【文章內(nèi)容簡介】 ..................................4 第六章 房地產(chǎn)項目環(huán)境保護.........................................................................................4 第七章 房地產(chǎn)項目勞動保護安全衛(wèi)生及消防.............................................................5 第八章 房地產(chǎn)項目節(jié)能分析.........................................................................................5 第九章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控.....................................................................6 第十章 房地產(chǎn)項目實施管理和勞動定員.....................................................................6 第十一章 實施進度計劃.................................................................................................6 第十二章 房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措.................................................................6 第十三章 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價.....................................................................................7 第十四章 房地產(chǎn)項目綜合評價及投資建議.................................................................8 第十五章 房地產(chǎn)項目附表及附圖.................................................................................8六、可行性研究報告編制要求......................................................................................8I七、可行性研究報告的編制依據(jù)...................................................................................9八、可行性研究報告編制時間及費用........................................................................10九、工程咨詢服務(wù)流程...............................................................................................10十、助陣的優(yōu)勢..........................................................................................................11十一、助陣的收費標(biāo)準(zhǔn)...............................................................................................12II【報告導(dǎo)讀】本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、批地、融資提供全程指引服務(wù)。一、什么是可行性研究報告可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎(chǔ)上，對項目市場、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟和環(huán)境等方面進行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，作為決策依據(jù)。二、哪些項目需要編報項目可行性研究報告根據(jù)國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，“投資體制改革之后，可行性研究報告的主要功能是滿足企業(yè)自主投資決策的需要，其內(nèi)容和深度可由企業(yè)根據(jù)決策需要和項目情況相應(yīng)確定?！边@樣，項目可行性研究報告的功能和作用發(fā)生了重大變化。目前各地發(fā)改委對此的要求也不盡一樣，根據(jù)助陣投資咨詢掌握的情況是，政府投資項目需要報批項目可行性研究報告，國家鼓勵類內(nèi)資進口設(shè)備申請免稅的項目需要提供項目可行性研究報告。但是在很多地區(qū)，在進行項目核準(zhǔn)時，發(fā)改委仍然要求提供可行性研究報告。這就需要項目單位及時咨詢發(fā)改委的相關(guān)人員，明確具體要求，以免影響項目核準(zhǔn)。三、可行性研究報告主要用途有哪些可研報告的用途可分為審批性可研報告和決策性可研報告。審批性可研報告主要是項目立項時向政府審批部門申報的書面材料。根據(jù)國家投資體制改革要求，我國大部分地區(qū)，企業(yè)投資類項目采取項目備案制和項目核準(zhǔn)制（編制項目申請報告）；政府性項目，使用財政資金的編制可研報告?？梢约毞譃椋河糜谄髽I(yè)融資、對外招商合作此類研究報告通常要求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際運作方案。用于國家發(fā)展和改革委立項此文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可行性研究報告進行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也需要編寫可行性研究報告。用于銀行貸款商業(yè)銀行在貸款前進行風(fēng)險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告，對于國家開發(fā)銀行等國內(nèi)銀行，該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審，部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該文件類似用于銀行貸款的可研報告。用于企業(yè)上市的募投項目這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格。中研普華為多家創(chuàng)業(yè)板和中小板企業(yè)提供募投項目可行性研究報告編寫服務(wù)（包括已經(jīng)上市和正準(zhǔn)備上市的），積累的豐富的編寫經(jīng)驗。用于申請政府資金用于申請政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農(nóng)業(yè)部資金）的可行性研究報告：這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格。用于申請進口設(shè)備免稅主要用于進口設(shè)備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項目確認(rèn)書的項目需要提供項目可行性研究報告。在上述六種可研中，其中用于立項、企業(yè)上市、銀行貸款、申請政府資金和申請進口設(shè)備免稅的可行性研究報告準(zhǔn)入門檻最高，需要編寫單位擁有工程咨詢資格，該資格由國家發(fā)展和改革委員會頒發(fā)，分為甲級、乙級、丙級三個等級，其中甲級最高。四、國家發(fā)改委甲級資質(zhì)的意義用于國家發(fā)展和改革委立項的可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告，該文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可研報告進行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也需要編寫可行性研究報告。資質(zhì)專業(yè)范圍涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、輕工、電子、機械、紡織、化纖、化工、醫(yī)藥、水電、鋼鐵、公路、建筑、建筑材料、水利工程、綜合經(jīng)濟、通信信息、有色冶金、石油天然氣、城市規(guī)劃、城市軌道交通、廣播電影電視、港口河海工程、市政公用工程（給排水、環(huán)境衛(wèi)生、風(fēng)景園林、燃氣熱力、公共交通、橋隧、道路）、生態(tài)建設(shè)和環(huán)境工程、其他（節(jié)能、旅游、商物糧）等領(lǐng)域。