【文章內容簡介】 組審批。第二十二條市國土資源局根據(jù)市城中村改造領導小組批準的改造項目方案，委托土地評估機構對城中村改造用地進行地價評估、制定土地出讓方案。土地出讓方案應明確以下內容：（1）不使用周轉用地的城中村改造項目，原居住用地出讓方式為招標，出讓金按評估價與拆遷成本的差額確定，交地方式為拆遷后凈地出讓，開發(fā)企業(yè)中標后取得周轉用地的限制性國有土地使用權，在完成城中村改造征遷安置后，取得正式國有土地使用權。交地時間依據(jù)城中村改造方案確定的拆遷進度確定，分期實施改造的，分期交付土地、繳納土地出讓金、辦理土地手續(xù)，分期繳納的土地出讓金價格以中標價為準。（2）使用周轉用地的，周轉用地單獨出讓，出讓方式為招標，交地方式為凈地出讓，開發(fā)企業(yè)中標后取得周轉用地的限制性國有土地使用權，在完成城中村改造征遷安置，市政府收回借給轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會的土地出讓金后，取得正式國有土地使用權。周轉用地以外的其他城中村改造用地按本條款（1）執(zhí)行。出讓方案經市政府批準后，在市城中村改造領導小組辦公室備案。第二十三條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會根據(jù)批準實施的城中村改造方案、土地出讓方案制定項目招標文件。項目招標文件應明確以下內容：（1）城中村改造的實施步驟、范圍、時間，征遷安置的方法、標準，安置房的建設標準、戶型要求和交付時間，以及城中村改造配套設施的建設標準。（2）根據(jù)城中村改造投資規(guī)模確定城中村改造保證金，保證金按60萬/畝計算。在中標單位與轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會簽訂城中村改造協(xié)議書時，由中標單位向轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會繳納，保證金的退還方式由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與中標單位協(xié)商確定。使用周轉用地的，其保證金按本辦法第三十二條規(guī)定執(zhí)行。（3）明確城中村改造范圍內（包括周轉用地）的國有建設用地使用權為限制性使用權，并將繳納土地出讓金的多少作為競標條件，繳納出讓金高的獲得城中村改造項目的改造權和限制性國有建設用地使用權。完成征遷后，中標單位取得正式國有建設用地使用權。（4）未按招標合同約定期限完成拆遷改造的，市國土資源管理部門重新確定土地出讓價格，或由市政府按招標合同約定收回限制性國有建設用地使用權，重新處置土地。第二十四條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會通過市公共資源交易中心發(fā)布城中村改造項目招標公告。招標公告面向全國發(fā)布，市國土資源局同時在中國土地市場網發(fā)布招標公告，引進資金雄厚、信譽良好的開發(fā)企業(yè)。第二十五條市公共資源交易中心根據(jù)競標情況，按規(guī)定確定城中村改造項目中標單位，并于成交后三個工作日內將招標資料報市國土資源局。第二十六條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與中標單位簽訂城中村改造協(xié)議書，并將城中村改造項目的中標單位報市城中村改造領導小組辦公室進行備案、公示。第二十七條中標單位持轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會出具的城中村征遷工作完成證明及其他相關材料，到市國土資源局辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，取得正式國有建設用地使用權。第二十八條中標單位獲得土地使用權后，應委托具有資質的規(guī)劃設計單位編制城中村改造修建性詳細規(guī)劃，報城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門審核，審核、公示無異議后上報市政府審批，并依法辦理環(huán)保、立項、規(guī)劃、土地、人防、建設等行政審批手續(xù)，實施工程建設。第六章優(yōu)惠政策第二十九條嚴格控制舊城區(qū)的零星開發(fā)及新城區(qū)住宅用地的審批，對聯(lián)合、成片開發(fā)的城中村改造項目，優(yōu)先辦理出讓和報建手續(xù)。第三十條社會資本出資城中村改造項目房屋征收安置，但不參與項目土地掛牌出讓或未競得該宗土地使用權的，根據(jù)資金的實際占用時間，按投資金額加銀行同期貸款利息加投資金額10%的利潤，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與投資人進行結算；參與土地掛牌出讓獲得土地使用權的，不計貸款利息和利潤，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與投資人進行成本結算。