【文章內(nèi)容簡介】 攤銷等。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。第三十五條 主管稅務(wù)機關(guān)對四項成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。第三十六條 稅務(wù)機關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)。《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費用：（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。（三）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。（六）納稅人向金融機構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。（七）納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。第三十九條 稅務(wù)機關(guān)在審核時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。第六章 核定征收第四十條 稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。第四十一條 稅務(wù)機關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。稅務(wù)機關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。第四十二條 稅務(wù)機關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進行納稅申報（含零申報）。（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額247。清算的總已售面積上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進行審核確認(rèn)。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨計算增值額、增值率。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務(wù)機關(guān)。第五十四條 主管稅務(wù)機關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第十章 稅務(wù)中介機構(gòu)管理第五十五條 稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機關(guān)要求提供鑒證工作底稿。稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算鑒證的，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。第五十七條 稅務(wù)中介機構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。第五十八條 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。第五十九條 對稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，再報送仍未達到稅務(wù)機關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機關(guān)可向上級機關(guān)反映相關(guān)情況。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。二、規(guī)程較原辦法進行了哪些調(diào)整？規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關(guān)規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。第四篇：2016年《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。特此公告。附件：北京市地方稅務(wù)局 2016年5月26日北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程第一章 總則第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。第五條 稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第二章 項目管理第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實際情況及相關(guān)材料進行判定，以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。第七條 納稅人應(yīng)自取得立項批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)做好項目跟蹤管理工作。第三章 清算申報與受理第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）納稅人