【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)分公益項目與商業(yè)項目，不同項目規(guī)定不同的管理方法； 第二，.明確規(guī)定房屋拆遷必須給與公正的補償，而且還要詳細(xì)規(guī)定賠償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)。這一 點可以參照其他國家的賠償標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)合我國的實際情況，做出法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；第三，規(guī) 定管理房屋拆遷的政府機構(gòu)和行政級別，并對那些企圖超越其行政權(quán)力的機構(gòu)進行懲罰；第 四，明確房屋拆遷的程序規(guī)則。以法律形式規(guī)定的程序，才有可能對政府權(quán)力有較大的約束。并盡可能詳細(xì)地規(guī)定房屋拆遷程序的實施細(xì)則，在某些因市場變化而具有不確定性的細(xì)則方 面，一定要建立制度化的監(jiān)督機制5]。 公開拆遷政策和行政程序為了確保政府不濫用房屋拆遷權(quán)，法律必須明確規(guī)定相應(yīng)的行政程序。在制定行政程序 時，首先應(yīng)當(dāng)堅持公平原則，行政機關(guān)在實施行政行為時要在程序上平等對待當(dāng)事人各方，排除各種可能造成不平等或者偏見的因素。公平實質(zhì)上是指在程序上平等對待所有當(dāng)事人，保證他們能夠獲得相同的信息以及機會均等。其次，應(yīng)當(dāng)堅持公開原則，重大的行政行為或 者與公民權(quán)利義務(wù)直接相關(guān)的行政行為，應(yīng)當(dāng)通過一定的行政程序讓公民了解。公開原則是 政府活動公開化在行政程序上的具體化，是公民參政權(quán)的延伸。第二，在保證相對人基本權(quán) 利和公平行政的前提下，應(yīng)當(dāng)保證行政活動的效率，這就是應(yīng)當(dāng)堅持效率原則，行政程序的 各個環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)有時間上的限制。對城鎮(zhèn)房屋拆遷行政程序的規(guī)定應(yīng)當(dāng)包括以下程序(在確立 土地征收制度的國家，是在土地征收程序中進行規(guī)定的):①申請。盡管土地征收是為了公共利益，但國家不可能直接從事土地征收工作，一般是 由需要使用土地的人向政府提出申請，他要證明所從事的建設(shè)是符合法律規(guī)定和城鎮(zhèn)規(guī)劃要 求的，并應(yīng)當(dāng)提供詳細(xì)的征收計劃書、征收土地圖及土地使用計劃。需要申請人提供哪些材 料，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，這就是要求申請事項公開。②政府審核、批準(zhǔn)。政府在收到申請書后，對有關(guān)事項進行審查，最后是以頒發(fā)房屋拆 遷許可證的形式確定是否能夠進行房屋拆遷。政府在審查時，必須平等地對待各申請人，并 且必須在規(guī)定的時間內(nèi)給子答復(fù)，對不符合條件的申請人，應(yīng)當(dāng)說明理由。同時，審查中關(guān) 鍵的問題是所需要建設(shè)的項目是否是為了公共利益，這是政府行使房屋拆遷權(quán)的基礎(chǔ)。在這 個過程中政府除審查該項目是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求，還應(yīng)當(dāng)廣泛聽取意見，舉行聽證會，如果在權(quán)衡利弊后，有更好的建設(shè)方案，則不能行使房屋拆遷權(quán)。在房屋拆遷行政許可的發(fā) 放過程中，必須強調(diào)公民的參與作用。政府決策者需要知曉公眾的要求、期望以及制定的決 策在實際中的執(zhí)行情況。作者簡介：王文娟（），女（漢族），籍貫山西，中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院，講師，研究方向：公共管理③公告。政府在發(fā)放許可證后，應(yīng)當(dāng)進行公告。公告的目的在于向權(quán)利人明示政府批 準(zhǔn)此房屋拆遷項目，明確具體房屋拆遷范圍和房屋拆遷期限，有關(guān)權(quán)利人據(jù)此領(lǐng)取房屋拆遷 補償資金。④補償資金的發(fā)放。在規(guī)定的時間內(nèi)政府給權(quán)利人發(fā)放房屋拆遷補償資金。⑤搬遷。權(quán)利人在領(lǐng)取補償資金后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)完成搬遷，以便政府盡快進行 房屋拆除工作。 拆遷的補償范圍應(yīng)予以完善根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,補償范圍為房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)和收益權(quán),應(yīng)予補償?shù)氖找嬷饕腥N:租金、生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期收益和拆遷產(chǎn)生的費用。而具體規(guī)定由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。這就導(dǎo)致在許多地區(qū)補償價格只包括規(guī)定的補償價格中 的一部分。