【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樹(shù)立品牌為主導(dǎo)思想的法律幫助；②、會(huì)同開(kāi)發(fā)商、物建立客戶投訴處理流程；③、通過(guò)對(duì)客戶投訴的歸納、整理反響法律給開(kāi)發(fā)商和物以提升開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)理的程度。核心要點(diǎn)：如何化解團(tuán)體、重大投訴及維權(quán)提供效勞：①、會(huì)同客服及其他相關(guān)部門提早介入投訴及維權(quán)的全過(guò)程；②、樹(shù)立一切讓客戶滿意的理念會(huì)同客服及其他相關(guān)部門依法、妥善處理團(tuán)體、重大投訴及維權(quán)。四、 工程理部工程理部的核心重點(diǎn)是專業(yè)的物業(yè)理對(duì)該工程施行物業(yè)理。由于該工程的物業(yè)類型可能涉及到商品住宅、工業(yè)廠房、寫字樓、商業(yè)用房和其他配套物業(yè)因此很有可能貴司需要選用不同的物業(yè)理企業(yè)施行不同性質(zhì)的物業(yè)理但涉及的法律法規(guī)、規(guī)章政策根本是一致的。由于近年來(lái)包括深圳、海南等各地的物業(yè)理法規(guī)不甚完善全國(guó)的?物業(yè)理?出臺(tái)后對(duì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)理企業(yè)的影響都比較大。將來(lái)貴司對(duì)該工程的理主要表達(dá)在專業(yè)的物業(yè)的專業(yè)物業(yè)理理順各方的法律關(guān)系厘清貴司在物業(yè)理環(huán)節(jié)中的權(quán)利義務(wù)非常重要。物業(yè)理立法的指導(dǎo)思想發(fā)生重大變化 ?物業(yè)理?于2003年9月1日起正式施行。在第一章的“總那么〞中表達(dá)了嶄新的立法思想：突出了業(yè)主和物企業(yè)是該行政法規(guī)調(diào)整的主要對(duì)象；重點(diǎn)突出物業(yè)理的核心是業(yè)主通過(guò)物業(yè)理合同約束物企業(yè)進(jìn)展一系列物業(yè)理行為；提倡業(yè)主通過(guò)“三公〞原那么依靠競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物企業(yè)；規(guī)定了理部門對(duì)物業(yè)理的監(jiān)視、理職能。 行政法規(guī)的主導(dǎo)思想突出了物業(yè)理是一種民事合同關(guān)系下的履約行為雙方的權(quán)利義務(wù)受合同的約束；給予業(yè)主更大的物業(yè)理企業(yè)選擇權(quán)；主部門對(duì)物業(yè)理行為主要是監(jiān)視、理。 包括深圳、海南的地方性法規(guī)的主導(dǎo)思想強(qiáng)調(diào)了主部門對(duì)物業(yè)理行為的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和行政監(jiān)地；業(yè)主在選擇物企業(yè)方面沒(méi)有更大的權(quán)；甚至將理賦予了與業(yè)主、物企業(yè)并駕齊驅(qū)的權(quán)利義務(wù)主體的民事色彩。 ?物業(yè)理?公布生效于2003年9月1日實(shí)事求是地講借鑒了?深圳物?不少內(nèi)容但該的立法思想更、更積極將物業(yè)理的核心從以的監(jiān)為中心逐漸轉(zhuǎn)移到由調(diào)節(jié)下的合同約束更多地依靠相關(guān)法律、契約調(diào)節(jié)業(yè)主與物企業(yè)的關(guān)系的職能是制定規(guī)那么與監(jiān)視物業(yè)理的參與者遵守規(guī)那么而不直接參與。 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主會(huì)法律地位的初步界定?物業(yè)理?第一次以列舉的形式明確了業(yè)主在物業(yè)理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)其權(quán)利有：承授權(quán)、提議權(quán)、建議權(quán)、投票權(quán)、選舉與被選舉權(quán)、監(jiān)視權(quán)、知情權(quán)和其他法定權(quán)利；其義務(wù)有：守規(guī)義務(wù)、執(zhí)行義務(wù)、交費(fèi)義務(wù)。 ?物業(yè)理?