【文章內(nèi)容簡介】 第三篇：城市綜合體專題城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，，%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。南京目前規(guī)劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總規(guī)劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延?！稖刂菔谐鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20102020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設綜合體，當?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。城市綜合體成地方“賣地撈金”重地城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%，其中，%，%，%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，%，其中住宅、辦公樓、%、%%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年112月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年14月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。在住房市場嚴厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目?？藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五年。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上?！拔磥矶寥陜?nèi)，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。警惕形成“城市黑洞”值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風險?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團。對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！睋?jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，