例如北京對非住宅房屋拆遷補償價格只包括兩部分內(nèi)容,即房屋區(qū)位補償價和地 上物補償價,未有生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期收益。另外,對房屋的租金收入也未列入補償范圍。因此應(yīng)擴 大拆遷補償范圍[6]。針對各個地區(qū)規(guī)定的補償范圍普遍偏小的現(xiàn)象，應(yīng)該從以下兩個方面著手解決：首先，對于不同省、自治區(qū)、直轄市的不同規(guī)定應(yīng)給與嚴(yán)格的監(jiān)管，對于不合理的或者是不符合《城 鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定的補償范圍的，應(yīng)提出整改意見，責(zé)令其從新修改；其次，鼓勵 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在制定各自法規(guī)時，在合法合理的情況下盡量擴大補償?shù)姆?圍，以保證被拆遷人的合法權(quán)益得到充分的保護。 科學(xué)界定補償標(biāo)準(zhǔn)，保障被拆遷人利益中國的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)在國際上是比較低的，并且近幾年由于拆遷上訪的無非是因為補償 數(shù)額太低。國外在這一方面，都采取政府從商業(yè)利益的項目中淡出，由開發(fā)商直接和所有權(quán) 人進行談判，達(dá)成協(xié)議才能夠拆遷，因此就不存在補償數(shù)額過低的問題。但是在界定補償標(biāo) 準(zhǔn)方面，國外充分考慮了被拆遷人的利益，這一點我們應(yīng)該充分借鑒，科學(xué)界定補償標(biāo)準(zhǔn)。借鑒美國的經(jīng)驗，我國拆遷地補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該規(guī)定:，除了所有權(quán)者外，還應(yīng)包括與財產(chǎn)相關(guān)的其他受益人，例如 財產(chǎn)的承租人。，除了財產(chǎn)本身的現(xiàn)實價值外，還包括財產(chǎn)由于長期經(jīng) 營或其他原因而存在的無形資產(chǎn)，并且考慮將來存在的增值可能。，補償?shù)膬r金應(yīng)以完全的市場評估價為基本的依據(jù)，而不 存在按照由政府制定的評估規(guī)則來進行評估的規(guī)定。著名經(jīng)濟學(xué)家茅于軾認(rèn)為，“地產(chǎn)商要搞拆遷，首先要做到公平。拆遷要按照市場價格，或者略高于市場價格，略高于的原因就是買個自愿。這種拆遷大多不是自愿的，所以價格應(yīng) 該比市場要高。”具體要高多少，這個應(yīng)該根據(jù)各個地方不同情況來規(guī)定，如果政府單純出 臺提高補償標(biāo)準(zhǔn)的政策，而沒有相應(yīng)的配套設(shè)施跟進，短期內(nèi)可使被拆遷戶受益，但長期的 政策效果卻降低了拆遷的發(fā)生率，減緩了舊城改造的步伐。因此要科學(xué)界定補償標(biāo)準(zhǔn)，保障 被拆遷人的利益，從而促進社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會。 規(guī)范房地產(chǎn)評估市場規(guī)范拆遷評估市場應(yīng)包含以下幾方面內(nèi)容:拆遷評估價格。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，拆遷估價的價值標(biāo) 準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷評估方法。拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可 以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場 交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的 房地產(chǎn)狀況進行。市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鼋灰變r格，至少每年作者簡介：王文娟（），女（漢族），籍貫山西，中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院，講師，研究方向：公共管理定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷評估機構(gòu)運作。拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng) 事人抽簽等方式。大型城鎮(zhèn)建設(shè)拆遷項目要推行房屋拆遷招投標(biāo)制度。估價機構(gòu)開展拆遷估 價活動應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價 活動和估價結(jié)果。但是，房地產(chǎn)估價是一門技術(shù)性很強的工作，采取的方法不一樣，所得出的結(jié)果往往有 很大的差別，從而對拆遷人和被拆遷人的利益都有很大的影響。房地產(chǎn)估價的方法主要有: 收益還原法、市場比較法、重置成本估價法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法等方法。