【文章內(nèi)容簡介】 修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，參照本辦法執(zhí)行。第三十七條 本辦法自2013年4月1日起施行。第三篇：珠海物業(yè)專項維修資金管理辦法珠海市物業(yè)專項維修資金管理辦法（第一稿）目錄第一章 總則 第二章 交存 第三章 管理 第四章 使用 第五章 法律責任第一章 總則第一條【立法目的】 為了加強本市物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條【適用范圍】 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅、商住、商業(yè)等物業(yè)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。第三條【定義】 本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同共有或者部分業(yè)主共同共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同共用或者部分業(yè)主共同共用的附屬設施設備，一般包括電梯、中央空調(diào)、天線、照明、消防設施、智能系統(tǒng)、綠地、道路、路燈、排水設施、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理用房、信報箱、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物和構筑物等。第四條【管理部門】 市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“市物業(yè)主管部門”）會同同級財政部門統(tǒng)籌全市物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督工作。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“區(qū)物業(yè)主管部門”）會同同級財政部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的使用監(jiān)管工作。財政、審計、國土規(guī)劃、質監(jiān)、公安消防、不動產(chǎn)登記中心等部門按照各自職責，做好物業(yè)專項維修資金管理的相關工作。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡稱“鎮(zhèn)街”）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金管理的相關工作。第五條【管理原則】 物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。第二章 交存第六條【交存主體】 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主的，應當交存物業(yè)專項維修資金。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)僅有一個業(yè)主的，可以參照本辦法的標準自愿交存。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主，且部分物業(yè)屬于售后公有住房的，業(yè)主和售房單位應當依法交存物業(yè)專項維修資金。已售公有住房的業(yè)主應當在辦理過戶手續(xù)時交存首期物業(yè)專項維修資金或者委托售房單位交存。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。第七條【首期物業(yè)專項維修資金交存標準】 業(yè)主應當按照其擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金。首期物業(yè)專項維修的交存標準為：（一）未配置電梯的住宅物業(yè)每平方米70元；（二）配置電梯的住宅物業(yè)每平方米90元；（三）非住宅物業(yè)每平方米100元。第八條【首期物業(yè)專項維修資金交存方式】 新建物業(yè)項目的首期物業(yè)專項維修資金由建設單位按照本辦法第七條規(guī)定的標準統(tǒng)一代為交存，建設單位在銷售時按照本辦法第七條規(guī)定的標準向業(yè)主收取。沒有出售或者由建設單位保留自用的物業(yè)單位，由建設單位交存。第九條【建設單位代為交存首期物業(yè)專項維修資金的時間】 建設單位應當按照下列時間交存首期物業(yè)專項維修資金：（一）屬于預售物業(yè)的，建設單位應當在申請辦理商品房預售許可證之前，按照本辦法第七條規(guī)定的標準，將該新建物業(yè)的物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶監(jiān)管銀行（以下簡稱“專戶監(jiān)管銀行”）。（二）屬于現(xiàn)房銷售的（含有產(chǎn)權的地下室），建設單位應當在申請辦理房屋竣工驗收備案之前按照本辦法第七條規(guī)定的標準，將該新建物業(yè)的物業(yè)專項維修資金存入專戶監(jiān)管銀行。建設單位憑市物業(yè)主管部門出具的《珠海市物業(yè)專項維修資金交存憑證》相應聯(lián)辦理商品房預售許可、竣工驗收備案、確權等手續(xù)。第十條【業(yè)主向建設單位支付物業(yè)專項維修資金的時間】 建設單位交存物業(yè)專項維修資金后，憑專戶監(jiān)管銀行出具的《物業(yè)專項維修資金對賬折》向業(yè)主收取相應數(shù)額的物業(yè)專項維修資金。業(yè)主應當按本辦法第七條規(guī)定的標準向建設單位支付物業(yè)專項維修資金。業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付給業(yè)主。第十一條【首期物業(yè)專項維修資金補交】 本辦法施行前尚未交存首期物業(yè)專項維修資金的物業(yè)項目，業(yè)主應當自本辦法頒布之日起按照本辦法第七條的規(guī)定向物業(yè)專項維修資金專戶監(jiān)管銀行交存首期物業(yè)專項維修資金。一個物業(yè)管理區(qū)域，宜采用同一種方式補交首期物業(yè)專項維修資金。采用分期交存的，、。第十二條【城市更新項目物業(yè)專項維修資金的交存】 物業(yè)項目屬于城市更新項目的，權利主體或者相關政府部門制定的城市更新項目實施方案中，應當包含物業(yè)專項維修資金的交存方案，明確物業(yè)專項維修資金的交存主體、方式、時間等內(nèi)容。