鎮(zhèn)江市場(chǎng)定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-09-03 11:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三大錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)： A、產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) B、產(chǎn)品線與客群全線競(jìng)爭(zhēng) C、商業(yè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) （ 2） 、 三大競(jìng)爭(zhēng) 層次 細(xì)述： ? 高端改善市場(chǎng)： 特征 ： “ 知名企業(yè)品牌、 大戶型、高品質(zhì)、高總價(jià)”輔以少量中戶型，主打高端改善客群。 代表樓盤：冠城國(guó)際 、云開甲第 等； 分析： 現(xiàn)在大戶型銷售遭遇政策調(diào)整危機(jī)，銷售速度大大放緩，短期存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，銷售周期大大拉長(zhǎng)，但長(zhǎng)期看好。 圖：云開甲第效果圖 +項(xiàng)目照片 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 云開甲第 總建 16 萬(wàn)平米 1 現(xiàn) 一期在售 5 幢 12 層小高層 6 幢 3 32 層高層 129 ㎡、 142 ㎡ 140 ㎡ 、 185 ㎡ 7800 元 送入戶花園 /觀景陽(yáng)臺(tái) 低炭住宅：新風(fēng)系統(tǒng)、 節(jié)能保溫門窗、空氣能熱水 器 引進(jìn)幼兒園 /小學(xué) 大學(xué)老師 公務(wù)員及事業(yè)單位中高收入者 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 或企業(yè)老板 企業(yè)中高層 14 圖：冠城效果圖 +項(xiàng)目照片 ? 中高端市場(chǎng)： 圖：冠城效果圖 +項(xiàng)目照片 特征： 主要滿足首次改善型客戶，同時(shí)兼顧剛需客戶，以“中大戶型”為主“ +輔以“中小戶型”。代表樓盤：南山景園，國(guó)信宜和等； 分析： 現(xiàn)在大戶型銷售遭遇政策危機(jī)，銷售放緩，中小戶型銷售 會(huì) 相對(duì)順暢， 相對(duì) 存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 冠城 總建 20萬(wàn)平米 現(xiàn)高層在售 花園洋房售完 花園洋房 高層 高層： 89224 平米， 以 136 平米為主 85008800 元 “石材 +帖 磚”外立面； 層高 3 米； 雙陽(yáng)臺(tái) +園林綠化 公務(wù)員 比例 3040%（副科級(jí)及以上） 企業(yè)老板 3040% 副教授及以上、企業(yè)高層 10% 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 15 ? 中端市場(chǎng)： 特征：以剛需客戶為主，輔以首次改善客戶，以“中小戶型”為主，以“中大戶型”為輔。代表樓盤：南徐山莊，跑馬山莊等； 風(fēng)險(xiǎn)：面對(duì)剛需，政策影響相對(duì)較小，風(fēng)險(xiǎn)較小。 圖：效果圖 +項(xiàng)目照片 圖：效果圖 +項(xiàng)目照片 南山景園 總建 10 余萬(wàn)平米，二期在售 高層 /小高層 /電梯多層 /別墅 98138 平米 8200 元 86%高得房率； 科大對(duì)面 +南山 資源 科大老師、 公安局 、政府人員客戶 50%以上 私企老板 、醫(yī)生等 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 南徐山莊 總建 7 萬(wàn) 平米 多層 /小 高層 89106 平米 5300— 6000 元 中 小 戶型 多層 區(qū)域 60%，本市 25%，外地 15% 事業(yè)與公務(wù)員 20%，老師 10%，打工人員30%，個(gè)體生意 30% 16 （ 3） 、三大錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)： ? 產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) ： 擺脫普通公寓競(jìng)爭(zhēng)層次，針對(duì) 終極改善客戶，定位“花園洋房”或“類別墅” 產(chǎn)品。代表樓盤君臨南山 、冠城國(guó)際一期產(chǎn)品 、樸園 ； 分析：受政策影響最大，終極改善高端產(chǎn)品定位針對(duì)較窄客群 ， 目前市場(chǎng)下 項(xiàng)目存在最大風(fēng)險(xiǎn)。 ? 全產(chǎn)品線 泛客群 定位 ： 特征： 在萬(wàn)科品牌籠罩下， 從剛需到初次改善再到終極改善，從中小戶型到中戶型再到大戶型，萬(wàn)科魅力之城到萬(wàn)科藍(lán)山涵括了所有購(gòu)房客群，而僅萬(wàn)科 魅力之城的產(chǎn)品線就 涵蓋了最大程度的客戶 。 分析：抗政策風(fēng)險(xiǎn)性最大，多產(chǎn)品泛客群覆蓋大大降低了風(fēng)險(xiǎn)，其產(chǎn)品線是全方面的競(jìng)爭(zhēng)力。 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 跑馬山莊 總建 45000 平米 3 棟 17 層高層 1 棟 10 層小高層 5 層酒店式公寓 100120 平米 高層： 6900 元 單身公寓 4350 平米（毛坯單價(jià) 68007500） 中戶型， 其余特色不明顯 與南徐山莊客源類似，層次略高 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 君臨南山 25 萬(wàn)平米 三期在售 疊加 /聯(lián)排 /獨(dú)棟 170270 ㎡ 70008000 終極改善住宅 政府公務(wù)員 私營(yíng)業(yè)主等 17 ? 商業(yè)錯(cuò)位 競(jìng)爭(zhēng)： 特征：擺脫純住宅 競(jìng)爭(zhēng)，引入投資概念，以做旺區(qū)域商業(yè)中心之氣勢(shì)，以“資源升值論”帶動(dòng)住宅與 商業(yè)公寓銷售。代表樓盤：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)； 分析： 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)“住宅” +“投資”雙重市場(chǎng)，切合現(xiàn)實(shí)最主流客戶需求“保值升值性” 的 愿望，政策對(duì)其無(wú)影響反而更 具 推動(dòng)力。 結(jié)論與啟示： 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價(jià) 特色賣點(diǎn) 主力客群 萬(wàn)科魅力之城 萬(wàn)科潤(rùn)園 —— 小高層、多層 80137 ㎡ ， 110120㎡ 為
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