【文章內容簡介】 商品房合法權益〞、保證不存在“一房兩賣〞、保證所有權不受限制，不存在“司法查封〞限制轉讓行為的承諾，提示購房人注意(zh249。 y236。)房屋權利狀況，為處理糾紛提供了根據，有利于保障買受人的合法權益。,第四十一頁，共八十二頁。,第二局部(b249。 fen) 第二章 商品房根本情況,關于出賣人對權利瑕疵擔保責任的約定 ● 本次修訂(xiūd236。ng)細化了出賣人的違約責任。 根據?最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉假設干問題的解釋〔二〕?第5條，在數(shù)個買賣合同中，假設不存在?合同法?第52條規(guī)定的無效情形，買賣合同都是有效合同，但因只有一個買受人能獲得房屋的所有權，不能按照合同約定獲得標的物所有權的，可以追究出賣人的違約責任。因此，當出賣人違背本條約定損害買受人權益時，買受人可以要求出賣人承擔相應違約責任。,第四十二頁，共八十二頁。,第二局部 第二章 商品房根本(gēnběn)情況,●法律根據： ?合同法?第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以懇求人民法院或者(hu242。zhě)仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以懇求人民法院或者(hu242。zhě)仲裁機構予以適當減少。 當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。,第四十三頁，共八十二頁。,第二局部 第二章 商品房根本(gēnběn)情況,●法律根據： ?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第八條 具有以下情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承擔(ch233。ngdān)不超過已付購房款一倍的賠償責任： 〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： 〔一〕成心隱瞞沒有獲得商品房預售容許證明的事實或者提供虛假商品房預售容許證明； 〔二〕成心隱瞞所售房屋已經抵押的事實； 〔三〕成心隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。,第四十四頁，共八十二頁。,第二局部 第二章 商品房根本(gēnběn)情況,●法律根據： ?消費者權益保護法? 第四十九條 經營者提供商品或者效勞有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購置商品的價款或者承受效勞的費用的一倍。 ●因此，本款違約責任設立時，根據相關法律法規(guī)規(guī)定，出賣人違背權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。此外，在計算違約責任時，為防止因利息帶來的糾紛，本條中還增加了利息的起算點及利率標準，考慮到購房行為可以看作買受人施行的一項投資(t243。u zī)，故利率應按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率計算。,第四十五頁，共八十二頁。,第二局部(b249。 fen) 第二章 商品房根本情況,第五條 租賃情況 該商品房的租賃情況為【出租】【未出租】。 出賣(chūm224。i)人已將該商品房出租，【買受人為該商品房承租人】【承租人放棄優(yōu)先購置權】。 租賃期限：從 年 月 日至 年 月 日。出賣人與買受人經協(xié)商一致，自本合同約定的交付日至租賃期限屆滿期間的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有。 ______________________________________________________________。 出賣人提供的承租人放棄優(yōu)先購置權的聲明見附件四。,第四十六頁，共八十二頁。,第二(d236。 232。r)局部 第三章 商品房價款,★本條是關于現(xiàn)售房屋租賃情況的約定(yuēd236。ng)。 ▲修訂根據：〔新增內容〕 現(xiàn)房銷售時，房屋會存在已經出租的情況。本次修訂根據?合同法?等相關規(guī)定，針對現(xiàn)實交易中存在的因房屋轉讓損害承租人優(yōu)先購置權而引發(fā)的訴訟，增加了房屋租賃情況的約定，降低在此情況下給買受人帶來的交易風險。,● 法律根據 根據?合同法?第二百三十條【優(yōu)先購置權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權利。 根據?最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細應用法律假設干問題的解釋?〔2O09年7月30日 法釋〔2021〕11號〕第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購置權情形，承租人懇求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但懇求確認(qu232。r232。