【文章內(nèi)容簡介】 。三、定義術(shù)語 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行房屋建設(shè)和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、三通一平、房屋建設(shè)、預售、竣工驗收、入伙等多項內(nèi)容組成。 房地產(chǎn)開發(fā)報建:指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照政府的辦事程序及要求，辦理各階段相關(guān)手續(xù)，最終取得政府相關(guān)部門批文。包括取得前期立項批文、土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證、竣工驗收備案證明等重要的政府批文。四、職責 開發(fā)中心（部）；、電、燃氣、電信、數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防外的前期報建手續(xù)；、竣工查丈、規(guī)劃驗收、竣工備案專項驗收工作； ，組織公關(guān)活動的策劃與實施； 。 市政部（如單獨設(shè)置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關(guān)部門承擔相應職責）、電、燃氣、電信、數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防報批及驗收。 設(shè)計管理部/總工室； 、擴初設(shè)計、施工圖圖紙工作； 、竣工查丈的技術(shù)解釋工作； 。 工程部； ； ；；、施工單位與報建相關(guān)信息和資料；、安監(jiān)日常檢查、中間驗收、城管檢查等相關(guān)工作； 、規(guī)劃驗收工作； ； ； 。 銷售策劃部； ； ； 。 財務(wù)部；。 核算部、施工圖預算書的編制工作。 招標中心/招標專職機構(gòu)《施工合同》。 人事行政部、批文、證件的原件存檔管理工作； 、復印件工作。五、流程圖(僅供參考)房地產(chǎn)開發(fā)報建管理流程財務(wù)/核算部土地拓展部門銷售策劃部設(shè)計部門開發(fā)報建部門公司領(lǐng)導規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦其它職能部門獲取土地信息成本測算、財務(wù)狀況分析市場可行調(diào)研技術(shù)分析報建條件分析項目決策階段編制項目建議書及可研報告決策用地申請階段用地規(guī)劃選址申請核發(fā)《選址意見書》用地權(quán)屬核查復函土地前期立項復函資質(zhì)環(huán)保單位出具《環(huán)評報告》并辦理同意復函用地方案圖申請核發(fā)用地方案圖成本分析市調(diào)分析提出規(guī)劃指標意見規(guī)劃要點申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證宗地圖制作建房申請同意復函測算地價土地使用權(quán)初始登記申請簽署土地合同土地初始登記公告同意復函用地申請階段提供相關(guān)數(shù)據(jù)土地證投資概預算前期開工立項申請開工立項通知建筑物命名確定提出地形現(xiàn)狀圖測繪提出地質(zhì)災害評估提出地質(zhì)堪察測繪建筑物命名申報命名批復申請報批批復或備案回執(zhí)設(shè)計前期調(diào)查階段市政管線、路網(wǎng)查詢?nèi)〉貌樵冑Y料項目前期設(shè)計 成本分析市場調(diào)研定位提供方案文本審定方案設(shè)計申請行政許可設(shè)計方案審批意見書提供擴初圖紙?zhí)岢鰯U初申請初步設(shè)計審批意見書樁基提前開工證明提供樁基施工圖紙樁基提前開工報建資質(zhì)單位出具《環(huán)評報告》，環(huán)保局發(fā)放環(huán)保批復建設(shè)項目消防設(shè)計審核意見書人防建設(shè)意見征詢單水土保持批復提供施工圖紙與審圖報告提出施工圖申請建筑工程規(guī)劃許可證節(jié)能圖紙節(jié)能報批建設(shè)部門節(jié)能審查備案設(shè)計階段設(shè)計修改圖紙設(shè)計修改申請同意復函房地產(chǎn)開發(fā)報建管理流程—（2）核算部招標中心銷售策劃部設(shè)計部門/工程部臨建位置選擇審定開發(fā)報建部門公司領(lǐng)導規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦建設(shè)部門其它職能部門臨建申請審批Y臨時用地規(guī)劃許可證臨時用地合同書臨建方案圖紙報批同意復函臨建消防審核意見書施工準備階段臨建施工圖報批臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證臨建施工臨建消防驗收申請臨建消防驗收合格意見書簽訂《臨水、臨電合同書》排污許可證施工單位配合臨電、臨水及排污申請準予行政許可書臨時道路接口申請準予行政許可書臨時占用道路許可證施工單位配合施工占道報批挖掘占用城市道路許可證紅線內(nèi)障礙物拆除遷移報批歸檔提出辦理專業(yè)施工許可要求及簽訂燃氣保護協(xié)議同意