【文章內容簡介】 位項目的形象定位顧名思義是根據(jù)產品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項目的特色，會使其推廣事半功倍。敝司建議本項目的形象定位為：“集世界風情，移植大連國際旅游產業(yè)街區(qū)”454項目定位的發(fā)展優(yōu)勢——項目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認為由于基于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的定位和經營規(guī)劃基礎，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以多種業(yè)態(tài)并存進行經營規(guī)劃。以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。B——項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。以“多種業(yè)態(tài)特色消費”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進駐經營，提供廣闊的產品銷售舞臺及創(chuàng)建理想的經營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。C——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍l形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。l強化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經營規(guī)劃，增強投資信心。l強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。l借助品牌企業(yè)進駐項目后，在人流、經營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優(yōu)勢及特性。l強化項目的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進行價格模擬，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。D——吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進駐，增加人流及品牌效應。帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團都有著名品牌代表的主力店例如：運動系列組團的著名品牌“耐克”“阿迪達斯”流行服飾系列組團的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。異國風情美食組團的“廣州蕉葉飲食集團”（東南亞美食）、臺灣美食店等等。國際名店城組團的“GUCCI”“華倫天奴”等牌子家居飾物珠寶玉器組團的“現(xiàn)代簡美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌逼ぞ呦盗校禾貥仿?、芭迪超市：引進“屈臣氏”式精品超級市場和“家誼”式生活超市。46項目產品設計建議461針對項目整塊建議◎針對本項目由六個地塊組成，難以成為一個整體？鄙司建議以五州街為主軸線將整個項目連在一起成為整體。在五州街與武漢街相交處建設一個下沉式的廣場，在A區(qū)與C區(qū)之間搭建架空步行天橋，將A、B、C地塊以及X的部份地塊所組成的負一層區(qū)域有機地連貫起來，并引入一個主力百貨店在此經營，而鋪面招牌設置在A地塊的西南轉角處。作用：能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強項目的市場潛力。建設一個下沉式廣場，將A、B、C、X地塊組成的負一層區(qū)域有機地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經營吸引大量的人流。462針對A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？建議在負一層設置購物天地，引入主力百貨店。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。在其它樓層設置：國際流行前線：經營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。潮流天地；經營種類：主經時尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。視訊網絡：經營各種視聽影音產品、手機、計算機、微型隨身聽等。家居飾物珠寶玉器世界：經營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應產品。相應的配套：在下沉式廣場設置一個大型街舞或時裝表演廣場，注入“風情購物公園”概念，意在吸引大量的青少年消費人群和消費者的眼球和人流，在B區(qū)或X區(qū)的場地可設置室內攀巖場等活動配套。租售做法：此區(qū)負一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。以此作為一個賣點帶動其它樓層的出售各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入2—3家主力店進行帶動，其他部分進行分割獨立銷售。463針對D、E地塊規(guī)劃鄙司建議在D、E地塊與勞動公園之間建造另一個下沉式廣場。作用：可將D、E地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便，將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動D、E地塊的經營發(fā)展。464針對D、E地塊的業(yè)態(tài)設置A）將D、E地塊打造成為一個動、靜結合且相互帶動的新型的娛樂、購物天地。所謂“動”是指經營一些娛樂性質的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。所謂“靜”是指經營一些與“動”主題有關的各類品牌商品?！跋嗷ソY合、相互帶動”是指令到“動”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結合，成為整體；另外，兩者也因為有一個共同的主題，相互帶動彼此的經營。B）建議在D、E地塊的業(yè)態(tài)設置為：國際美食天地：薈萃全國各地和世界風情美食經營種類：東南亞美食、臺灣小吃、大型快餐“麥當勞”“必勝客”干果、零食專賣店、港式茶餐廳,韓國燒烤，日式火鍋等。設置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群租售做法：以3—4家行業(yè)主力店進行帶動。主要以招商形式置于E區(qū)二、三層，其余部分進行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經營的條件。新生代天地：經營兒童服飾，玩具精品。相應配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂園，設置原因：主要通過針對的消費層和游樂硬件配置吸引人流。租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過12家主力店帶動獨立銷售?；钌銍H女人街：經營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。相應配套：設立一小型T型舞臺，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時裝秀或者其他產品的推廣活動提供有效場地：設立“A”美容療法會館，女士健身美體中心。設置原因：此區(qū)針對女性消費，利用女性消費特點和習慣吸引人流。租售做法：部分以招商為主，用“A”會館經營，吸引女性消費者；部分通過34家行業(yè)主力店帶動獨立銷售?；盍μ斓兀航洜I世界品牌或國內著名運動系列運動服飾、運動用品、運動器材相應配套：設置為足球營地、壁球室、射箭館、室內野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。設置原因：利用設置游玩配置吸引年青消費人流。租售做法：通過招商或自主經營游玩配置，鋪位部分作限制性銷售，明確買家必須經營功能設定的業(yè)種，以便為購物公園的內涵提供強有力的支撐。國際名店城：薈萃當今國內外高級品牌、精品服飾。經營設置原因：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于A區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項目的總體形象檔次。