第十三條【續(xù)籌物業(yè)專項維修資金】 業(yè)主分戶賬面余額不足首期物業(yè)專項維修資金交存額的百分之三十時，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構組織續(xù)籌物業(yè)專項維修資金，業(yè)主續(xù)籌后的物業(yè)專項維修資金不低于首期歸集的物業(yè)專項維修資金金額。業(yè)主應當將續(xù)籌的物業(yè)專項維修資金交存至本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金監(jiān)管賬戶。業(yè)主續(xù)籌物業(yè)專項維修資金的方式由業(yè)主大會表決確定。未設立業(yè)主大會的，由鎮(zhèn)街指導物業(yè)服務企業(yè)擬定續(xù)籌方案，經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過后執(zhí)行。第三章 管理第十四條【物業(yè)專項維修資金的管理機構】 物業(yè)專項維修資金由市物業(yè)主管部門在專戶監(jiān)管銀行開立銀行專戶進行代管，實行?？顚Ｓ?。第十五條【專戶監(jiān)管銀行的職責】 市物業(yè)主管部門應當會同有關部門，按照公開、公平、公正的原則，依法通過公開招投標的方式確定本市專戶監(jiān)管銀行，并向社會公布。專戶監(jiān)管銀行應當建立信息化管理系統(tǒng)，對物業(yè)專項維修資金的賬戶設立、交存、使用、結息、增值、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項進行統(tǒng)一管理。市物業(yè)主管部門應當與專戶監(jiān)管銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就專戶監(jiān)管銀行提供的上述服務事項及物業(yè)專項維修資金使用所涉及的第三方監(jiān)督服務的內(nèi)容進行約定。第十六條【物業(yè)專項維修資金賬戶設立】 物業(yè)專項維修資金專戶按照物業(yè)管理區(qū)域實行由上至下的四級賬戶核算。以市物業(yè)主管部門設立總賬戶，總賬戶為一級賬戶，總賬戶下按物業(yè)管理區(qū)域設立二級賬戶，按幢設立三級賬戶，按房屋戶門號設立四級賬戶。第十七條【專戶監(jiān)管銀行票據(jù)管理】 業(yè)主可以通過市物業(yè)主管部門建立的市物業(yè)專項維修資金公眾服務平臺查詢賬戶余額。第十八條【專戶監(jiān)管銀行監(jiān)督】 專戶監(jiān)管銀行應當依法接受審計監(jiān)督。第十九條【專戶監(jiān)管銀行查詢制度】 專戶監(jiān)管銀行應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主或者經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構對物業(yè)專項維修資金賬戶的使用、賬面余額進行查詢。第二十條【納入物業(yè)專項維修資金的結存】 下列收益應當轉入物業(yè)專項維修資金結存：（一）物業(yè)專項維修資金自存入專戶監(jiān)管銀行之日起的存儲利息；（二）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（三）物業(yè)共用設施設備報廢后回收的余值。第二十一條【不動產(chǎn)登記機構協(xié)助】 市不動產(chǎn)登記機構應當協(xié)助市物業(yè)主管部門，提供物業(yè)分棟、分戶數(shù)據(jù)等登記信息。物業(yè)所有權轉讓時，該物業(yè)結余的物業(yè)專項維修資金隨物業(yè)所有權同時轉讓。不動產(chǎn)登記機構應當通過市物業(yè)專項維修資金公眾服務平臺查詢業(yè)主交納物業(yè)專項維修資金的情況，業(yè)主未依法交納物業(yè)專項維修資金，不動產(chǎn)登記機構不予辦理該物業(yè)的轉讓和抵押登記手續(xù)。第二十二條【物業(yè)滅失】 物業(yè)滅失的，業(yè)主分戶賬中結余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主，并辦理賬戶注銷手續(xù)。第四章 使用第二十三條【使用原則】 物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。第二十四條【使用范圍】 物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。第二十五條【分攤方式】 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業(yè)主有約定的，從其約定；無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分攤：（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的，由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；（二）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單幢或多幢物業(yè)共用部位、共用設施設備的，由該幢或多幢業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；（三）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)某單元物業(yè)共用部位、共用設施設備的，由該單元內(nèi)業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。物業(yè)區(qū)域內(nèi)配建的車庫、地下室的業(yè)主交存的該部分物業(yè)專項維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位及共用設施設備的維修和更新、改造。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，由業(yè)主按照所擁有的車位、車庫建筑面積的比例分攤。但屬于業(yè)主共同所有的車位、車庫除外。業(yè)主分戶賬物業(yè)專項維修資金余額不足的，應當由該業(yè)主補足差額部分；業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金的，應當由該業(yè)主補交首期物業(yè)專項維修資金。屬于未出售物業(yè)的，建設單位應當按未出售物業(yè)建筑面積分攤費用。第二十六條【常規(guī)使用流程】 物業(yè)專項維修資金的常規(guī)使用，應當按照以下流程辦理：（一）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構依據(jù)業(yè)主要求和物業(yè)實際情況，擬定維修和更新、改造方案（以下簡稱“維修方案”）。