【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、養(yǎng)護(hù)巡視； 14： 00～ 15： 30 巡視維修、養(yǎng)護(hù)； 15： 00～ 17： 00 室內(nèi) 整理、學(xué)習(xí)； 17： 00～ 18： 00 回訪。 督導(dǎo)方法 由工程維修部統(tǒng)一調(diào)度指揮，并負(fù)責(zé)質(zhì)量檢查，維修員憑單上工，組長(zhǎng)每天巡視檢查，主任每月不少于四次不定期抽查；每月部評(píng)比一次；每半、年度處 評(píng)比一次三每月一次“一專多能”考核。 激勵(lì)方法 月先進(jìn)發(fā)一定獎(jiǎng)金，半年、年度先進(jìn)發(fā)獎(jiǎng)金 +獎(jiǎng)狀，一月不合格警告，并離崗參加基礎(chǔ)培訓(xùn)，按獎(jiǎng)懲制度處理，年度評(píng)比最后一名辭退。 資源管理 （見附件 )并通過經(jīng)常的學(xué)習(xí)、考試等形式，讓 員工熟記于心，自我約束，自我控制， 資源管理 人、財(cái)、物、形象、信息等管理資源，是實(shí)現(xiàn)本別墅山莊物業(yè)管理目標(biāo)的重要保 障。充分利用、合理配置、綜合開發(fā)是本別墅山莊物業(yè)管理中對(duì)資源管理的基本方針。 一、人力資源開發(fā)與管理 要在本別墅山莊物業(yè)管理過程中實(shí)現(xiàn)既定管理目標(biāo)，須充分利用多年來積累的寶貴資： 源，秉承“團(tuán)結(jié)、求真、創(chuàng)新、拼搏”的精神，高度重視人力資源的配置、開發(fā)和管理。 本別墅山莊物業(yè)管理人力資源的配置，要以滿足本別墅山莊物業(yè)管理工作需要為基 礎(chǔ)，以“精干、高效”為目標(biāo)，以“一專 多能、復(fù)合型發(fā)展”為追求，合理規(guī)劃。 操作崗位員工要以科學(xué)定額、定編為基礎(chǔ)，以不斷改進(jìn)操作方法、提高熟練程度為手段， 不斷提高工作效率，優(yōu)化人員配置。在管理技術(shù)崗位人員選聘時(shí)，以“一專多能、復(fù) 合型人才”為條件，選擇既懂技術(shù)又善管理的人員任職，實(shí)現(xiàn)技術(shù)、管理“二崗合一”、 ”一崗多能”。在部門管理崗位上不設(shè)副職，精減崗位設(shè)置，力求高效率運(yùn)作。 在人力資源的開發(fā)和管理工作中，用企業(yè)理念和山莊精神做牽引，在總公司已經(jīng)試行 的“以崗定薪、薪隨崗變、多勞多得、優(yōu)則晉升、分配與利潤(rùn)掛鉤”的分配制度改革 平臺(tái)上 ，進(jìn)一步完善績(jī)效評(píng)價(jià)與考核制度，充分運(yùn)用正負(fù)激勵(lì)效能，最大限度調(diào)動(dòng)員工 積極性。在充分認(rèn)識(shí)人力資源特征的同時(shí)，通過不間斷的在職培訓(xùn)、制度化的企業(yè)文化 活動(dòng)的開展等方式不斷開發(fā)和增值人力資源。 二、對(duì)管理人員的管理 管理人員是我們的寶貴財(cái)富，我們認(rèn)為，企業(yè)只有管好人，才能管好事。作為以服 務(wù)為產(chǎn)品的物業(yè)管理公司更是如此，而人才的自我培養(yǎng)開發(fā)，外部招聘引進(jìn)是企業(yè)培養(yǎng)一 支過硬的員工隊(duì)伍的必然途徑。我們對(duì)員工 的管理宗旨是以人為本，規(guī)范管理，善待員 工，人盡其才。運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任 ，為人才的培養(yǎng)和發(fā) 展創(chuàng)造良好的空間。達(dá)到選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)的目的，最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心 竭力，使企業(yè)人力資源增值。我們的人員管理體系由五個(gè)部分組成。 1. 確定標(biāo)準(zhǔn)， 嚴(yán)格招聘 公司在管理實(shí)踐中形成了自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，要愛 崗、敬業(yè)、奉獻(xiàn)；重工作能力，要一專多能，創(chuàng)新開拓；重學(xué)歷水平，要有較高的 文化修養(yǎng)和扎實(shí)的專業(yè)能力；管理隊(duì)伍的年齡結(jié)構(gòu)因崗而異，合理組合，形成既充滿活 力，又穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的組合。 ，合理配置 為最大限度地發(fā)揮人員 的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力 資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職 務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。 我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在 實(shí)習(xí)過程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。 3．規(guī)范管理，分層實(shí)施 (1)組織落實(shí)，制度規(guī)范 我們的人員組織管理靠的是可見的、具體酌企業(yè)規(guī)范，如制定管理規(guī)章，明確各級(jí) 人員的崗位職責(zé)和權(quán)力，建立一套合理公正的獎(jiǎng) 勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工 資福利系統(tǒng)；通過規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。 (詳細(xì)內(nèi)容附件《管理規(guī)章制度》略 ) (2)分工協(xié)作，層級(jí)管理 自于物業(yè)管理中存在著許多不確定因素，所以我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的 管理方法。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增 強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)；操作層員工如保安、綠化等崗位實(shí)施工作輪換制度，發(fā)揮公司 專業(yè)優(yōu)勢(shì)，避免因長(zhǎng)時(shí)間在一處工作造成工作惰性。 (3)規(guī)范言行，注重儀表 實(shí)施 CI 形象戰(zhàn)略即企業(yè)的行為規(guī)范 ，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。我們將員工的言 行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范管理范疇，制定了詳細(xì)的員工守則、服務(wù)手冊(cè) 嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)物業(yè)行業(yè)特性要求，我們把形象工程作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全 面提高企業(yè)的整體形象。同時(shí)我們還擬定了每一崗位詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù) 質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的運(yùn)作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。 ★表 1 別墅山莊管理處管理人員培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容 授課人 培訓(xùn) 時(shí)間 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)地點(diǎn) 目標(biāo)要求 備注 月份 X 月 《條例》細(xì)則問答 外聘 10H 全體管理人 員 公司培訓(xùn)教室 了解熟悉條例內(nèi)容 X 月 人事管理技巧 內(nèi)部師資 2H 全體管理人員 公司培訓(xùn)教室 掌握人事管理基本技巧 X 月 常用設(shè)備自控 原理及維護(hù) 內(nèi)部師資 2H 設(shè)備主管及設(shè) 備責(zé)任人 公司會(huì)議室 熟悉和掌握常用 設(shè)備原理 X 月 公共關(guān)系學(xué) 外聘 2H 全體管理人員 公司會(huì)議室 了解公共關(guān)系學(xué) 主要內(nèi)容 X 月 怎樣處理客戶 投訴 內(nèi)部師資 2H 全體管理人員 公司培訓(xùn)教室 掌握處理投訴正 確方法 X 月 經(jīng)濟(jì)合同法 外聘 2H 全體管理人員 公司培訓(xùn)教室 了解經(jīng)濟(jì)合同法 主要內(nèi)容 X 月 物業(yè)管 理相關(guān) 法規(guī) 內(nèi)部師資 2H 全體管理人員 公司培訓(xùn)教室 熟悉物業(yè)管理相 關(guān)法規(guī) X 月 如何有效激勵(lì) 員工 內(nèi)部師資 2H 全體管理人員 公司培訓(xùn)教室 了解激勵(lì)員工的 方法 X 月 房地產(chǎn)基本知 識(shí) 內(nèi)部師資 2H 全體管理人員 公司培訓(xùn)教室 房地產(chǎn)基本知識(shí) ★ 職能、職位與職務(wù)關(guān)系 職能等級(jí) 職務(wù)等級(jí) 職位等級(jí) 高層管理 M～ 9 決策管理業(yè)務(wù) 物業(yè)公司經(jīng)理 M~8 高級(jí)管理業(yè)務(wù) 物業(yè)公司經(jīng)理主管 M～ 7 日常全面管理業(yè)務(wù) 部門經(jīng)理 中層指導(dǎo)監(jiān)督 S～ 6 計(jì)劃、監(jiān)督業(yè)務(wù) 部門主管 S～ 5 需要判斷的 、指導(dǎo)業(yè)務(wù) 班、組長(zhǎng) S～ 4 需要判斷的、非重復(fù)性業(yè)務(wù) 高級(jí)職工 低層操作 J～ 3 需要判斷的、重復(fù)性業(yè)務(wù) 中級(jí)職工 J~2 熟練、重復(fù)性業(yè)務(wù) 低級(jí)職工 J~1 簡(jiǎn)單重復(fù)性、輔助性業(yè)務(wù) 初級(jí)職工 ★ 人事考核內(nèi)容體系 A表 日常職務(wù)工作考核表 成績(jī)考核 態(tài)度考核 能力考核 ↓ 工作怎么樣 B表 能力開發(fā)卡 學(xué)歷、資歷、考試 測(cè)驗(yàn)、培訓(xùn)、研修 論文、面談、反饋 努力目標(biāo) ↓ 解決的問題 還能干些什么 能否干得更好 C 表 適應(yīng)性卡 健康評(píng)價(jià) 性格評(píng)價(jià) 自我申報(bào) ↓ 應(yīng)該干什么 4．素質(zhì)評(píng)價(jià)， 績(jī)效考核 (1)量化考核，客觀評(píng)價(jià) 人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。我們考核的原則就是： 不讓雷鋒吃虧。對(duì)考核出的佼佼者，我們采用”讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的 人最有權(quán)”。建立包括自我評(píng)價(jià)、組長(zhǎng)評(píng)分、經(jīng)理考核、經(jīng)理聘任等四級(jí)評(píng)鑒方法和對(duì) 員工的“德、能、勤、績(jī)”四個(gè)方面素質(zhì)的評(píng)價(jià)體系，制定科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn) (詳細(xì)內(nèi)容見附件《管理規(guī)章制度》 )，并推出一整套突出績(jī)效與綜合 測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有 壓 力感和緊迫感。 (2)末位淘汰，吐故納新 為使本別墅山莊物業(yè)管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根 據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，淘汰率在 10％左右，這樣 做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念是增 加 XX 山莊管理人凝聚力的主要?jiǎng)恿Α? ★ 考核側(cè)重表 層次 M S t 類別 管理 專業(yè) 技術(shù) 事務(wù) 現(xiàn)場(chǎng) 管理 專業(yè) 技術(shù) 事務(wù) 操作 輔助 要求 內(nèi)容 成績(jī)考核 工作成績(jī) ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 態(tài)度考核 紀(jì)律性 ⊙ ⊙ ⊙ 協(xié)作性 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 積極性 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 責(zé)任性 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 能力考核 知識(shí) ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 技能 ⊙ ⊙ ⊙ 體力 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 判斷力 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 計(jì)劃力 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 折衷力 ⊙ ⊙ 指導(dǎo)力 ⊙ 5．