還突出強(qiáng)調(diào)了業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主權(quán)利機(jī)構(gòu)的重要地位明確了業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)理活動(dòng)中的合法權(quán)益這一顯著特征。特別是賦予了業(yè)主大會(huì)選聘、解聘物業(yè)理企業(yè)的權(quán)利而且并未有規(guī)定采取公開(kāi)招的方式聘請(qǐng)物業(yè)理企業(yè)的任何表述。另外在業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主行使表決權(quán)的最低人數(shù)比例、業(yè)主大會(huì)重大的業(yè)主表決最低人數(shù)、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的提早時(shí)間等均比?深圳物?的規(guī)定要嚴(yán)格很多。 ?物業(yè)理?把業(yè)主會(huì)界定為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 對(duì)其權(quán)利部的規(guī)定要比?深圳物?小得多比方：并沒(méi)有規(guī)定業(yè)主會(huì)可以住宅維修和公用設(shè)施專用的使用；并未規(guī)定業(yè)主會(huì)可以聘請(qǐng)物業(yè)理企業(yè)并與其簽訂、變更和解除委托理合同。這樣的規(guī)定比較公平合理地界定了業(yè)主會(huì)的應(yīng)有地位還決策權(quán)予業(yè)主大會(huì)更能表達(dá)廣闊業(yè)主的意志防止業(yè)主會(huì)權(quán)利過(guò)大損害業(yè)主的合法權(quán)益、產(chǎn)生腐敗。 從?物業(yè)理?第二章的有關(guān)上述規(guī)定可以看出：?物業(yè)理?強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的應(yīng)有權(quán)利突出了業(yè)主大會(huì)是廣闊業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)這一重要地位正確定位業(yè)主會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)使業(yè)主更能有效行使其合法權(quán)益。?物業(yè)理?的這種初步界定在組織和程序上更科學(xué)、更公正、更有效、更先進(jìn)。前物業(yè)理的規(guī)定截然不同 前的物業(yè)理對(duì)已入住的業(yè)主來(lái)說(shuō)非常重要因?yàn)檫@時(shí)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主會(huì)因業(yè)主人數(shù)原因尚未成立或不能依法行使權(quán)利那么這就需要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前物業(yè)理的一系列責(zé)任。 ?物業(yè)理?對(duì)住宅小區(qū)要求開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)招的方式選聘物業(yè)理企業(yè)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)理相別離另外一個(gè)非常重要的打破就是業(yè)主大會(huì)假設(shè)在前兩年內(nèi)成立并選聘了新的物業(yè)理那么業(yè)主會(huì)與新的物簽署的物業(yè)理合同的法律效力優(yōu)于原先的物業(yè)理合同賦予了業(yè)主大會(huì)可依法定程序終止原合同的權(quán)利。 同時(shí)?物業(yè)理?規(guī)定在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽署買賣合同時(shí)就應(yīng)將其前物業(yè)理的內(nèi)容寫進(jìn)合同雙方對(duì)臨時(shí)公約的事先、臨時(shí)公約的法律效力、業(yè)主對(duì)物業(yè)公用部位公共設(shè)施擁有所有權(quán)或使用等均做了較為準(zhǔn)確的規(guī)定。物違約導(dǎo)致業(yè)主損害必須賠償 長(zhǎng)以來(lái)在住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害特別是業(yè)主家中被盜物鮮有賠償?shù)摹＿@其中的原因一方面是一般的地方性物的有關(guān)規(guī)定比較廣泛、不好界定物的責(zé)任一方面是?