催繳物業(yè)管理費(fèi)通知(編輯修改稿)
2024-11-04 00:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過(guò)第三然即供水供電人的同意，否則是無(wú)效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對(duì)應(yīng)的是交納水費(fèi)電費(fèi)義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費(fèi)電費(fèi)并可以停水停電作為收取費(fèi)用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電來(lái)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，只能以它來(lái)催繳水費(fèi)電費(fèi)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，在江蘇省高院關(guān)于物業(yè)管理糾紛的會(huì)議紀(jì)要中也由涉及，會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為：“業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)停止對(duì)其供應(yīng)水點(diǎn)氣，造成業(yè)主損害的，應(yīng)對(duì)受害業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任；業(yè)主拖欠水電氣費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)受水電氣供應(yīng)企業(yè)的委托停止供應(yīng)水電氣，致使業(yè)主收到損害的，不承擔(dān)責(zé)任。（3）張貼欠費(fèi)業(yè)主名單的方式這種行為，一直是一種飽受爭(zhēng)議的行為方式，因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由是多種多樣的，對(duì)于哪些無(wú)理由故意拖欠物業(yè)公司費(fèi)用的業(yè)主而言，拖欠的事情屬實(shí)，物業(yè)公司出于提醒業(yè)主及時(shí)交費(fèi)的目的張貼，且只是在小區(qū)的小范圍內(nèi)公布，并無(wú)任何不當(dāng)；但哪些確因正當(dāng)理由而拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主而言，由于其拒絕繳費(fèi)是物業(yè)公司服務(wù)不到位，是物業(yè)公司違約在先，業(yè)主按照合同法規(guī)定履行同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi)并無(wú)任何不當(dāng)，對(duì)于這種業(yè)主物業(yè)公司不論原因而予以張貼，客觀上的確會(huì)使人產(chǎn)生誤解，認(rèn)為是該業(yè)主在違約，的確會(huì)對(duì)業(yè)主在客觀評(píng)價(jià)造成負(fù)面影響。因此，不同因素的影響會(huì)對(duì)這種行為的性質(zhì)結(jié)果帶來(lái)很大的差異，所以這種方式的合理性合法性就一直飽受爭(zhēng)議。對(duì)于這種張貼行為，其實(shí)不論這種行為的從法律分析是否合法，但就其結(jié)果而言，我們認(rèn)為其實(shí)這是一種不利于糾紛解決的行為，就算認(rèn)定為業(yè)主是故意不繳納物業(yè)費(fèi)，你的張貼行為完全合法，但這種公開宣揚(yáng)的行為，只會(huì)導(dǎo)致業(yè)主逆反情緒的增加，結(jié)果只能是惡性循環(huán)。因此建議：不在萬(wàn)不得已的情況下，并不建議大家采用張貼欠費(fèi)業(yè)主名單的方式曝光業(yè)主，如果想要張貼名單，也建議大家采用一種相反的方式進(jìn)行，即張貼已繳費(fèi)業(yè)主的名單，這種方式更尊重那些遵守制度的業(yè)主,獎(jiǎng)勵(lì)他們,贏得他們的支持,同時(shí)也避免了直接曝光拖欠戶，繳費(fèi)名單中沒有業(yè)主名稱，自然也就說(shuō)明了他是拖欠費(fèi)用的業(yè)主，曝光他們未繳費(fèi)事宜的結(jié)果也同意可以達(dá)到，也可以給他們變相的施加尷尬壓力，但是這種張貼方式的效果就與直接曝光的效果，卻是截然兩樣的，后者更顯然有利于糾紛的處理。分析了上述常見的不當(dāng)行為后，對(duì)于催討物業(yè)費(fèi)的建議：催討物業(yè)費(fèi)要合法。這主要是滯納金部分，有些企業(yè)，對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的，對(duì)對(duì)于很高的滯納金、違約金，導(dǎo)致很多業(yè)主原本愿意事后補(bǔ)交的，但看到了高額的違約金就又卻步了。因此，滯納金、違約金制定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合法。按照最高院的規(guī)定，對(duì)于逾期付款違約行為，違約金應(yīng)參照同期銀行貸款罰息比例確認(rèn)，最高不得超過(guò)該比例的130%。超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)的，違約金就存在不合理的問(wèn)題，屬于過(guò)高，當(dāng)事人是可以申請(qǐng)法院降低的。物管企業(yè)在催收欠費(fèi)時(shí)應(yīng)采用書面形式并給業(yè)主簽字確認(rèn)。由于在時(shí)間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費(fèi)的方式中最具法律意義的當(dāng)屬書面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。這是因?yàn)椋阂皇强梢砸?guī)范物管企業(yè)的管理；二是可能確認(rèn)物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額；三是可以中斷訴訟時(shí)效。追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)是依
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