【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量社會(huì)消費(fèi)品零售總額房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)國(guó)家宏觀金融政策中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用貨幣政策房地產(chǎn)按揭政策利率項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶(hù)分析三 商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析三 土地SWOT（深層次）分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研.項(xiàng)目定位.市場(chǎng)定位功能定位區(qū)域定位建筑風(fēng)格定位主力客戶(hù)群定位.五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念.商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）選擇可類(lèi)比項(xiàng)目確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值A(chǔ) 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異社區(qū)素質(zhì)的差異各種污染程度的差異C 周邊市政配套便利性的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)D 小區(qū)配套和物業(yè)管理B 單體戶(hù)型設(shè)計(jì)E 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)F 發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A 經(jīng)濟(jì)因素B 政策因素項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析.類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算六 項(xiàng)目定價(jià)模擬均價(jià)的確定.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶(hù)型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)確定幅度確定系數(shù)具體單位定價(jià)模擬七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其說(shuō)明項(xiàng)目收益部分模擬.銷(xiāo)售收入模擬：銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)、銷(xiāo)售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明、利潤(rùn)模擬表模擬說(shuō)明：利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響、銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周、邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值、項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素.地塊狀況因素市場(chǎng)供求因素.發(fā)展商操作水平因素上市時(shí)間要求.資金投放量及資金回收要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟結(jié)論.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶(hù)選定主力戶(hù)型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一 總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊概述.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目地貌狀況.項(xiàng)目臨界四周狀況項(xiàng)目地塊情況分析建筑空間布局.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置、項(xiàng)目主要干道設(shè)置、項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明、項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析、項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)公建與配套系統(tǒng).：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)分期開(kāi)發(fā).分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度二 建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃.建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三 主力戶(hù)型選擇項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示.一般住宅套房戶(hù)型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示室內(nèi)空間布局提示公共空間主題選擇庭院景觀提示五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).第五篇：2015房地產(chǎn)策劃方案2015房地產(chǎn)策劃方案第1篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案范文最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷(xiāo)售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤(pán)銷(xiāo)售掉。由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)