【文章內(nèi)容簡介】 濟(jì)帶來的負(fù)面影響，同時支持固定資產(chǎn)投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發(fā)布的研究報告得出的結(jié)論。蘇格蘭皇家銀行首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進(jìn)口非常強(qiáng)勁，可能說明保障房建設(shè)的加快正帶動工業(yè)需求的回升。她表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的降溫和鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減速，預(yù)計中國今年的投資需求與去年相比將進(jìn)一步走軟，但保障房建設(shè)的加快將起到一定的緩沖作用。澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)上行，%，表明投資并未受到中國房地產(chǎn)市場走弱的影響。%，超過同期固定資產(chǎn)投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計劃，已經(jīng)開始在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點(diǎn)。原本，自上世紀(jì)90年代末以來，經(jīng)濟(jì)適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)。”讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認(rèn)定為未來中國住房問題的解決方案。然而，僅僅提高保障房的地位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。保障房推進(jìn)過程中的每一個環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā)，更有市場人士認(rèn)為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是3%5%這么簡單。難道，保障房真的會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？錢從哪里來？“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的話意味深長。實(shí)際上，對保障房項(xiàng)目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設(shè)，2012年，這個目標(biāo)變成700萬套。為配合落實(shí)，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。很自然，在“保障房項(xiàng)目中，中央和地方爭論最激烈的一點(diǎn)，就是誰應(yīng)該投更多的錢?！蹦逞芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)何田告訴《英才》記者。因?yàn)?，根?jù)住建部住房保障司的數(shù)字。，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財政下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因?yàn)?011年信貸投放本身就很少。但何田認(rèn)為，即便如此，國家對保障房項(xiàng)目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托?！薄肮夥炕鹪跉W美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國企業(yè)成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢?！敝熘幸徽J(rèn)為，名正言順的公租房基金其實(shí)比地方政府的融資平臺要有效率得多。無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時過早。房企的算盤“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解?！比f科集團(tuán)副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實(shí)證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機(jī)構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺優(yōu)惠政策的機(jī)會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來?！痹谡麄€中國，任何商品房項(xiàng)目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發(fā)貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項(xiàng)目先開工建設(shè)，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)?！氨Ｕ戏砍闪朔康禺a(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項(xiàng)目。也許，它不是盈利項(xiàng)目，但至少是規(guī)模項(xiàng)目、現(xiàn)金流項(xiàng)目。”毛大慶指出。在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實(shí)際上，限價房全程由政府主導(dǎo)，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞?！?011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區(qū)改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認(rèn)定的主流?！痹诤翁锟磥?，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購、由政府負(fù)責(zé)管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府結(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光(微博)告訴《英才》記者?！按笃髽I(yè)應(yīng)該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責(zé)任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應(yīng)該做的，是設(shè)計一個好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國現(xiàn)行的制度設(shè)計遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會發(fā)展的需要。”毛大慶說。“從去年到今年，我們始終沒有做保障房?！眲怨庹f：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了。”然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤率相當(dāng)高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財報都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l都能做的。很多項(xiàng)目都在區(qū)政府手里，競爭要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項(xiàng)目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤。”劉曉光點(diǎn)出個中關(guān)鍵。實(shí)際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設(shè)，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過保障房項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營性用地。包括綠城中國、五礦置業(yè)等房企都做過類似的項(xiàng)目。時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產(chǎn)業(yè)頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產(chǎn)市場將不復(fù)存在?！薄叭绻Ｕ戏咳缙诮ǔ?，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應(yīng)的影響很大。很簡單，保障房用地供應(yīng)多了，商品房用地就會相應(yīng)減少?！眲怨馊缡钦f。歷史上最大規(guī)模的保障性工程在建規(guī)模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進(jìn)入保障性住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的可能性。本月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，正在細(xì)化社會資本介入 保 障 性 住 房 開 發(fā) 建 設(shè) 的 相 關(guān) 規(guī)定。2012年初，國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“2012年保障性安居工程工作責(zé)任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。據(jù) 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 部 估 計，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬 套 左 右，為 歷 史 峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務(wù)得以完成。保障房建設(shè)資金壓力巨大“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達(dá)到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬 人 口 納 入 住 房 保 障 體系?！?月28日，住建部部長齊驥在中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。目前，距離國務(wù)院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達(dá) 到20%”的目標(biāo)尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產(chǎn)科學(xué)論壇上，多數(shù)與會人士向《經(jīng)濟(jì)參考報 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時 間內(nèi)，將覆蓋率從5%提升到20%，任務(wù)十分艱巨。2012年初，國務(wù)院保障性安居 工 程 領(lǐng) 導(dǎo) 協(xié) 調(diào) 小 組 在 北 京 與 各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“工作責(zé)任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務(wù)院要求1000萬套保障性安居工程須在年內(nèi)開工建設(shè)。也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務(wù)要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設(shè)、運(yùn)營的資金來源壓力。2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關(guān)于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表 的 詢 問 過 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開工任務(wù)較2011年會有下降，但由于“上一工程轉(zhuǎn)結(jié)”、“已開工項(xiàng) 目 進(jìn) 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。根據(jù)住建部估算，按照全部結(jié)構(gòu) 完 工 口 徑 計 算，2 0