業(yè)主公約?中沒(méi)有約定物要向業(yè)主承擔(dān)身、財(cái)產(chǎn)因物違約而要承擔(dān)的賠償責(zé)任著名的筆架山花園業(yè)主“紐扣大王〞被害致一案最能說(shuō)明這一問(wèn)題。這就正好證明了一般地方性物的有關(guān)規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)、不明確、不詳細(xì)理中很難界定物在理、維修、保養(yǎng)中是否“不善〞即不適當(dāng)、未盡責(zé)這條規(guī)定未能發(fā)揮其應(yīng)有的效應(yīng)。同樣?業(yè)主公約?中的格式條款更是排除了業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)因物未按合同約定履行職責(zé)導(dǎo)致?lián)p害時(shí)物應(yīng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。 ?物業(yè)理?強(qiáng)調(diào)了物必須遵守物業(yè)理合同假設(shè)未能履行物業(yè)效勞合同導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。它將物的責(zé)任界定在有關(guān)合同的詳細(xì)條款中既賦予了合同雙方當(dāng)事人較大的締約權(quán)利又賦予了怎樣約定、約定完全由合同當(dāng)事人的權(quán)更是將雙方當(dāng)事人的詳細(xì)約定作為衡量物是否承擔(dān)責(zé)任的 而不講這種責(zé)任是發(fā)生在維修、養(yǎng)護(hù)還是理中。?物業(yè)理?的規(guī)定明確詳細(xì)、可操作性較強(qiáng)。簡(jiǎn)化程序、杜絕腐敗突出業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的地位 ?深圳物?曾經(jīng)比較先進(jìn)地規(guī)定了公用設(shè)施專用和住宅維修的概念其中公共設(shè)施維修是由開(kāi)發(fā)商在移交物業(yè)時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建立總的2的比例一次性向業(yè)主會(huì)劃撥的并由區(qū)住宅主部門設(shè)立賬戶理。 有關(guān)公用設(shè)施專用的收取、理、使用應(yīng)當(dāng)說(shuō)?深圳物?的初衷可能是好的但自該公布至今有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商照此執(zhí)行了？為何要插手社區(qū)資金監(jiān)事務(wù)？公用設(shè)施本來(lái)就屬規(guī)劃的內(nèi)容和要求為要用開(kāi)發(fā)商繳納的公用設(shè)施專用來(lái)買本應(yīng)就屬于全體業(yè)主所有的公用設(shè)施? 這種蹩腳的設(shè)計(jì)直接造成第一開(kāi)發(fā)商普遍有抵觸情緒難以落實(shí)；第二主部門監(jiān)資金容易產(chǎn)生腐??；第三業(yè)主本應(yīng)擁有對(duì)公用設(shè)施、公共用房的所有權(quán)但這種權(quán)利往往被開(kāi)發(fā)商和物肆意損害。 ?物業(yè)理?可能考慮到了以上弊端沒(méi)有規(guī)定公用設(shè)施專用這一概念只保存了住宅維修即專項(xiàng)維修資金〕和物業(yè)理費(fèi)。這樣在客觀上簡(jiǎn)化了物業(yè)從開(kāi)發(fā)到移交后的物業(yè)理的程序卻了繁瑣且難以實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié)杜絕了主部門可能的腐敗產(chǎn)生理順了業(yè)主與物的合同關(guān)系。 ?物業(yè)理?另一個(gè)特點(diǎn)是：強(qiáng)調(diào)了業(yè)主對(duì)公共設(shè)施和公用房屋的所有權(quán)業(yè)主大會(huì)對(duì)物的理行為涉及全體業(yè)主公共利益的權(quán)。加大了物企業(yè)行為的力度突出了保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的宗旨 ?深圳物?