單位主要負責人及工程部相關人員參加。周例會和月例會由公司主管工程的副總經(jīng)理主持，由公司工程部組織，暫定于每周五下午三點和每月第一天上午九點召開。由工程部、監(jiān)理單位和施工單位等相關主要管理人員參加（銷售部可依據(jù)具體情況參加），并由工程部出據(jù)會議報告，并報辦公室備案。第二十條 會議內容：⑴施工單位通報各自在工程質量、安全、工期等一周的情況總結匯報。⑵參加人員對存在的問題及原因分析，制定出相應的處理控制措施。⑶施工單位匯報下期的工作安排。⑷通報工程項目建設出現(xiàn)的較大質量、安全隱患及其處理結果。⑸解決各個承包單位之間以及業(yè)主與承包單位之間的協(xié)調配合問題。⑹我公司通報公司對該工程存在的質量、安全、工期等問題，并做出對施工方的相應處理。并通報公司對下期的工作安排。第二十一條 不定期會議：不定期會議由工程部經(jīng)理主持，由工程部、監(jiān)理單位、施工單位主要項目負責人和管理人員參加（工程部依據(jù)會議的重第 4 頁要性，可通知公司相關人員參與）。在工程施工建設過程中，依據(jù)管理需要，隨時召開。以解決突發(fā)性事件、以及管理中需要及時解決、協(xié)調的問題。第二十二條 會議依據(jù)例會制度及會議內容，分別由公司主管副總、工程部經(jīng)理、監(jiān)理總工程師主持，甲方主管領導、工程和技術部門等有關人員；乙方主管領導、項目經(jīng)理、工長、技術人員等、監(jiān)理工程師等參加。第二十三條 每期工程例會都要由監(jiān)理工程師把會議內容整理成會議紀要，監(jiān)理、甲方、乙方主要負責人均要簽字。第三章 現(xiàn)場簽證制度第二十四條 簽證控制原則：1．實事求是原則：所有簽證要本著實事求是的原則，經(jīng)辦人必須保證簽證真實性；2．公平原則：在與合作單位發(fā)生簽證時，應本著公平的原則，保證簽證辦理過程及時、準確；3．可追溯原則：現(xiàn)場簽證的資料，包括：簽證手續(xù)、簽證申請、簽證預算、簽證預算審核等原始文件應及時整理、歸檔，必要時經(jīng)辦人應保存復印件；第二十五條 相關部門職責：1．工程部現(xiàn)場代表負責填寫簽證通知單，并附簽證原因、簽證草圖，并對該單簽證的真實性負責；經(jīng)工程部經(jīng)理審核后應在規(guī)定時間內報公司成本控制部；2．工程部經(jīng)理負責審核簽證原始手續(xù)的齊全，在對簽證發(fā)生情況進行了第 5 頁解后斷定該簽證是否應該發(fā)生，并在簽證單上簽字確認，對該簽證發(fā)生的合理性負責；對費用調減的簽證必須在規(guī)定時間內如實上報，否則追究相關人員的責任。3．成本控制部專業(yè)預算工程師在接到簽證單后，應及時完成該簽證的審核工作，并對簽證發(fā)生費用核算的正確性、合理性、準確性負責；4．成本控制部經(jīng)理應安排預算工程師每月對所發(fā)生的簽證進行統(tǒng)計，并及