復函與燃氣部門簽訂《燃氣保護協(xié)議》施工合同樁基、土方、主體等專業(yè)施工許可申請核發(fā)土方、樁基、主體等專業(yè)《施工許可證》工程支付保函工程施工施工圖預算投資許可證申請質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站檢查、中間驗收《固定資產(chǎn)投資許可證》施工階段工程配合開工驗線申請樁基提前開工證明或工程規(guī)劃許可證蓋章開工驗線測量報告施工單位配合正式用水、用電申請準予行政許可簽訂正式供水供電合同書施工單位配合正式燃氣接口、路口報批準予行政許可同意復函施工單位配合電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)報批同意復函歸檔房號編制技術(shù)支持預售查丈報批預售查丈報告項目預售申請行政許可預售階段預售許可證廣告公司申辦售樓廣告設(shè)置報批配合同意復函價格確定價格備案申請備案回執(zhí)房地產(chǎn)預售合同備案備案回執(zhí)組織工程驗收工程單項驗收申請行政許可單項工程整改NY規(guī)劃驗收合格證環(huán)保驗收合格意見消防驗收合格意見書人防竣工驗收報告質(zhì)檢綜合驗收合格意見書電梯、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、燃氣、供水供電、檔案、節(jié)能等專業(yè)驗收合格意見竣工備案回執(zhí)竣工查丈報批申請竣工驗收階段竣工測繪報告設(shè)施專用基金繳納“三算單”編制房地產(chǎn)證初始登記申請現(xiàn)狀宗地圖制作物業(yè)公司：組織業(yè)主入伙公告通過工程保函退保及墻改金退還申請同意退還財務(wù)部：小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記協(xié)調(diào)辦理房地產(chǎn)證協(xié)同物管用水、用電物管過戶停車場許可證協(xié)助辦理物管公司接受商業(yè)/酒店管理公司：提供分割意見提供分割圖紙商業(yè)面積分割報批審定同意復函分割查丈售后階段產(chǎn)權(quán)證辦理提供設(shè)計圖紙二次裝修報批裝修預算裝修合同二次裝修施工許可辦理裝修許可證設(shè)計備案復函消防審核意見書環(huán)保噪音報批同意復函組織二次裝修驗收二次裝修驗收配合消防驗收合格意見書結(jié)束六、關(guān)鍵活動描述 報建階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建工作主要分九個階段，具體包括項目決策階段、用地申請階段、設(shè)計前期調(diào)查階段、設(shè)計階段、施工準備階段、施工階段、預售階段、竣工驗收階段、售后服務(wù)階段。 報建流程 項目決策階段（參見《項目論證管理流程》，依照該流程執(zhí)行） 用地申請階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）1)財務(wù)部提供土地招拍掛投標保證金；2)開發(fā)中心（部）提供地塊相關(guān)資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請，政府（規(guī)劃）部門批準后取得政府會議紀要；3)憑政府會議紀要到規(guī)劃部門辦理項目選址，取得《建設(shè)項目選址意見書》； 4)憑《建設(shè)項目選址意見書》到國土部門進行土地權(quán)屬核查，核發(fā)用地預審批復；5)憑《建設(shè)項目選址意見書》及《項目可研報告》到發(fā)改部門進行立項核準，核發(fā)立項批復； 6)開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評單位；環(huán)評單位提供《項目環(huán)評報告》，開發(fā)中心（部）到環(huán)評部門辦理環(huán)保批復，取得環(huán)保審查意見書；7)設(shè)計管理部/總工室提供《項目規(guī)劃指標方設(shè)計方案圖》，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標手續(xù)，并領(lǐng)取《用地方案圖》和《建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證》； 8)開發(fā)中心（部）憑《用地方案圖》到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點、用地地界測量手續(xù)，分別取得國土部門核發(fā)的《宗地圖》、《用地界點測量報告》；9)人事行政部提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復印件，開發(fā)中心（部）向國土部門提出建房申請，國土部門同意后，財務(wù)部依據(jù)國土部門核發(fā)的“繳納地價通知書”辦理繳納地價工作，開發(fā)中心（部）辦理《國有土地使用權(quán)出讓合同》手續(xù)；10)開發(fā)中心（部）憑《國有土地使用權(quán)出讓合同》及相關(guān)材料到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理土地使用權(quán)初始登記，財務(wù)部配合繳納初始登記公告費，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《土地證》； 