n)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。,第四十七頁，共八十二頁。,第二局部(b249。 fen) 第三章 商品房價款,第四十八頁，共八十二頁。,★本條是關于商品房計價(j236。 ji224。)方式與價款的約定。 ▲修訂根據：〔對原合同進展修改完善〕 一般來講，根據法律法規(guī)等規(guī)定，商品房銷售的計價方式主要有三種：按套內建筑面積計價、按建筑面積計價、按套〔單元〕計價。,第二(d236。 232。r)局部 第三章 商品房價款,● 法律根據 根據?商品房銷售管理方法?：第十七條 商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。 第十八條 商品房銷售可以按套〔單元〕計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成……按套〔單元〕計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 第十九條 按套〔單元〕計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 按套〔單元〕計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸(chǐ cun)，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸(chǐ cun)也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變……,第四十九頁，共八十二頁。,第二局部(b249。 fen) 第三章 商品房價款,第五十頁，共八十二頁。,第二局部(b249。 fen) 第三章 商品房價款,★本條是關于商品房付款方式及期限的約定(yuēd236。ng)。 ▲修訂根據：〔對原合同進展細化完善〕 本次修訂主要為解決理論中因貸款、分期付款以及定金等約定不明而產生的糾紛。,第五十一頁，共八十二頁。,第二局部(b249。 fen) 第三章 商品房價款,● 詳細修訂(xiūd236。ng)情況,第五十二頁，共八十二頁。,● 詳細修訂情況 定金。 該款表述定金的數(shù)額、定金何時抵作房價款等情況，實現(xiàn)訂購意向書〔或訂購協(xié)議〕與買賣合同文本的銜接。 本處所稱的“定金〞，屬于成約定金，其中的“成約〞指雙方當事人簽訂商品房買賣合同、承諾施行商品房買賣行為。詳細來看，雙方當事人在簽訂商品房買賣合同之前，可能(kěn233。ng)會由擬購方向擬售方事前支付一定金額的“定金〞，并就認購意向進展約定：一旦買賣行為未達成，違約一方將根據事先約定的“定金罰那么〞支付違約金；如買賣行為達成，定金退還或直接抵付房價款。,第二局部(b249。 fen) 第三章 商品房價款,● 法律根據 根據?擔保法?第八十九條規(guī)定，“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金〞。第九十條規(guī)定，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效〞。第九十一條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十〞。 ?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第四條規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，假設因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方(shuāngfāng)的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人〞。,第五十三頁，共八十二頁。,● 詳細修訂情況 付款方式。 增加了第3項貸款(d224。i kuǎn)這一常見的支付方式，提示買賣雙方可選擇公積金貸款(d224。i kuǎn)、商業(yè)貸款(d224。i kuǎn)或者自行填寫公積金商業(yè)組合貸款(d224。i kuǎn)等，對貸款(d224。i kuǎn)方式進展約定。此外，條款中還設立首付的金額、比例，余款的金額、貸款(d224。i kuǎn)機構等提示性條款，引起購房人的注意。第4項為其他方式，供另有約定的當事人填寫，如分期付款加貸款(d224。i kuǎn)方式等。,第二(d236。 232。r)局部 第三章 商品房價款,第五十四頁，共八十二頁。,● 詳細修訂情況 增加商品房預售資金監(jiān)管的相關約定。 預售資金監(jiān)管的主要目的是確保預售資金必須(b236。xū)用于本工程建立，確保工程可以按期開工，防止開發(fā)企業(yè)卷款走人、形成爛尾工程等問題的發(fā)生，從而保障購房人、貸款銀行的合法權益。預售資金的監(jiān)管形式主要有政府監(jiān)管、委托銀行監(jiān)管、政府與銀行共同監(jiān)管等形式。為與各地開展的預售資金監(jiān)管制度相銜接，本款明確了預售資金承受監(jiān)管的義務，同時需填寫預售資金的監(jiān)管機構、賬戶名稱、賬號等。,第二局部(b249。 fen) 第三章 商品房價款,● 法律根據 根據?城市房地產管理法?第四十