可提供國家發(fā)改委頒發(fā)的甲級、乙級、丙級工程咨詢資質(zhì)證書五、房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制大綱及范文目錄以下為參考目錄，具體可根據(jù)項目情況做出調(diào)整。目 錄第一章 房地產(chǎn)項目總論 可行性研究的目的 可行性研究報告編制依據(jù)和范圍 可行性報告編制依據(jù) 研究的主要過程 房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 總投資估算 項目建設(shè)期限 案數(shù)據(jù)一覽表 研究結(jié)論 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表第二章 法人基本情況 第三章 房地產(chǎn)市場需求預(yù)測第四章 房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模與生產(chǎn)方案 建設(shè)規(guī)模的確定原則 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品綱領(lǐng)規(guī)劃一覽表第五章 房地產(chǎn)項目建設(shè)選址及土建工程 建設(shè)地選擇原則 建設(shè)地概況 建設(shè)選址方案 選址用地權(quán)屬性質(zhì)類別及占地面積 用地利用指標(biāo)占地及建筑工程投資一覽表 建筑工程方案 選址綜合評價總圖布置主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表第六章 房地產(chǎn)項目環(huán)境保護 環(huán)境保護設(shè)計依據(jù) 污染物的來源 運營期污染源 污染物的治理施工機械在不同距離處的貢獻值一覽表 辦公及生活廢水處理流程圖生活及辦公廢水治理效果一覽表 環(huán)境保護分析 廠區(qū)綠化工程 環(huán)境保護結(jié)論第七章 房地產(chǎn)項目勞動保護安全衛(wèi)生及消防 勞動保護和安全衛(wèi)生 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定 主要不安全因素及職業(yè)危害因素 安全生產(chǎn)措施 消防 設(shè)計原則 主要防范措施第八章 房地產(chǎn)項目節(jié)能分析 建設(shè)的節(jié)能方向 設(shè)計依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能政策依據(jù) 房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)規(guī)定和技術(shù)指導(dǎo) 節(jié)能背景及目標(biāo) 能源消耗種類和數(shù)量分析 生產(chǎn)主要耗能裝置及能耗種類和數(shù)量主要能源和含耗能工質(zhì)年需量測算表 單位產(chǎn)品能耗指標(biāo)測算單位能耗估算一覽表 用能品種選擇的可靠性分析 房地產(chǎn)工藝設(shè)備節(jié)能措施 電力節(jié)能措施 節(jié)水措施 運營期主要節(jié)能措施 能源計量管理 房地產(chǎn)節(jié)能建議及效果分析 主要能耗指標(biāo)一覽表第九章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表第十章 房地產(chǎn)項目實施管理和勞動定員 建設(shè)期管理組織 建設(shè)期管理 工作制度 勞動定員勞動定員一覽表第十一章 實施進度計劃第十二章 房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)和說明 總投資估算編制依據(jù) 投資費用分析 固定資產(chǎn)投資（固定資產(chǎn)） 固定資產(chǎn)投資估算固定資產(chǎn)投資估算表 房地產(chǎn)流動資金估算一覽表 房地產(chǎn)總投資構(gòu)成分析一覽表資金籌措方案 資金籌措與投資計劃表 投資使用方案 建設(shè)投資使用計劃 流動資金使用計劃房地產(chǎn)資金使用計劃與運用表第十三章 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價的依據(jù)和范圍 費用估算與財務(wù)效益房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入及稅金估算一覽表 綜合總成本費用估算表 利潤總額估算 所得稅及稅后利潤 房地產(chǎn)綜合損益表 財務(wù)分析 全部投資財務(wù)分析財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 固定資產(chǎn)投資財務(wù)分析財務(wù)現(xiàn)金流量表（固定投資） 盈虧平衡分析房地產(chǎn)生產(chǎn)盈虧平衡分析表 敏感性分析單因素敏感性分析表第十四章 房地產(chǎn)項目綜合評價及投資建議 綜合評價 投資建議第十五章 房地產(chǎn)項目附表及附圖固定資產(chǎn)投資估算一覽表 流動資金估算一覽表 固定資產(chǎn)折舊和攤銷一覽表 綜合總成本費用估算一覽表 產(chǎn)品銷售收入及稅金估算一覽表 綜合損益估算一覽表 資金籌措與投資計劃一覽表 資金來源與運用一覽表財務(wù)現(xiàn)金流量一覽表（全部投資）財務(wù)現(xiàn)金流量一覽表（固定資產(chǎn)投資）資產(chǎn)負債表建設(shè)招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表 盈虧平衡分析一覽表 盈虧平衡分析圖 借款還本付息估算一覽表六、可行性研究報告編制要求因為各行業(yè)及項目性質(zhì)不同，具體項目的可行性研究報告內(nèi)容也有區(qū)別，具體可以參考編制大綱對各行業(yè)項目可行性研究報告內(nèi)容的介紹：投資必要性：主要根據(jù)市場調(diào)查及分析預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項目投資建設(shè)的必要性；技術(shù)的可行性：主要從事項目實施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進行比選和評價。財務(wù)可行性：主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進行投資決策，并從融資主體（企業(yè)）的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。組織可行性：制定合理的項目實施進度計劃、設(shè)計合理組織機構(gòu)、選擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項目順利執(zhí)行。經(jīng)濟可行性：主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。社會可行性：主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定性等。風(fēng)險因素及對策：主要是對項目的市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、組織風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟及社會風(fēng)險等因素進行評價，制定規(guī)避風(fēng)險的對策，為項目全過程的風(fēng)險管理提供依據(jù)。許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風(fēng)險預(yù)測，僅局限于不確定性分析中簡單的風(fēng)險技術(shù)分析，甚至只憑借經(jīng)驗和直覺主觀臆斷，對項目建成后可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素預(yù)測不夠，為項目的實施留下安全隱患、因此，強化投資風(fēng)險意識，做好建設(shè)項目前期工作中可行性研究的風(fēng)險預(yù)測，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，為建設(shè)項目科學(xué)化、民主化決策提供可靠依據(jù)的根本保證。七、可行性研究報告的編制依據(jù)l 國家有關(guān)的發(fā)展規(guī)劃、計劃文件，包括對該行業(yè)的鼓勵、特許、限制、標(biāo)上等有關(guān)規(guī)定； l 項目主管部門對項目建設(shè)要請求的批復(fù)； l 項目審批文件；l 項目承辦單位委托進行詳細可行性分析的合同或協(xié)議； l 企業(yè)的初步選擇報告； l 主要工藝和裝置的技術(shù)資料； l 擬建地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀資料；l 項目承辦單位與有關(guān)方面簽訂