【文章內(nèi)容簡介】 林東川辦理位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63 法律俠客在線lawbingo號商鋪的房地產(chǎn)權(quán)屬證書；四、駁回林東川的其他訴訟請求。案件受理費3848元（林東川已預(yù)交），由吉雅公司負擔(dān)（吉雅公司于原審判決生效之日起七日內(nèi)向原審法院交納）。上訴人建行中山市分行不服上述判決，向本院提起上訴稱：（一）原審判決認定事實不清。林東川于2006年12月30日與吉雅公司簽訂商品房買賣合同購買涉案商鋪，該房產(chǎn)已抵押給建行中山市分行，并在國土局不動產(chǎn)登記簿公示，根據(jù)物權(quán)法第106條，建行中山市分行已經(jīng)善意取得抵押權(quán)，林東川在訂立商品房買賣合同時存在重大過錯。（二）原審判決法律依據(jù)不充分。建行中山市分行和其他利害關(guān)系人沒有看到原審法院張貼的通知，早在2008年中山市政府“三鄉(xiāng)吉雅專責(zé)組”已聯(lián)合公安機關(guān)要求吉雅案件所有相關(guān)利害關(guān)系人，一切產(chǎn)權(quán)和實際控制權(quán)維持現(xiàn)狀，不得私下爭執(zhí)，所以目前商鋪的實際控制權(quán)不能說明任何問題。即使相關(guān)利害關(guān)系人沒有申報，也不能導(dǎo)致任何法律后果。原審法院適用合同法第五十二條第（五）項作為判決的法律依據(jù)，但祁美江與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同并不屬于認定無效的范疇，該法律適用是錯誤的。盡管吉雅公司與祁美江簽訂了虛假的商品房買賣合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根據(jù)物權(quán)法第106條，銀行已經(jīng)善意取得抵押權(quán)?！侗本┦蟹ㄔ宏P(guān)于審理個人購房貸款糾紛案件座談會紀要》明確規(guī)定，在按揭背景不真實情形下，借款合同應(yīng)認定為有效。按照《最高人民法院關(guān)于在審理經(jīng)濟糾紛案件中涉及經(jīng)濟犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》第十一條“人民法院作為經(jīng)濟糾紛受理的案件，經(jīng)審理認為不屬經(jīng)濟糾紛案件而有經(jīng)濟犯罪嫌疑的，應(yīng)當裁定駁回起訴，將有關(guān)材料移送公安機關(guān)或檢察機關(guān)?！备鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：??（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實??”，故林東川應(yīng)當主張債權(quán)而非物權(quán)。綜上，請求二審法院判令：（一）撤銷原審判決；（二）本案一審、二審的訴訟費由林東川、吉雅公司承擔(dān)。被上訴人林東川答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原審判決，駁回建行中山市分行的上訴請求。被上訴人吉雅公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。原審第三人祁美江經(jīng)本院傳票傳喚未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。本院經(jīng)審理查明：原審法院查明的基本事實清楚，本院予以確認。二審期間，本院召集建行中山市分行、林東川共同到涉案的中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪進行現(xiàn)場勘察。，管理處根據(jù)此面積收取管理費，商鋪的業(yè)主只需對綜合市場全部樓梯的面積進行平均分攤來作為公攤部分計入建筑面積，而商鋪門前的空地屬公共道路，并不作為公攤面積計入建筑面積。對此建行中山市分行稱，確認管理處對商鋪套內(nèi)面積以及公攤面積意見的真實性，但商鋪的實際面積仍應(yīng)以國土部門測量為準，建行中山市分行還稱在審批涉案商鋪貸款時，商鋪還沒有完全建好，僅可以看到一片工地，并未區(qū)分樓層以及將商鋪進行分割，張其事發(fā)后，建行中山市分行曾到現(xiàn)場核查，商鋪面積大約是18平方米，吉雅公司向建行中山市分行稱商鋪門前的空地也屬于公攤面積。林東川稱，確認管理處對商鋪套內(nèi)面積以及公攤面積意見的真實性，管理處陳述的商鋪狀況正好與林東川購買涉案商鋪的面積基本一致，即使三間商鋪的面積也僅為54平方米左右，而建行中山市分行卻依據(jù)張其提交的虛假資料辦理了近150平方米的貸款審批手續(xù)，說明建行中山市分行發(fā)放貸款過程中并未現(xiàn)場核實商鋪面積，并沒有盡到謹慎審查義務(wù)，其存在過錯。本院認為：本案系商品房預(yù)售合同糾紛。