第三十一條城中村改造項目土地出讓收入扣除按國家、省規(guī)定上繳、計提部分及征地和拆遷補償?shù)认嚓P成本外，剩余部分全額返還項目所在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會，用于城中村改造被拆遷村民的補償安置和城中村改造項目配套設施建設。第三十二條使用周轉用地的城中村改造項目，將周轉用地土地出讓收入扣除按國家、省規(guī)定上繳、計提部分及征地和拆遷補償?shù)认嚓P成本外，剩余部分全額作為城中村改造項目建設保證金，借給項目所在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會（無息），辦理借用手續(xù)后，專項用于該城中村改造項目建設，市政府在返還轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會的城中村改造項目土地出讓金中以扣除方式予以全額收回。第三十三條城中村改造項目按期開工建設并按期竣工的，在項目竣工驗收合格后，由市財政局負責，將該項目繳納的城市基礎設施配套費全額獎勵轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會，用于支持城中村改造項目配套設施建設。第三十四條城中村改造項目（含商服面積）免繳地方行政事業(yè)性收費，具體包括：臨時占道費、道路挖掘修復費、土地登記費、征地管理費、場地使用費、新型墻體材料費專項基金。項目全部使用商品混凝土的免征散裝水泥專項基金，未使用商品混凝土的，按最低限減半征收散裝水泥專項基金。第三十五條城中村改造中村民安置房建設及用地所涉及的建筑安裝營業(yè)稅、土地流轉稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，市級留成部分除用于城中村改造項目外，全額用于支持轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會城中村改造建設。第三十六條市政府對城中村改造騰出的土地統(tǒng)一征收后，進行公共設施和公益事業(yè)建設的，按國家、省有關規(guī)定進行補償；進行經營性開發(fā)的，其土地出讓收入扣除按國家、省規(guī)定上繳、計提部分及征地和拆遷補償?shù)认嚓P成本外，剩余部分全額返還項目所在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會，用于城中村改造被拆遷村民的補償安置和城中村改造項目配套設施建設；不適宜開發(fā)建設的，按城市總體規(guī)劃安排使用。第七章保障措施第三十七條城中村改造由市政府統(tǒng)一領導、組織和協(xié)調。各城區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負責編制本轄區(qū)城中村改造計劃，組織制定城中村改造項目方案，協(xié)調城中村改造建設的相關問題，并具體負責本轄區(qū)城中村改造建設的組織實施工作。市城中村改造領導小組負責審定全市城中村改造計劃，審核城中村改造項目方案，并負責指導、協(xié)調、考核各城區(qū)城中村改造工作。市發(fā)展改革、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、國土資源、房產管理、公安、民政、勞動社會保障、教育、電力等有關部門和單位要按照各自職責分工，負責做好相應的城中村改造建設管理和服務工作。第三十八條實行城中村改造項目聯(lián)審聯(lián)批制度。建立項目審批綠色通道，各級各部門審批城中村改造申請的時限為十個工作日。第三十九條建立城中村改造激勵約束機制。市政府對城中村改造工作實行目標管理，嚴格進行考核，并設立專項獎勵資金，對城中村改造工作推進快、效果好的轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會給予獎勵，具體獎勵辦法另行制定。第四十條城中村改造項目方案一經審批，不得擅自更改，凡未按審批方案實施的，由市政府各職能部門依照相關法律法規(guī)予以處罰，并按審批的方案予以糾正。第四十一條城中村改造完成后，如不能按時交付騰出的土地，則該城中村改造項目后續(xù)手續(xù)暫停辦理，相關優(yōu)惠政策暫不享受。第四十二條城中村改造中村民安置房不得對外銷售，在安置完成前，不予辦理房屋預售許可證。開發(fā)企業(yè)要在安置房建設施工現(xiàn)場醒目位置設置公示欄，標明為安置用房，不對外銷售。第四十三條已公告確定的城中村改造范圍內不得擅自新建、改建、擴建各類建筑物，經鑒定屬危房的，可以維修或原面積翻建，但不得擴大、加層。凡擅自新建、改建、擴建的各類建筑物，一律不予補償。第四十四條城中村改造中標單位未取得合法手續(xù)不得在已公告確定的城中村改造范圍內進行工程建設，擅自開工建設的，市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門和轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、及村民委員會應當予以制止，并依法查處。