激 勵(lì)驅(qū)動(dòng)， 留住人力 實(shí)踐證明，企業(yè)想要保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員 工奮發(fā)向上，努力工作；通過企業(yè)文化活動(dòng)的形式培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和 群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人格”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給 予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅能為我們贏得奮斗的成果，也能為公司贏得人心。 我們的主要方法是： (1)樹立員工也是顧客的管理理念 本別墅山莊不僅給員工提供工作場(chǎng)所，更為員工營(yíng)造精神家園，多角度、多層次滿 足員工的需求。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人 格平等；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企 業(yè)共同成長(zhǎng)。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重員工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情昧。我們的物業(yè)公司經(jīng)理 `部門經(jīng)理春 節(jié)慰問親屬 `員工座談等活動(dòng)就充分體現(xiàn)了員工也是顧客的管理理念。 (2)給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才 我們講精神 `講奉獻(xiàn)，鼓勵(lì)員工做無名英雄，但是“絕不讓雷鋒吃虧”，堅(jiān)持以 物質(zhì)文明確保精神文明的政策，促使千萬個(gè)雷鋒不斷成長(zhǎng)。我們的人員管理中有一條原 則：善待我們的內(nèi)部顧客三二員工，鼓勵(lì)每一個(gè)人都 成為各自崗位上，的專家里手，在崗位 成才。我們倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓所有的優(yōu)秀員工都能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè) 人事決策中的人情因素和憑工齡提拔等不良弊端。最終形成員工能上能下、職位能升能 降、待遇能高能低的人員管理的良性機(jī)制，真正盤活人力資源。 日?？己伺c獎(jiǎng)金、提薪、晉升的比例： 工作業(yè)績(jī)考核 30％ 工作態(tài)度考核 20％ 工作能力考核 50％ (3)創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才 在用人問題上堅(jiān)持惟才是舉，任人惟賢的原則。管理人員能上能下，不拘一格，只 要是人 才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。我們重表現(xiàn)、重能力，絕不以偏概 全，埋沒人才。為此，我們堅(jiān)持開展員。工提出合理化建議活動(dòng)，凡采納實(shí)施的，均給 予獎(jiǎng)勵(lì)。 (4)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感 尊重人才，關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)尚。除了對(duì)人才委以重任之外， 企業(yè)還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎(jiǎng)勵(lì)，讓他們充分意識(shí)到自身的價(jià)值和自己在企業(yè)中舉 足輕重的位置，使他們形成主人翁意識(shí)，培養(yǎng)情感關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)以公司為家的歸屬意識(shí)。 (5)營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通 我們提倡“尊重每一位員工”，堅(jiān)持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下 級(jí)之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)作精神。同時(shí)也讓企業(yè)人才更加重 視集體，珍惜崗位，通過開展談心、家訪等思想工作以及同度周末假日、給員工過生日、 給家人獻(xiàn)愛心等活動(dòng)使員工感到大家庭的溫暖。 三、成本責(zé)任中心 在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，財(cái)力資源和物資資源的管理目標(biāo)，一方面是要通過對(duì)資 源的配置和利用來保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)的正常開展，另一方面則要通過對(duì)資金的組織與計(jì)劃使 用、成本的管理控制來保證創(chuàng)利的實(shí)現(xiàn)。 永別墅 山莊物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，從系統(tǒng)要素配置到系統(tǒng)統(tǒng) 整合優(yōu)化都須認(rèn)真分析、詳細(xì)計(jì)劃。根據(jù)新建物業(yè)接管工作的一般規(guī)律，為使本別墅 山莊物業(yè)管理始終處于有序、高效狀態(tài)，我們將按照前期管理、驗(yàn)收期管、介入裝修 期管理二常規(guī)期管理四個(gè)階段，擬定管理工作計(jì)劃。 一、 四期管理工作計(jì)劃 1． 目的