【文章內(nèi)容簡介】 ，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分為現(xiàn)貨與期貨兩種出售方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場選擇，拍板交易。成效后賣者實現(xiàn)了商品價值的同時，買者得到了房地產(chǎn)的部分或全部產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采用，優(yōu)點是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產(chǎn)開發(fā)和流通。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣的投機行為。（2）按成交方式分為訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預(yù)付一部分訂金，當(dāng)產(chǎn)品移交后再付清貨款?，F(xiàn)購是在新建產(chǎn)品驗收出售給購買者，或原有物業(yè)出售、拍賣時對準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)預(yù)先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特殊交易方式。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。（4）按付款條件可分為平價出售和優(yōu)惠價出售。（5）按出售數(shù)量，可為為批量出售和單宗出售。房地產(chǎn)出租的經(jīng)營方式出租，是房地產(chǎn)經(jīng)營的另一種基本方式，也是房地產(chǎn)商品交換的特殊形式。就其經(jīng)濟性質(zhì)而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現(xiàn)；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。房地產(chǎn)出租按所經(jīng)營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經(jīng)營的唯一方式。國家規(guī)定國有土地可以有償出讓，轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。當(dāng)土地連同房地產(chǎn)一同轉(zhuǎn)讓時，土地轉(zhuǎn)讓的雖然仍是使用權(quán)，但地上房屋轉(zhuǎn)讓的可以是所有權(quán)。房產(chǎn)出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關(guān)系，以及出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)出租在城市房地產(chǎn)經(jīng)營中占很大比重，是不容忽視的經(jīng)營內(nèi)容和方式。房產(chǎn)出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格。第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部管理制度某房地產(chǎn)開發(fā)公司有限公司工 程 部 管 理 制 度二○一五年四月一日第 1 頁第一章 總則第一條為了適應(yīng)公司發(fā)展需要，推行建設(shè)工程項目制度化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，依據(jù)國家建筑有關(guān)法律法規(guī)，制定本制度。第二條在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，工程部負(fù)責(zé)公司建設(shè)工程生產(chǎn)的全面管理工作，對建設(shè)工程實施安全質(zhì)量控制、進度控制、投資控制、合同管理、信息管理及工程協(xié)調(diào)工作。第三條 實行崗位責(zé)任制，每人有明確的崗位及職責(zé)，要愛崗敬業(yè)，切實做好各自的崗位工作，履行崗位職責(zé)。第四條參加工程的招標(biāo)、評標(biāo)、開標(biāo)工作。第五條 審批工程項目的開工報告。第六條 施工前，審核設(shè)計單位提交的工程項目施工組織設(shè)計或方案。第七條對單位工程主要原材料及大型設(shè)備組織考察及定板，對進場的主要原材料、成品、半成品的質(zhì)量進行監(jiān)控及跟蹤，對材料的試驗結(jié)果進行核查，對新材料、新工藝要進行方案審查。第八條對重要的分項工程、分部工程或關(guān)鍵工序提出質(zhì)量預(yù)控措施，并監(jiān)督落實。第九條負(fù)責(zé)對各建設(shè)項目定期的工程檢查和對分項工程不定期的巡視、抽查、抽查的數(shù)量視乎分部分項工程的重要性而定。第十條參加重要分部分項工程、施工樣板、樣板房的驗收。第十一條負(fù)責(zé)解決設(shè)計、施工質(zhì)量和安全問題，參與處理質(zhì)量事故。第 2 頁第十二條參加單位工程及單項工程初檢及竣工驗收。第十三條協(xié)助辦理某些單項單位工程的移交手續(xù)及售后服務(wù)管理。第十四條審批施工單位提交的單位單項工程施工總進度計劃，及分階段的進度計劃，檢查月度進度計劃完成情況，找出原因，調(diào)整進度計劃，對工程進行動態(tài)管理。