【文章內(nèi)容簡介】 公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 1 其它用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 1 公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 1 道路紅線 城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。 1 建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 1 日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 1 建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。 2 高層住宅（大于等于 10 層）比例 高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（ %）。 2 中高層住宅（ 7～ 9 層）比例 中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（ %）。 2 人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人 /ｈｍ ?）。 2 人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人 /ｈｍ ?）。 2 住宅建筑套密度（毛） 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套 /ｈｍ ?）。 2 住宅建筑套密度（凈） 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套 /ｈｍ ?）。 2 住宅建筑面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（萬ｍ ?/ｈｍ ?）。 2 住宅建筑面積凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 (萬ｍ ?/ｈｍ ?) 2 建筑面積毛密度 也稱 容積率 ，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬 ｍ ?/ｈｍ ?）或以居住區(qū)總建筑面積（萬ｍ ?）與居住區(qū)用地（萬 m?）的比值表示。 住宅建筑凈密度 住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率（ %）。 3 建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 3 綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 綠地應包括：公共綠地、宅 旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），其中包括滿足當?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。 3 停車率 指居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（％）。 3 地面停車率 居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（％）。 3 拆建比 拆除的原有建筑總面積與新建的建筑總面積的比值。 3 住宅建筑 residential building 供家庭居住使用的建筑 (含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分 )，簡稱住宅。 3 老年人住宅 house for the aged 供以老年人為核心的家庭居住使用的專用住宅。老年人住宅以套為單位，普通住宅樓棟中可設置若干套老年人住宅。 3 住宅單元 residential building unit 由多套住宅組成的建筑部分，該部分內(nèi)的住戶可通過共用樓梯和安全出口進行疏散。 3 套 dwelling space 由使用面積、居住空間組成的基本住宅單位。 無障礙通路 barrierfree passage 住宅外部的道路、綠地與公共服務設施等用地內(nèi)的適合老年人、體弱者、殘疾人 、輪椅及童車等通行的交通設施。 4 綠地 green space 居住用地內(nèi)公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地 )等各種形式綠地的總稱，包括滿足當?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不包括其他屋頂、曬臺的綠地及垂直綠化。 4 公共綠地 public green space 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的集中綠地。 4 入口平臺 entrance platform 在臺階或坡道與建筑人口之間的水平地面。 4 無障礙 住房 barrierfree residence 在住宅建筑中，設有乘輪椅者可進入和使用的住宅套房。 4 輪椅坡道 ramp for wheelchair 坡度、寬度及地面、扶手、高度等方面符合乘輪椅者通行要求的坡道。 4 套型 dwelling size 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 4 居住空間 habitable space 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 4 臥室 bed room 供居住者睡眠、休息的空間。 4 起居室（廳） living room 供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。 50、 廚房 kitchen 供居住者進行炊事活動的空間。 5 衛(wèi)生間 bathroom 供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。 5 使用面積 usable area 房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。 5 標準層 typical floor 平面布置相同的住宅樓層。 5 層高 storey height 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 5 室內(nèi)凈高 interior storey height 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離 5 陽臺 balcony 供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 5 平臺 terrace 供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 5 過道 passage 住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 5 壁柜 cabi 住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 60、 單元式高層住宅 tall building of apartment 由多個住宅單元組合而成，每單 元均設有樓梯、電梯的高層住宅。 6 塔式高層住宅 apartment of tower building 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 6 通廊式高層住宅 gallery tall building of apartment 以共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住房的高層住宅。 6 走廊 gallery 住宅套外使用權(quán)的水平交通空間。 6 地下室 basement 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2 者。 6 半地下室 semibasement 房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的 1/3，且不超過 1/2 者。 6 灰空間 “灰空間 ”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。 “灰空間 ”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等 . 6 樓花 “樓花 ”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。由此進一步引申出買“樓花 ”、賣 “樓花 ”、炒 “樓花 ”等。一般稱賣 “樓花 ”為預售房屋，買 “樓花 ”為預購房屋。 6 中空玻璃 目前越來越多的商品房采用塑鋼窗內(nèi)鑲中空玻璃，中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱 中空玻璃 ，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 6 外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚 至為落地窗。 70、 花園式住宅 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 第三節(jié) 房地產(chǎn)基礎知識培訓 第一章 房地產(chǎn)的概念、特性 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的含義： 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當權(quán)等。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別： 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多 種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進 行再加工的部門，第二產(chǎn)業(yè)。 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 幾個方面： a) 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b) 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； c) 從權(quán)屬關系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。 差異包括幾個方 面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價格構(gòu)成不同。 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 資源的有限性； d) 物業(yè)的差異性。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟特 征 a) 生產(chǎn)周期 b) 資金密集性 c) 相互影響性 d) 易受政策限制性 e) 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。 其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分 土地。 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 五個階段： 1） 88— 92 年開放以后剛開始設立售樓處，設有廣告看板，出現(xiàn)炒賣地皮，房產(chǎn)供不應求。 2） 92— 94 年專門的營銷行業(yè)出現(xiàn)改變了以往的銷售方式，出現(xiàn)有素質(zhì)的業(yè)務員，當時以企業(yè)購房為主散戶為輔，廣告設系統(tǒng)版面以黑白為主，開始出現(xiàn)工地廣告。 3） 94— 96年專業(yè)的代理公司出現(xiàn)，開始注重產(chǎn)品定位、客源分析 客源分析，消費群體以個人購買為主，注重銷售廣告以低價位好的付款方式吸引市場，廣告以電視、電臺、車體、報紙、工地包裝為主。 4） 9698年房地開發(fā)步入正軌，代理營銷公司成熟。非常注重樓盤 品質(zhì)的包裝，對設施、環(huán)境、戶型、裝修、社區(qū)、規(guī)劃有統(tǒng)一深入的設計。從單一的地段價格到注重挖掘樓盤的內(nèi)涵。廣告表現(xiàn)手法趨于多樣軟硬廣告綜合。 5） 99至今所銷售的項目從前期開始介入， “ 以銷定產(chǎn) ” 將為銷售主流，市場分工將更加明確，產(chǎn)品功能將更加完善，樓盤品質(zhì)與價格比將是營銷關鍵，廣告費用大幅度增加，從平面空間到主題轟炸，商品廣告將溶入房地產(chǎn)里 。 第三章 房地產(chǎn)的類型劃分 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn) b)商業(yè)房地產(chǎn) c)旅游房地產(chǎn) d) 工 業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù) 劃分的規(guī)定 : a) 低層住宅為 13 b)多層住宅為 46層 c)小高層住宅為 711 d)中高層住宅為 1216 e)16 層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準 1 ）鋼結(jié)構(gòu)， 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2） 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使