第四十五條對超出國有土地使用權出讓合同約定動工日期滿1年未開發(fā)以及沒有按規(guī)定完成拆遷安置的城中村改造項目，依法從高征收土地閑置費，不得享受優(yōu)惠政策，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，依法無償收回土地使用權。對雖按期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。第四十六條城中村改造范圍內的居民，應積極配合城中村改造工作，對于阻礙拆遷改造、違反治安管理規(guī)定的，由公安機關給予治安管理處罰，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。第四十七條城中村改造開發(fā)建設企業(yè)在城中村改造工作中有違法違規(guī)行為的，由相關職能部門按照有關法律、法規(guī)依法予以處理，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。第四十八條在城中村改造工作中，相關職能部門工作人員有不履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄等違法違紀行為的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。第八章附則第四十九條各城區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會可依據(jù)本辦法，結合各轄區(qū)和擬改造村莊實際，制定相應政策；市政府有關職能部門要結合本部門職責分工，制定相應服務措施和扶持政策。第五十條本辦法自下發(fā)之日起施行，原《******市人民政府關于進一步加快城中村開發(fā)改造的意見》（******政[2007]10號）同時停止執(zhí)行。第五篇：長沙市鴨子鋪社區(qū)城中村改造調查長沙市鴨子鋪社區(qū)“城中村”改造調查劉政一、調查緣起（一）調查背景“城中村”概要“城中村”是中國城市化進程中出現(xiàn)的一種新的社會問題，也可以說是現(xiàn)代城市高速發(fā)展出現(xiàn)的一種城市弊病。在城市發(fā)展的起始階段，政府部門以及開發(fā)商在遇到一些開發(fā)難度高，建設成本大的城建區(qū)時，把它們做了圈地遺留，只選擇了建設成本低、收效快的城區(qū)。因此，隨著城市大部地區(qū)的建設完成和不斷完善，城市發(fā)展的不協(xié)調性慢慢顯露出來了。當初的城市遺留圈地雖有一定程度的發(fā)展，但與城市整體形象格格不入，如社會經濟結構、管理制度與生活方式等。由于管理的缺位，“城中村”建設沒有規(guī)范化的秩序，基礎設施不配套，環(huán)境臟、亂、差等問題嚴重影響了城市現(xiàn)代化建設和城市整體功能的發(fā)揮，阻礙了城市化進程。長沙市“城中村”現(xiàn)狀闡述長沙市作為湖南省的省會，近年來的發(fā)展取得了令人矚目的成績，但城中村問題也進一步凸顯，主要體現(xiàn)在城市發(fā)展的空間環(huán)境問題、社會管理問題、經濟發(fā)展問題三個方面。城市的空間環(huán)境問題。主要表現(xiàn)在土地使用不合理，規(guī)劃指導與管理不到位，土地利用結構不協(xié)調。住房用地，工業(yè)與商業(yè)用地所占比例有大幅度增長，而衛(wèi)生、道路、娛樂場、綠化地、廣場用地等公共基礎設施的建設用地比例明顯偏低。與此同時，超“紅線”占地開發(fā)情況極為嚴重，導致了政府、村民、開發(fā)商的土地爭奪矛盾；村內的宅基地，集體用地建設管理混亂、標準不一；建筑擁擠，分布混亂，違章建筑屢禁不止化趨勢愈演愈烈。再就是表現(xiàn)為環(huán)境景觀差。綠地少，綠化景觀保留不夠，垃圾等污染物得不到及時處理，嚴重影響了城市的整體形象與外觀。社會管理問題。體現(xiàn)在兩個方面，一是管理落后?！俺侵写濉笔且环N塊狀管理方式，管理缺乏靈活性。村委會幾乎是獨攬村里的如衛(wèi)生清潔、市場管理等一切大小事務，又管村集體經濟，政企不分。二是存在公共安全隱患。“城中村”經濟的發(fā)展，為外來人口提供住房的同時，也成為了滯留低素質無業(yè)人員的大本營。最后，形成了復雜的人口結構和社會文化生活環(huán)境，不僅成為城市、城市管理、社會安全的“定時炸彈”和城市災害的中心，也成為影響城市整體發(fā)展水平的因素之一。經濟發(fā)展問題。表現(xiàn)在一是產業(yè)層次低端化?！俺侵写濉钡闹饕洕鷣碓匆揽康氖堑蜋n次的物業(yè)經濟，房屋出租，土地租借，以及其他的如服務業(yè)和加工制造業(yè)等，生產過程單一，產業(yè)鏈較短，從業(yè)人員素質低。二是“城中村”充斥著大量的非正式或地下經濟。所謂“非正式經濟”是指處于政府管理、監(jiān)督之外，不合法、不公開、藏身于“地下”的經濟行為。包括“城中村”土地的不合理使用，出現(xiàn)了以建房為由的亂占亂建等的一些違法違規(guī)現(xiàn)象。也包括村內設的各種罰款與亂收費，地下工廠的違規(guī)生產和加工，盜版、賭博、走私以及盜竊銷贓等違背市場規(guī)律的行為。客觀方面來講，“城中村”的存在可以緩解城市發(fā)展的壓力，為解決外來人口的住