林東川與吉雅公司于2006年12月30日簽訂的廣東省商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制 法律俠客在線lawbingo性規(guī)定，且經(jīng)公證機關(guān)公證，應(yīng)當認定為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各方義務(wù)。合同簽訂后，林東川付清了全部購房款，又于2007年1月5日與吉雅公司簽訂商鋪租賃合同，由吉雅公司將涉案商鋪以返租的形式交付給林東川使用，林東川亦確認收取了吉雅公司支付的租金。雖然吉雅公司售后返租的行為違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，但經(jīng)查，涉案商鋪所處的三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓已經(jīng)建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計單位、勘察單位等相關(guān)單位竣工驗收合格。鑒于商品房買賣合同約定的交付期限已經(jīng)屆滿，林東川亦付清全部購房款，故原審法院判決吉雅公司協(xié)助林東川辦理涉案商鋪的權(quán)屬登記手續(xù)，處理適當，本院對此予以維持。因吉雅公司隱瞞其早于2006年4月3日與祁美江簽訂商品房買賣合同，2006年5月17日為祁美江辦理了登記備案，以及2006年6月17日又與祁美江、建行中山市分行簽訂個人住房借款合同的事實，吉雅公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。本院已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決認定，祁美江與吉雅公司買賣涉案商鋪簽訂商品房買賣合同，屬于虛假的商品房買賣，目的是為辦理虛假按揭，騙取銀行的按揭貸款。故祁美江與吉雅公司簽訂商品房買賣合同以及吉雅公司、祁美江與建行中山市分行簽訂借款個人住房借款合同的行為，均違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原審法院對此均認定為無效，處理并無不妥，本院對此予以維持。另，經(jīng)本院二審期間召集建行中山市分行、林東川到涉案商鋪進行現(xiàn)場勘察，綜合雙方的意見可以認定，涉案商鋪實際面積與林東川簽訂合同所載面積基本一致，6663號商鋪面積無論是按套內(nèi)面積還是按建筑面積計算，三套商鋪的實際面積合計不足60平方米，而建行中山市分行審批貸款過程中，對于以6663號三間商鋪作為抵押物，該面積與商鋪實際面積明顯不符，建行中山市分行在辦理抵押貸款過程中顯然未盡到謹慎審查義務(wù)，存在過錯。在林東川與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同具備繼續(xù)履行條件的情況下，吉雅公司應(yīng)當依約履行合同義務(wù)，原審法院對林東川要求吉雅公司協(xié)助辦理位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪房地產(chǎn)權(quán)屬證書的訴訟請求予以支持，處理并無不妥，本院對此予以維持。綜上，上訴人中國建設(shè)銀行股份有限公司中山市分行的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)，上訴理由不能成立，本院不予支持。原審法院認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理3848元，由上訴人中國建設(shè)銀行股份有限公司中山市分行負擔(dān)。本判決為終審判決。審 判 長 孟 晉 審 判 員 曾 玲 代理審判員 朱 滔 二〇一四年三月二十四日書 記 員 易嘉璇第三篇：房屋預(yù)售合同賣方（以下簡稱甲方）：____________買方（以下簡稱乙方）：____________甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區(qū)（縣）________地塊的國有土地使用權(quán)，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設(shè)的________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準，準予上市預(yù)售，經(jīng)濟適用住房銷售許可證號為京房內(nèi)證（經(jīng)）字第____號。乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預(yù)購房屋的定金為人民幣________元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購事項訂立本合同。第一條　___