【文章內容簡介】 來說，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法同樣適用。二、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。三、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。四、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。不影響現(xiàn)有財政利益格局的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產(chǎn)的稅務辦法進行處理，在不動產(chǎn)所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關申請代開。五、關于建筑業(yè)臨時稅務登記問題建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發(fā)生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發(fā)生地預繳稅款，回機構所在地申報。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經(jīng)辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。六、關于建筑業(yè)納稅人適用簡易計稅方法的對象問題部分建筑企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。七、關于保險公司個人代理人問題在保險行業(yè)中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續(xù)費，并在授權的范圍內代為辦理保險業(yè)務。營改增之前，營業(yè)稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。由于個人代理人數(shù)量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細信息，并經(jīng)代理人簽字確認后，由保險公司到主管國稅機關代開發(fā)票。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。八、關于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。九、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關問題《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布》（國家稅務總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。對此問題，有人認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。16號公告中明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。十、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應稅行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應稅行為。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應適用17%的稅率。十一、關于建筑工程老項目的確定問題《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中規(guī)定，建筑工程老項目是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。對于現(xiàn)實中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。十二、關于個人二手房購買時間的確定問題《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對于住房購買時間，參照《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。十三、關于一般納稅人資格登記問題一是落實總局要求?？偩?3號公告中，對增值稅一般納稅人資格登記問題進行了明確，營改增試點實施前銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。二是核實相關數(shù)據(jù)。對于個別納稅人反映管戶移交數(shù)據(jù)中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數(shù)據(jù)作為其一般納稅人登記的依據(jù)。核實的數(shù)據(jù)由稅企雙方共同簽字確認并留存。三是明確登記程序。根據(jù)《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作《稅務事項通知書》，告知納稅人應當在收到《稅務事項通知書》后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。四是加強宣傳輔導。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢，引導納稅人辦理資格登記。十四、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經(jīng)預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。山東省《全面推開營改增試點政策指引》（一）中“關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題”的指引同時廢止。十五、關于“已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票”問題23號公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開