鎮(zhèn)江市場定位報告(編輯修改稿)
2024-09-03 11:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 三大錯位競爭： A、產(chǎn)品錯位競爭 B、產(chǎn)品線與客群全線競爭 C、商業(yè)錯位競爭 （ 2） 、 三大競爭 層次 細述： ? 高端改善市場： 特征 ： “ 知名企業(yè)品牌、 大戶型、高品質(zhì)、高總價”輔以少量中戶型，主打高端改善客群。 代表樓盤：冠城國際 、云開甲第 等； 分析： 現(xiàn)在大戶型銷售遭遇政策調(diào)整危機，銷售速度大大放緩，短期存在較大的風(fēng)險，銷售周期大大拉長，但長期看好。 圖：云開甲第效果圖 +項目照片 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價 特色賣點 主力客群 云開甲第 總建 16 萬平米 1 現(xiàn) 一期在售 5 幢 12 層小高層 6 幢 3 32 層高層 129 ㎡、 142 ㎡ 140 ㎡ 、 185 ㎡ 7800 元 送入戶花園 /觀景陽臺 低炭住宅：新風(fēng)系統(tǒng)、 節(jié)能保溫門窗、空氣能熱水 器 引進幼兒園 /小學(xué) 大學(xué)老師 公務(wù)員及事業(yè)單位中高收入者 個體經(jīng)營戶 或企業(yè)老板 企業(yè)中高層 14 圖：冠城效果圖 +項目照片 ? 中高端市場： 圖：冠城效果圖 +項目照片 特征： 主要滿足首次改善型客戶，同時兼顧剛需客戶，以“中大戶型”為主“ +輔以“中小戶型”。代表樓盤：南山景園，國信宜和等； 分析： 現(xiàn)在大戶型銷售遭遇政策危機，銷售放緩，中小戶型銷售 會 相對順暢， 相對 存在一定風(fēng)險。 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價 特色賣點 主力客群 冠城 總建 20萬平米 現(xiàn)高層在售 花園洋房售完 花園洋房 高層 高層： 89224 平米， 以 136 平米為主 85008800 元 “石材 +帖 磚”外立面； 層高 3 米； 雙陽臺 +園林綠化 公務(wù)員 比例 3040%（副科級及以上） 企業(yè)老板 3040% 副教授及以上、企業(yè)高層 10% 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價 特色賣點 主力客群 15 ? 中端市場： 特征：以剛需客戶為主，輔以首次改善客戶，以“中小戶型”為主，以“中大戶型”為輔。代表樓盤：南徐山莊，跑馬山莊等； 風(fēng)險：面對剛需，政策影響相對較小，風(fēng)險較小。 圖：效果圖 +項目照片 圖：效果圖 +項目照片 南山景園 總建 10 余萬平米，二期在售 高層 /小高層 /電梯多層 /別墅 98138 平米 8200 元 86%高得房率； 科大對面 +南山 資源 科大老師、 公安局 、政府人員客戶 50%以上 私企老板 、醫(yī)生等 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價 特色賣點 主力客群 南徐山莊 總建 7 萬 平米 多層 /小 高層 89106 平米 5300— 6000 元 中 小 戶型 多層 區(qū)域 60%，本市 25%，外地 15% 事業(yè)與公務(wù)員 20%，老師 10%，打工人員30%，個體生意 30% 16 （ 3） 、三大錯位競爭： ? 產(chǎn)品錯位競爭 ： 擺脫普通公寓競爭層次，針對 終極改善客戶，定位“花園洋房”或“類別墅” 產(chǎn)品。代表樓盤君臨南山 、冠城國際一期產(chǎn)品 、樸園 ； 分析：受政策影響最大，終極改善高端產(chǎn)品定位針對較窄客群 ， 目前市場下 項目存在最大風(fēng)險。 ? 全產(chǎn)品線 泛客群 定位 ： 特征： 在萬科品牌籠罩下， 從剛需到初次改善再到終極改善，從中小戶型到中戶型再到大戶型，萬科魅力之城到萬科藍山涵括了所有購房客群，而僅萬科 魅力之城的產(chǎn)品線就 涵蓋了最大程度的客戶 。 分析：抗政策風(fēng)險性最大，多產(chǎn)品泛客群覆蓋大大降低了風(fēng)險，其產(chǎn)品線是全方面的競爭力。 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價 特色賣點 主力客群 跑馬山莊 總建 45000 平米 3 棟 17 層高層 1 棟 10 層小高層 5 層酒店式公寓 100120 平米 高層： 6900 元 單身公寓 4350 平米（毛坯單價 68007500） 中戶型， 其余特色不明顯 與南徐山莊客源類似，層次略高 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價 特色賣點 主力客群 君臨南山 25 萬平米 三期在售 疊加 /聯(lián)排 /獨棟 170270 ㎡ 70008000 終極改善住宅 政府公務(wù)員 私營業(yè)主等 17 ? 商業(yè)錯位 競爭： 特征：擺脫純住宅 競爭，引入投資概念，以做旺區(qū)域商業(yè)中心之氣勢，以“資源升值論”帶動住宅與 商業(yè)公寓銷售。代表樓盤：萬達廣場； 分析： 無競爭，引領(lǐng)“住宅” +“投資”雙重市場，切合現(xiàn)實最主流客戶需求“保值升值性” 的 愿望，政策對其無影響反而更 具 推動力。 結(jié)論與啟示： 樓盤 規(guī)模 物業(yè) 主力戶型 售價 特色賣點 主力客群 萬科魅力之城 萬科潤園 —— 小高層、多層 80137 ㎡ ， 110120㎡ 為
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