在“法律責(zé)任〞這一章里在規(guī)定了物的法律責(zé)任以外還設(shè)置了不少業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主會(huì)的條款但是這些規(guī)定絕大部是物業(yè)理合同就可約束的比方業(yè)主不交理費(fèi)如何如何給人的感覺(jué)是法律責(zé)任的設(shè)計(jì)沒(méi)有重點(diǎn)大棒亂揮。 ?物業(yè)理?對(duì)業(yè)主的法律責(zé)任并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定只說(shuō)業(yè)主不交理費(fèi)物可向起訴也就是將業(yè)主的行為在合同約束的范圍內(nèi)。反而該的法律責(zé)任中主要是開(kāi)發(fā)企業(yè)和物在移交物業(yè)、前物業(yè)理、物業(yè)理過(guò)程中的企業(yè)行為表達(dá)主部門的監(jiān)視、理作用。 ?物業(yè)理?法律責(zé)任章節(jié)的顯著特點(diǎn)有兩個(gè)：一個(gè)是對(duì)責(zé)任人的處分力度比?深圳物?大大增強(qiáng)比方處分額深圳的最低是1000元是20000元而?物業(yè)理?的規(guī)定最低是5萬(wàn)元是20萬(wàn)元；還有一個(gè)特點(diǎn)是所有的處分條款都表達(dá)了保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的宗旨而?深圳物?對(duì)物業(yè)違犯合同的責(zé)任只泛泛地說(shuō)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任不僅不詳細(xì)不明確而且有包庇、縱容物的之嫌。 縱觀?物業(yè)理?“法律責(zé)任〞這一章充分表達(dá)了這部行政法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商、物企業(yè)加強(qiáng)力度、保護(hù)產(chǎn)權(quán)所有人合法權(quán)益的宗旨無(wú)疑對(duì)目前比較混亂的物起到了溯本清源、撥亂反正的作用。 五、 總體規(guī)劃部由于該工程的總體規(guī)劃不可防止地涉及到了紅線范圍內(nèi)的土地、湖泊、山體、河流、林木、道路、高速公路、現(xiàn)有廠房、住宅、碼頭、電廠等等復(fù)雜內(nèi)容而總體規(guī)劃有對(duì)將來(lái)貴司及產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)益息息相關(guān)因此不能無(wú)視總體規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。 總體規(guī)劃的合理性 總體規(guī)劃的合理性主要表達(dá)在規(guī)劃必須符合法律法規(guī)的規(guī)定必須符合地理、環(huán)境的要求還要符合人們的生活消費(fèi)的要求。比方深圳的豐澤湖山莊維權(quán)由于規(guī)劃的南平快速干道要穿過(guò)該山莊旁邊必然會(huì)破壞豐澤湖的自然環(huán)境并對(duì)該山莊的環(huán)境造成必然的、綜合的、長(zhǎng)的影響。經(jīng)過(guò)劇烈的維權(quán)運(yùn)動(dòng)終于改變?cè)?guī)劃平息事態(tài)。這一折射出的啟示是：任何規(guī)劃都應(yīng)以人為本營(yíng)造出符合人們生活消費(fèi)要求的環(huán)境否那么必然遭到人們的反對(duì)最后需付出沉重的代價(jià)。 總體規(guī)劃的復(fù)雜性該工程總體規(guī)劃可能涉及的主要內(nèi)容大致有A、 住宅、商業(yè)、廠房、寫字樓及配套設(shè)施的物業(yè)的規(guī)劃布；B、 園林、綠化、人造景觀、公益性休閑空間的規(guī)劃布；C、 高速公路、碼頭、港口和普通公路的規(guī)劃布；D、 紅線范圍內(nèi)現(xiàn)有大型電廠等有礙整體規(guī)劃企業(yè)的處置如通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、整體購(gòu)置、整體搬遷或以土地物業(yè)置換等方式實(shí)現(xiàn)紅線范圍內(nèi)或者紅線范圍周邊的整體統(tǒng)一規(guī)劃。 整體規(guī)劃的影響性 整體規(guī)劃方案將對(duì)后續(xù)的整個(gè)開(kāi)發(fā)建立產(chǎn)生宏大的影響。貴司可能會(huì)涉及的法律關(guān)系有：A、 與之間的土地受讓關(guān)系；B、 與之間的關(guān)系；C、 與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的合同關(guān)系；