【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 83。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值a 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量b 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量c 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量d 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)國(guó)家宏觀金融政策a 貨幣政策b 利率c 房地產(chǎn)按揭政策固定資產(chǎn)投資總額a 全國(guó)及項(xiàng)目所在地b 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重社會(huì)消費(fèi)品零售總額商品零售價(jià)格指數(shù)a 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)b 商品住宅價(jià)格指數(shù)中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析經(jīng)濟(jì)各種檔次商品住宅客戶分析商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三、土地SWOT分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料綜合評(píng)判項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位a 區(qū)域定位b 主力客戶群定位功能定位建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法a 選擇可類比項(xiàng)目b 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重c 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征d 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值e 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素a 類比土地價(jià)值：地段資源差異※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括周邊自然和綠化景觀的差異教育、人文景觀的差異各種污染程度的差異※周邊市政配套便利性的差異b 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷※ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)※ 單體戶型設(shè)計(jì)※ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)※小區(qū)配套和物業(yè)管理※ 形象包裝和營(yíng)銷策劃※ 發(fā)展商品牌和實(shí)力c 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※ 經(jīng)濟(jì)因素※ 政策因素項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析類比樓盤分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析a 價(jià)值提升和實(shí)惠要素對(duì)比分析b 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六、項(xiàng)目定價(jià)的模擬均價(jià)的確定的主要方法a 類比價(jià)值算術(shù)平均法b 有效需求成本加價(jià)法※ 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍※ 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求成本價(jià)格c 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法a 根據(jù)日照須光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價(jià)Pb，即Pb=Pa （1177。B），其中Pa為基礎(chǔ)均價(jià)b 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)Pb，即Pd=Pa（1177。D）c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià)Ps=Pd (1177。s)d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價(jià)格Pn，即Pn=Ps（1177。F)=Pa(1177。B)(1177。D)(1177。 s)(1177。F)e 考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價(jià)Pu，即Pu=PnU其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：a 確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià)b 確定B系數(shù)。基中東、南朝向單位采用1+B；西、北朝向采用1Bc D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定d S系數(shù)通常為5%15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價(jià)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值e 確定F系數(shù)。其中均價(jià)層以上單位采用1+F，均價(jià)層以下單位采用1Ff U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見(jiàn)的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等具體單位定價(jià)模擬以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過(guò)程的參考七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目首期成本模擬成本模擬表及其說(shuō)明項(xiàng)目收益部分模擬銷售收入模擬a 銷售均價(jià)假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷售收入的模擬b 銷售收入模擬表利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a 模擬說(shuō)明b 利潤(rùn)模擬表敏感性分析a 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響b 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化國(guó)家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素資金投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素市場(chǎng)供求因素上市時(shí)間要求項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)步驟項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)一、總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目臨界四周狀況項(xiàng)目地貌狀況項(xiàng)目地塊情況分析發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說(shuō)明道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意a 地塊周邊基本路網(wǎng)b 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明a 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置b 項(xiàng)目主要干道設(shè)置c 項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明d 項(xiàng)目停車場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明a 項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析b 項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)公建與配套系統(tǒng)項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查項(xiàng)目配套功能配置及安排公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示b 營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示公共建筑平面設(shè)計(jì)提示公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)分期開發(fā) 分期開發(fā)思路 首期開發(fā)思路分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃，項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思建筑色彩計(jì)劃建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a 多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b 不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示d 其他特殊設(shè)計(jì)提示三、主力戶型選擇項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例主力戶型設(shè)計(jì)提示一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示別墅戶型設(shè)計(jì)提示商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示商業(yè)裙樓平面設(shè)計(jì)提示商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示寫字樓平面設(shè)計(jì)提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示室內(nèi)空間布局提示公共空間主題選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想地塊已有的自然環(huán)境利用項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì) 組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)營(yíng)銷中心大堂管理辦公室本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)客廳裝修概念設(shè)計(jì)廚房裝修概念設(shè)計(jì)主人房裝修概念設(shè)計(jì)兒童房裝修概念設(shè)計(jì)客房裝修概念設(shè)計(jì)室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示躍式、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)背景音樂(lè)指導(dǎo)廣場(chǎng)音樂(lè)布置項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式住戶特征描述社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三部分一、樓盤開盤前區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目概況營(yíng)銷策劃市場(chǎng)定位售樓價(jià)格銷售政策措施廣告推廣手法主要媒體應(yīng)用及投入頻率公關(guān)促銷活動(dòng)其他特殊賣點(diǎn)和銷售