在估價人員對 房屋進行估價的時候，必須根據(jù)具體的情況運用不同的方法，將影響估價因素的內(nèi)部因素(如土地的位置、面積、地形、地質(zhì)、形狀、用途、交通、環(huán)境，建筑物的用途、質(zhì)量、附屬設(shè) 備、完損程度、樓層、朝向等)和外部因素(如自然環(huán)境條件、社會環(huán)境條件、經(jīng)濟因素、政 治因素等)都應(yīng)該考慮進去，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場。 明確公共利益，規(guī)范政府征收征用行為《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》中第三條規(guī)定“城鎮(zhèn)房屋拆遷必須符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，有利于城 鎮(zhèn)舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡?！边@條規(guī)定表明只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃、舊區(qū)改 造、生態(tài)環(huán)境改善、保護文物古跡的，都可以認(rèn)定是為了公共目的，可以對私人的房屋財產(chǎn) 進行征用。而這種規(guī)定也并沒有將商業(yè)項目從公共項目中區(qū)分出去[7]。依據(jù)憲法修正案，無論是國家對土地的征收或征用以及對私有房屋的征收或征用，其目 的都必須是為了“公共利益”，因此，對“公共利益”進行立法解釋，并對其范圍進行明確 界定是非常必要的。按照國際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，世界各國認(rèn)為“公共利益”嚴(yán)格限定在國防、環(huán)境保護、公共活動場所等方面。世界上法制比較完善的國家對社會公共利益的界定，一般 可分為兩種形式:第一種形式是土地征用制度或有關(guān)法律對社會公共利益的范圍沒有明確限 定，但其可以通過其它法律對私人土地或財產(chǎn)給與充分保護。如澳大利亞征用法規(guī)定，“公 共目的”是指議會有權(quán)力制定法律來限定的用途；第二種形式是在土地征用制度或有關(guān)法律 中，采用列舉法嚴(yán)格限定公共利益的范圍。如日本將公共利益目的的范疇嚴(yán)格限定在關(guān)系國 家和民眾利益的35種公益事業(yè)項目，其中包括依據(jù)道路法進行的公路建設(shè)；以治水或水利為目的在江河上設(shè)置的防堤、護岸、攔河壩、水渠、蓄水池及其他設(shè)施。國家、地方團體進行 的農(nóng)地改造與綜合開發(fā)所建的道路、水渠等設(shè)施；鐵路、港口、機場、氣象觀測、電信、電 力、廣播、煤氣、博物館、醫(yī)院、墓地、公廁、公園等等。根據(jù)我國的國情，筆者認(rèn)為，應(yīng) 該采取第二種形式來界定公共利益。社會公共利益必須是社會全體成員的共同利益，它關(guān)注 的應(yīng)該是這個社會整體的穩(wěn)定和發(fā)展。采用列舉法規(guī)定公共利益，有利于防止政府濫用征地 權(quán)力，和防止被征地農(nóng)民和房屋所有權(quán)者受到侵害[8]。在明確了公共利益的基礎(chǔ)上，就可以以此來判斷一個拆遷項目是否有利于公共利益；是 否符合拆遷的前提條件，從而杜絕那些打著公共利益的幌子來為自己或某些利益集團牟利的 行為，從根本上鏟除腐敗的隱患。在我國市場經(jīng)濟逐步向縱深發(fā)展的過程中，我國的經(jīng)濟水平也日益提高，這一方面帶來 了人們生活水平的極大提高，同時也給我國的社會帶來的各種問題。我國城鎮(zhèn)房屋拆遷中的 補償就是一個十分突出的問題，而且由此引發(fā)的社會問題日益增加。本文通過對拆遷補償?shù)?初步分析，找出其中的問題，并提出相應(yīng)的解決方案。但是，城鎮(zhèn)房屋拆遷安置是一項非常 復(fù)雜的工作，它涉及方方面面的問題，本文只分析了目前拆遷補償中存在的主要問題，在拆 遷實施中，對其他方面存在的拆遷問題也應(yīng)當(dāng)進行分析、解決。作者簡介：王文娟（），女（漢族），籍貫山西，中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院，講師，研究方向：公共管理參考文獻:[1] [J].工程與建設(shè),2006(4),146199.[2] ——以上海為例[J].中國房地產(chǎn),2005(8),5559.[3] [M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2004,2358.[4] 王霞，[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2004 年第1版,1960.[5] [J].貴州民族學(xué)院學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2006(1)，123126.[6] ——以上海世博會動拆遷為視角[J].價格理論與實踐,2006(4),5762.[7] [J].廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報,2006(1),3439.[8] [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1992， problems and tactics of house relocation pensationWang Wenjuan Wang Haoxian(The School of Government Administration of Central University of F