設(shè)計前期調(diào)查階段1)由銷售策劃部提供《建筑物命名方案》，經(jīng)領(lǐng)導審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報建筑物命名核準，取得《建筑物命名批復書》；2)由工程部提出地形現(xiàn)狀圖測繪、地質(zhì)災害評估、地質(zhì)堪察測繪申請要求，設(shè)計管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報，并取得《地質(zhì)災害評估報告書》、《地質(zhì)堪察報告書》及備案回執(zhí)；3)設(shè)計管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查詢，取得相關(guān)查詢成果資料交人事行政部存檔并復印至設(shè)計管理部/總工室；4)由核算部提供投資階段成本測算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供《項目可行性研究報告》，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請辦理項目立項核準，取得《核準同意》復函。 項目設(shè)計階段1)屬于設(shè)計招標備案的項目，設(shè)計管理部/總工室提供《設(shè)計招標任務(wù)書》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請方案設(shè)計招標備案，取得同意招標備案復函；2)設(shè)計管理部/總工室提供經(jīng)公司審定的《工程設(shè)計方案文本》及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請設(shè)計報批，取得《方案審查同意意見書》；3)設(shè)計管理部/總工室提供《工程設(shè)計方案文本》及需要填寫技術(shù)指標的《人防報建表》，開發(fā)中心（部）向民防部門申請方案設(shè)計人防報批，取得《人防意見征詢單》；若該項目符合不做人防工程的條件，由開發(fā)中心（部）向人防部門提出易地建設(shè)申請，取得《繳納易地建設(shè)費通知》；4)設(shè)計管理部/總工室提供《總平面圖》《建筑平面布置圖》藍圖，由環(huán)評單位提供《環(huán)評報告表（書）》，開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門辦理環(huán)保報批，取得《建設(shè)項目環(huán)境影響審查批復》； 5)設(shè)計管理部/總工室提供《水土保持設(shè)計總圖》《水土保持專家評審意見》；開發(fā)中心（部）選擇具備資質(zhì)的單位，由該單位提供《水土保持報告表（書）》，開發(fā)中心（部）向主管部門辦理水土保持方案報批，取得《行政許可審批同意復函》；6)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初設(shè)計建筑圖》《立面效果圖》及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請擴初設(shè)計報批，取得《建設(shè)工程初步設(shè)計審查意見書》；7)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初步設(shè)計圖全套》及電子文件，市政部向消防部門申請消防報批或備案，取得《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》或備案證明文件；8)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初步設(shè)計圖紙》及電子文件和《人防報建表》，開發(fā)中心（部）向民防部門辦理人防報批，取得《人防地下室初步設(shè)計審查意見書》《人防核準單》； 9)設(shè)計管理部/總工室提供《電氣設(shè)計圖紙》，開發(fā)中心（部）向氣象主管部門辦理擴初設(shè)計防雷報批，取得《防雷裝置設(shè)計核準書》；10)設(shè)計管理部/總工室提供《樁基施工圖》《總平面圖》及電子文件，《樁基施工圖審查報告》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請辦理提前開工證明，取得《建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建證明書》； 11)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初步設(shè)計建筑圖》，開發(fā)中心（部）向測繪大隊申請面積測算工作，取得《面積測算報告》；12)設(shè)計管理部/總工室提供全套《施工圖紙》、電子文件和《施工圖審查報告》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工圖報批，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。