【文章內(nèi)容簡介】 生一系列新的問題。根據(jù)去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬套。據(jù)知情人士透露，這24萬套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房?！叭绻獙⑦@些小產(chǎn)權(quán)房納入保障住房供應體系，那么，由于小產(chǎn)權(quán)房法律問題的模糊，涉及到土地產(chǎn)權(quán)、土地管理、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)稅制的復雜問題，需要更加系統(tǒng)、根本性的制度安排?！蓖跏捞┤缡潜硎荆獙⑿‘a(chǎn)權(quán)房的身份合法化，仍然存在諸多問題。深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國有，卻沒有法律依據(jù)和足夠財力回購所有的小產(chǎn)權(quán)房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購農(nóng)民房為保障房，和民間有諸多協(xié)商。目前看起來仍無法操作。因而，另有業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認為，將城中村一些小產(chǎn)權(quán)房納入保障房供應渠道，目前很難做到解決其產(chǎn)權(quán)的“轉(zhuǎn)正”問題，它僅僅是在根本制度安排出臺之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權(quán)宜性安排?！爸袊Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)在未來幾年中的持續(xù)增長，將抵消因商品房投資放緩對經(jīng)濟帶來的負面影響，同時支持固定資產(chǎn)投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發(fā)布的研究報告得出的結(jié)論。蘇格蘭皇家銀行首席中國經(jīng)濟學家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進口非常強勁，可能說明保障房建設(shè)的加快正帶動工業(yè)需求的回升。她表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的降溫和鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減速，預計中國今年的投資需求與去年相比將進一步走軟，但保障房建設(shè)的加快將起到一定的緩沖作用。澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)上行，%，表明投資并未受到中國房地產(chǎn)市場走弱的影響。%，超過同期固定資產(chǎn)投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計劃，已經(jīng)開始在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點。原本，自上世紀90年代末以來，經(jīng)濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務?！弊尡Ｕ系臍w保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認定為未來中國住房問題的解決方案。然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā)，更有市場人士認為，在商品房受到限制的當下，保障房將會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%5%這么簡單。難道，保障房真的會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？錢從哪里來？“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的話意味深長。實際上，對保障房項目最關(guān)心的當然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設(shè)，2012年，這個目標變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應該投更多的錢。”某研究院研究副總監(jiān)何田告訴《英才》記者。因為，根據(jù)住建部住房保障司的數(shù)字。，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。普遍的觀點認為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托?！薄肮夥炕鹪跉W美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國企業(yè)成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢?！敝熘幸徽J為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時過早。房企的算盤“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解?！比f科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來?！痹谡麄€中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發(fā)貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設(shè)，再補辦相關(guān)手續(xù)。“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規(guī)模項目、現(xiàn)金流項目?！泵髴c指出。在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設(shè)標準和銷售對象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞?！?011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區(qū)改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認定的主流。”在何田看來，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購、由政府負責管理?！肮夥靠隙ㄊ亲畈缓米龅模Y(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光(微博)告訴《英才》記者?！按笃髽I(yè)應該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應該做的，是設(shè)計一個好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國現(xiàn)行的制度設(shè)計遠遠落后于社會發(fā)展的需要?！泵髴c說?！皬娜ツ甑浇衲辏覀兪冀K沒有做保障房?！眲怨庹f：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了?！比欢?，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤率相當高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財報都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l都能做的。很多項目都在區(qū)政府手里，競爭要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般