維修方案應當包含擬維修和更新、改造的項目、標準、費用預算（單次費用預算超過十萬元的，表決前應經(jīng)第三方機構審核）、分攤明細、組織實施等內(nèi)容，還應當根據(jù)需要對招投標文件、委托施工單位、施工組織、監(jiān)理、竣工驗收、竣工決算等事項做出安排。（二）在物業(yè)所在地鎮(zhèn)街的指導下，由業(yè)主大會或者相關業(yè)主對維修方案進行表決。表決通過后，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構將表決結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，集體討論決定或者電子投票形式產(chǎn)生的表決結果應當公示七日以上，書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結果應當公示三十日以上，公示需拍照留存?zhèn)洳?。（三）表決結果經(jīng)公示無異議的，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構將維修方案、表決結果等資料向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請備案，區(qū)物業(yè)主管部門應當在兩個工作日內(nèi)予以備案。特殊情況的，備案時間不得超過五個工作日。單次使用物業(yè)專項維修資金超過五十萬的，由市物業(yè)主管部門進行二次核查，核查時間不超過兩個工作日。區(qū)物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)備案內(nèi)容不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章的，應當責令改正。（四）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構憑物業(yè)所在地鎮(zhèn)街出具的備案證明向市物業(yè)主管部門申請核撥物業(yè)專項維修資金。（五）專戶監(jiān)管銀行接到市物業(yè)主管部門下發(fā)的資金核撥單后，根據(jù)工程進度將所需物業(yè)專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。（六）維修工程完成后，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當將經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)街蓋章確認的費用清單、發(fā)票原件及維修決算報告在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置張貼。（七）物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應及時將分攤明細表送交市物業(yè)主管部門，由專戶監(jiān)管銀行在業(yè)主單元戶賬戶中列支。第二十七條【應急使用流程】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第八十四條規(guī)定的情形時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當按照下列流程申請緊急使用物業(yè)專項維修資金:（一）報告由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構將相關緊急使用情況、維修費用總預算等以書面報告物業(yè)所在地鎮(zhèn)街。（二）確認 物業(yè)所在地鎮(zhèn)街收到書面報告后，應當在一個工作日內(nèi)實地查勘現(xiàn)場，必要時可以請有關部門予以協(xié)助，符合《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第八十四條規(guī)定情形的，應當在查勘結束后一個工作日內(nèi)出具證明。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當持證明向區(qū)物業(yè)主管部門申請備案，區(qū)物業(yè)主管部門應當自收到備案申請之日起一個工作日內(nèi)完成備案；物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構向市物業(yè)主管部門申請緊急使用物業(yè)專項維修資金。不符合《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第八十四條規(guī)定情形的，應當駁回申請。單次費用預算超過五萬元的，表決前應當經(jīng)有資質的造價咨詢機構審核并出具報告；造價咨詢機構應在兩個工作日內(nèi)出具審核報告。單次使用物業(yè)專項維修資金超過五十萬的，由市維修資金管理辦公室進行程序性復核，復核時間不超過兩個工作日。（三）維修及資金劃撥提出申請緊急使用物業(yè)專項維修資金的物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構在取得物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門的備案后應當立即組織搶修并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。專戶監(jiān)管銀行在收到物業(yè)所在地鎮(zhèn)街出具的書面證明后，按工程進度將所需物業(yè)專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。（四）公示搶修完成后三日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當把相關搶修費用，包括施工單位編制的工程結算報告、維修費用清單和票據(jù)、維修費用分攤明細表以及其他相關資料在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置內(nèi)進行公示，公示時間不得少于十五日。對公示有異議的，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)街協(xié)調(diào)處理。（五）列支物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當及時將分攤明細表送交市物業(yè)主管部門，由專戶監(jiān)管銀行在業(yè)主單元戶賬戶中列支。第二十八條【物業(yè)專項維修資金使用禁止行為】 使用申請人在申請物業(yè)專項維修資金使用過程中，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的物業(yè)專項維修