【文章內容簡介】 攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發(fā)費用扣除。（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。第三十六條 稅務機關根據(jù)建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發(fā)。第三十七條 房地產開發(fā)費用：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。（四）清算時已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據(jù)或發(fā)票。（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。第六章 核定征收第四十條 稅務機關發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。第四十一條 稅務機關在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規(guī)定辦理：（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。（二）清算后再轉讓房地產應當區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額247。清算的總已售面積上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉讓房地產納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發(fā)項目和已清算完畢的房地產開發(fā)項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務機關。第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第十章 稅務中介機構管理第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業(yè)人員應當積極配合。稅務中介機構及相關專業(yè)人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協(xié)會相關文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。第五十七條 稅務中介機構的相關專業(yè)人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復查的權利。第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規(guī)定執(zhí)行。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務局解釋。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。關于《北京市地方稅務局關于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定,對《北京市地方稅務局關于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。二、規(guī)程較原辦法進行了哪些調整？規(guī)程將原辦法八章調整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理”、“監(jiān)督管理”等內容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內容”、“稅務中介結構管理”等內容，刪除了“清算處罰”等內容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇站株P于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。第四篇：2016年《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告北京市地方稅務局公告2016年第7號為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關規(guī)定，北京市地方稅務局制定了《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇站株P于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。特此公告。附件：北京市地方稅務局 2016年5月26日北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程第一章 總則第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關文件規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續(xù)，結清稅款的行為。第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二章 項目管理第六條 房地產開發(fā)項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發(fā)的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規(guī)定執(zhí)行。第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關主管部門批復手續(xù)后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預（銷）售許可證等材料。第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發(fā)項目的收入、成本、費用。第十一條 房地產開發(fā)項目土地增值稅管理應保持連續(xù)性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。第三章 清算申報與受理第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發(fā)項目。（二）整體轉讓未竣工的房地產開發(fā)項目。（三）直接轉讓土地使用權的項目。（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發(fā)項目。第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）納稅人