工程部現(xiàn)場代表應(yīng)每天對各單位（單項）工程進度檢查，并將檢查情況措施匯報工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理每周應(yīng)對各單位（單項）工程進度進行檢查，并將檢查情況及措施匯報上級部門。工程部每月應(yīng)對工程工期控制點進行檢查，并將檢查情況及措施匯報上級部門。第十五條負(fù)責(zé)與建設(shè)工程有關(guān)的政府部門、資源部門、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及其它單位的協(xié)調(diào)工作及有關(guān)的竣工驗收手續(xù)。第十六條負(fù)責(zé)對設(shè)計圖紙進度的跟蹤、協(xié)調(diào)，組織及參加圖紙會審。單位（單項）工程的圖紙會審，可根據(jù)出圖情況分專業(yè)、分階段進行會審。各專業(yè)的施工圖紙出齊后，必須組織一次綜合會審，解決各專業(yè)矛盾問題。圖紙會審由總經(jīng)理主持，工程部參加，設(shè)計單位（或?qū)I(yè)主管）應(yīng)對圖紙進行技術(shù)交底。《圖紙會審紀(jì)錄》經(jīng)設(shè)計部門、施工、監(jiān)理單位會簽，最后由工程部會簽確認(rèn)后有效。未經(jīng)會審的圖紙不得使用，如施工單位自行施工，工程第 3 頁部必須予以制止。第十七條對施工單位與班組及承包商簽訂的合同進行監(jiān)控，保證各班組及承包商進場后履行合同的完整性及嚴(yán)肅性。第十八條收集各項目的各類質(zhì)量、進度及投資的各類信息，作為公司決策部門的參考。第二章 工程例會制度第十九條 定期會議分為每天碰頭會，周例會，月例會。每天碰頭會由工程部經(jīng)理主持，于每天下午五點半召開，施工單位主要負(fù)責(zé)人及工程部相關(guān)人員參加。周例會和月例會由公司主管工程的副總經(jīng)理主持，由公司工程部組織，暫定于每周五下午三點和每月第一天上午九點召開。由工程部、監(jiān)理單位和施工單位等相關(guān)主要管理人員參加（銷售部可依據(jù)具體情況參加），并由工程部出據(jù)會議報告，并報辦公室備案。第二十條 會議內(nèi)容：⑴施工單位通報各自在工程質(zhì)量、安全、工期等一周的情況總結(jié)匯報。⑵參加人員對存在的問題及原因分析，制定出相應(yīng)的處理控制措施。⑶施工單位匯報下期的工作安排。⑷通報工程項目建設(shè)出現(xiàn)的較大質(zhì)量、安全隱患及其處理結(jié)果。⑸解決各個承包單位之間以及業(yè)主與承包單位之間的協(xié)調(diào)配合問題。⑹我公司通報公司對該工程存在的質(zhì)量、安全、工期等問題，并做出對施工方的相應(yīng)處理。并通報公司對下期的工作安排。第二十一條 不定期會議：不定期會議由工程部經(jīng)理主持，由工程部、監(jiān)理單位、施工單位主要項目負(fù)責(zé)人和管理人員參加（工程部依據(jù)會議的重第 4 頁要性，可通知公司相關(guān)人員參與）。在工程施工建設(shè)過程中，依據(jù)管理需要，隨時召開。以解決突發(fā)性事件、以及管理中需要及時解決、協(xié)調(diào)的問題。第二十二條 會議依據(jù)例會制度及會議內(nèi)容，分別由公司主管副總、工程部經(jīng)理、監(jiān)理總工程師主持，甲方主管領(lǐng)導(dǎo)、工程和技術(shù)部門等有關(guān)人員；乙方主管領(lǐng)導(dǎo)、項目經(jīng)理、工長、技術(shù)人員等、監(jiān)理工程師等參加。第二十三條 每期工程例會都要由監(jiān)理工程師把會議內(nèi)容整理成會議紀(jì)要，監(jiān)理、甲方、乙方主要負(fù)責(zé)人均要簽字。第三章 現(xiàn)場簽證制度第二十四條 簽證控制原則：1．實事求是原則：所有簽證要本著實事求是的原則，經(jīng)辦人必須保證簽證真實性；2．公平原則：在與合作單位發(fā)生簽證時，應(yīng)本著公平的原則，保證簽證辦理過程及時、準(zhǔn)確；3．可追溯原則：現(xiàn)場簽證的資料，包括：簽證手續(xù)、簽證申請、簽證預(yù)算、簽證預(yù)算審核等原始文件應(yīng)及時整理、歸檔，必要時經(jīng)辦人應(yīng)保存復(fù)印件；第二十五條 相關(guān)部門職責(zé)：1．工程部現(xiàn)場代表負(fù)責(zé)填寫簽證通知單，并附簽證原因、簽證草圖，并對該單簽證的真實性負(fù)責(zé)；經(jīng)工程部經(jīng)理審核后應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)報公司成本控制部；2．工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核簽證原始手續(xù)的齊全，在對簽證發(fā)生情況進行了第 5 頁解后斷定該簽證是否應(yīng)該發(fā)生，并在簽證單上簽字確認(rèn)，對該簽證發(fā)生的合理性負(fù)責(zé)；對費用調(diào)減的簽證必須在規(guī)定時間內(nèi)如實上報，否則追究相關(guān)人員的責(zé)任。3．成本控制部專業(yè)預(yù)算工程師在接到簽證單后，應(yīng)及時完成該簽證的審核工作，并對簽證發(fā)生費用核算的正確性、合理性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；4．成本控制部經(jīng)理應(yīng)安排預(yù)算工程師每月對所發(fā)生的簽證進行統(tǒng)計，并及