【正文】 增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。第六章 核定征收第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。房地產(chǎn)開發(fā)項目（商品房）銷售時間，根據(jù)商品房銷售合同簽訂時間確定。上半年全省土地增值稅比上年同期增收７．８億元，對地稅收入增長貢獻(xiàn)率達(dá)２７．４％。但奇怪的是，全國多城市房價并未下降，這種產(chǎn)品大量積壓但價格堅挺的現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域并不多見。２０１１年上半年，針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售大幅下降、主體稅源大幅萎縮的狀況，海南省地稅局大力加強(qiáng)土地增值稅征管。（三）在2009年1月1日以后銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目、土地增值稅核定征收率為：中部地區(qū)，包括瓊中、白沙、臨高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除別墅以外）7%，別墅、商業(yè)用房以及其他房地產(chǎn)項目8%；其他地區(qū)普通住宅9%，非普通住宅（除別墅以外）11%，別墅、商業(yè)用房及其他房地產(chǎn)項目12%。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。清算時單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項目總金額247。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費(fèi)用。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)：、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施。，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計算分?jǐn)?。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。第四章 清算審核管理第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。（十）《鑒證報告》或《清算報告》。（二）國有土地使用權(quán)證書。（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關(guān)規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費(fèi)用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項目跟蹤管理工作。對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質(zhì)的房地產(chǎn)，不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定。八、對納稅人未按規(guī)定期限辦理納稅申報和繳納或預(yù)繳稅款的，嚴(yán)格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金和處罰。五、關(guān)于扣除項目確認(rèn)問題（一）納稅人財務(wù)制度健全，能真實(shí)準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用的，按照《暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)其扣除項目金額。三、關(guān)于土地增值稅的稅款清算問題（一）納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售后３０日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程是指經(jīng)省政府批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程。六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。第一篇：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2009〕245號）各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局: 為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標(biāo)準(zhǔn)核定。房產(chǎn)單位項目以每棟建筑物為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，地產(chǎn)單位項目以銷售的每宗土地為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，在３０日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》；房地產(chǎn)項目銷售期間，每月的１－１０日報送上月的《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。四、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價：海口、三亞地區(qū)，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。七、本通知對原《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號）規(guī)定的預(yù)征率等內(nèi)容作了調(diào)整，為了保證新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》或瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號文規(guī)定繳納或預(yù)繳土地增值稅的銷（預(yù)）售收入，不再按本通知規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項目和竣工結(jié)算但未全部實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目取得的銷（預(yù)）售收入，凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅，逾期不申報預(yù)繳的，除補(bǔ)征稅款外，自２００４年 １０月１日起計算加收滯納金。不屬于預(yù)征對象的經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）和轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，其銷售達(dá)到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規(guī)定執(zhí)行。第二章 項目管理第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報告》《清算報告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房