13)設(shè)計修改報批，包括方案設(shè)計調(diào)整規(guī)劃報批、施工圖設(shè)計修改消防報批、施工圖設(shè)計修改規(guī)劃報批，由設(shè)計管理部/總工室提供《修改圖紙》及電子文件，開發(fā)中心（部）分別向規(guī)劃部門、人防部門、市政部向消防部門申請辦理圖紙修改報批，分別取得相關(guān)主管部門《同意復函意見書》。 施工準備階段1)工程部提供《臨時用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報批，取得《臨時用地方案圖》及《臨時用地工程規(guī)劃許可證》。開發(fā)中心（部）向國土部門申請簽訂《臨時用地合同》，財務(wù)部憑國土部門繳納臨時用地使用費通知繳納費用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取《臨時用地合同書》；2)工程部提供《臨建方案圖》，市政部向消防部門申請臨時用地方案消防報批，取得《臨建方案設(shè)計消防審核意見書》；3)臨建工程若需消防驗收，工程部提供臨建產(chǎn)品《供貨證明》，《消防審核表》，市政部向消防部門申請臨時建筑消防驗收，取得《建筑工程消防驗收合格意見書》；4)設(shè)計管理部/總工室提供《市政路口接口平面圖》，市政部向規(guī)劃部門申請臨時市政路口報批，取得《同意復函》；5)根據(jù)項目需要，若需要占用道路的，設(shè)計管理部/總工室提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位提供公司資料向交管局申請臨時占道報批，取得《臨時占用道路許可證》； 6)根據(jù)項目情況，若需要樹木砍伐等要求的，由設(shè)計部門提供《建筑總平面圖》，市政部配合施工單位向城管辦申請挖掘，樹木砍伐報批，取得《挖掘、占用城市道路許可證》、《樹木砍伐、移植許可證》；7)設(shè)計管理部/總工室提供《管網(wǎng)平面圖》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工用水、排水、用電報批，取得《同意復函》；8)工程部協(xié)調(diào)施工單位，開發(fā)中心（部）、市政部配合施工單位辦理相關(guān)資料蓋章手續(xù)負責并向水務(wù)、電力部門、燃氣部門申請臨水臨電報批，取得《臨時用水（電）合同書》； 9)結(jié)合項目情況，若需要遷移地塊內(nèi)的障礙物，由設(shè)計管理部/總工室提供《遷移位置平面圖》，開發(fā)中心（部）配合施工單位提供公司資料并向主管部門申請用地項目紅線內(nèi)外有關(guān)障礙物的拆除、遷移報批（如高壓線等），取得主管部門核發(fā)的《同意復函》。 施工階段1)市政部向檔案館申請地下管線查詢，取得查詢《地下管線圖》，與燃氣部門簽訂《燃氣管道保護協(xié)議》；2)核算部提供總包及各專項工程的《施工圖預算》，招標中心選擇總包單位及各專項施工單位，由相關(guān)單位提供《監(jiān)理合同》、《施工合同》《工程支付保函合同》，開發(fā)中心（部）向造價站辦理施工合同備案，取得備案后的《施工合同》，向建設(shè)局申請辦理《施工許可證》，根據(jù)現(xiàn)有政策，建設(shè)局打印質(zhì)監(jiān)費、安監(jiān)費、造價定額費收費通知，財務(wù)部繳納費用后，開發(fā)中心（部）與質(zhì)檢站簽訂施工質(zhì)檢登記書，與安監(jiān)部門簽訂安監(jiān)登記書，并領(lǐng)取所有專業(yè)的《建筑工程施工許可證》；3)開發(fā)中心（部）將備案的各項《施工合同》及施工質(zhì)檢登記書、安監(jiān)登記書、《施工許可證》交人事行政部存檔；4)工程部將現(xiàn)場施工控制點按施工圖紙放好，告知開發(fā)中心（部），開發(fā)中心（部）向國土部門提出開工驗線報批，經(jīng)驗線合格后取得《建設(shè)工程開工驗線測量報告》；5)開發(fā)中心（部）憑《建設(shè)工程開工驗線測量報告》到規(guī)劃部門辦理開工驗線，規(guī)劃部門在《建筑工程規(guī)劃許可證》上蓋已驗線章；6)根據(jù)項目實際情況，若因需要辦理挖掘城市道路、砍伐樹木的，由設(shè)計部門提供《市政路口接口平面圖》，工程部提供相關(guān)資料，開發(fā)中心（部）向交管局、城管辦（道橋處、綠化處、路燈處）申請報批手續(xù)，分別取得《挖掘城市道路許可證》、《樹木砍伐、移植許可證》； 7)設(shè)計管理部/總工室提供《室外管線總平面藍圖》及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請正式用水、用電報批，市政部申請用氣報批，取得《正式用水（用電、用氣）市政接口同意復函》；8)工程部組織正式用水、用電、用氣施工，由施工單位承擔報批、驗收工作，開發(fā)中心（部）和市政部配合提供公司相關(guān)資料，并領(lǐng)取《正式用水、用電合同書》、《管道燃氣工程氣源接入點意見書》送人事行政部歸檔；9)工程部要求電梯施工單位提供《電梯