租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期作帶租約銷售。47項目的特色如何營造◎五洲風情特色步行街的設置■名稱恰如其分這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設置一條匯聚全球五大洲的風情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風情文化。■裝修設計的統(tǒng)一性在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風情文化。使每一處街景都是世界的特色景點，令消費者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。與整個項目裝修設計的統(tǒng)一，法國凱旋門、美國的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點、當?shù)仫L俗文化，都會設置于其中?！鼋洜I業(yè)態(tài)國際名店街；主要經營：世界名牌服飾、品牌皮具、高級化妝品等。旅游風情街：經營大連及東北特色旅游商品香港蘭桂坊：經營特色酒巴、無煙餐飲。租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。特別補充說明：本項目的規(guī)劃設計更多地體現(xiàn)為“街區(qū)概念”而非常見“場館概念”，令娛樂休閑配置與經營布局有機結合；a)于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風格或配套設施進行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導向的效果。b)項目的主題風情定義是基于項目特性而提出，其作用是為項目營造濃厚的招商和銷售、購物氛圍，因此經營布局上與硬件配置相配合。令項目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。c)對于銷售完成后所形成的產權獨立可能導致經營混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對待；或先招商后銷售（如E區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標經營者，以樹立項目整體形象；或者進行限制性銷售，通過銷售時鑒定補充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內進行經營，明確項目鮮明特色定位，或進行獨立銷售，避免縮窄投資者層面。5商場的租售策略51目標客戶511銷售目標客戶（投資客、品牌商戶/廠家、個體經營者）本地客戶外地客戶（省內、國內）外資客戶（港澳臺、國外）512招商客戶主力經營商戶（體現(xiàn)商場形象和檔次）目標經營商戶（國內外知名品牌）個體經營者52租售時機考慮因素：工程進度當?shù)叵M習慣當?shù)貧夂蜃馐刍I備進度53租售策略531租售推廣策略◎推售前準備階段目的（效果）：amp。reg新聞造勢amp。reg引起無錫全市關注的焦點媒體組合：以報紙為主推廣重點：項目的投資前景和經營前景公關活動：amp。reg無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會amp。reg本商場的創(chuàng)新經營理念和經營模式研討會amp。reg本商場的規(guī)劃布局專家評審會amp。reg項目動工新聞發(fā)布會租售策略amp。reg直銷資源客戶◎租售第一階段目的（效果）：amp。reg高調亮相amp。reg公開租售amp。reg立即引起市場轟動媒體組合：amp。reg報紙、電視、電臺、戶外廣告、網絡等多媒體全方位報道宣傳推廣重點：amp。reg項目的投資前景和經營前景amp。reg創(chuàng)新的經營理念amp。reg創(chuàng)新的規(guī)劃布局公關活動：amp。reg至IN流行時裝SHOWamp。reg與電臺合作，每周在現(xiàn)場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點話題amp。reg計算機/網絡至IN游戲比賽招商策略amp。reg主力商戶直銷amp。reg資源商戶直銷◎租售第二階段目的（效果）：amp。reg延續(xù)前期租售旺勢amp。reg加推新一期鋪位媒體組合：amp。reg報紙、電視、電臺為主推廣重點：amp。reg項目的投資前景和經營前景amp。reg創(chuàng)新的經營理念amp。reg創(chuàng)新的規(guī)劃布局amp。reg首次公開租售火暴amp。reg減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；amp。reg確保升值的商場售價體系公關活動：amp。reg全城挑戰(zhàn)極限——極限運動大獎賽amp。reg三人籃球賽amp。reg街霸四人足球賽amp。reg慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動◎租售第三階段目的（效果）：amp。reg延續(xù)前期租售旺勢amp。reg加推新一期鋪位amp。reg啟動人脈銷售媒體組合：amp。reg報紙、電視、電臺為主推廣重點：amp。reg項目的投資前景和經營前景amp。reg創(chuàng)新的經營理念amp。reg創(chuàng)新的規(guī)劃布局amp。reg減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；amp。reg確保升值的商場售價體系amp。reg高額穩(wěn)定的投資回報amp。reg主力商戶進駐動態(tài)公關活動：amp。reg溫馨家庭攝影展amp。reg兒童集體繪畫活動amp。reg女性美容纖體講座amp。reg巡回展銷暨抽獎活動◎租售第四階段目的（效果）：amp。reg延續(xù)前期租售旺勢amp。reg最后一期鋪位媒體組合：amp。reg報紙、電視、電臺為主推廣重點：amp。reg項目的投資前景和經營前景amp。reg創(chuàng)新的經營理念和規(guī)劃布局amp。reg減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；amp。reg確保升值的商場售價體系amp。reg高額穩(wěn)定的投資回報amp。reg主力商戶進駐動態(tài)公關活動：amp。reg異國風情系列活動（與旅游局合辦）amp。reg國際美食節(jié)amp。reg試業(yè)志慶55主要促銷手段發(fā)展商參股經營在銷售中，發(fā)展商采用讓利10~20的方式，獲得該商鋪10~20的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時間購回經營權（股份）。這種做法的好處在于：amp。reg發(fā)展商繼續(xù)是商場的大股東，能夠保證商場招商、經營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現(xiàn)；amp。reg推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調性。表明發(fā)展商對經營前景充滿自信，同時令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔投資風險的。amp。reg因為發(fā)展商以讓利的形式，獲取股份，所以降低了客戶的投資投入。業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣客戶買鋪時承諾按發(fā)展商規(guī)定時間準時開業(yè)的，并交納1萬元開業(yè)保證金（對準時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受2折扣優(yōu)惠；此項可在《認購須知》中注明。在一定程度上能夠保證商場開業(yè)時有較多的鋪位經營，不至過于冷場。零首期付款方式（100按揭）減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。實際操作是發(fā)展商允許買家在規(guī)定期限內（一般為一年）分期付給首期房款。反租銷售針對部分位置較差，預計銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。amp。reg有利于招商、經營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現(xiàn)amp。reg以較低的投資風險，及穩(wěn)定的回報吸引買家56招商條件561租金優(yōu)惠扣率形式計算租金扣率即按照營業(yè)額提取一定比例作為商場的回報，抵償租金。發(fā)展商與商戶共同承擔風險，共同分享利潤。根據(jù)無錫市目前的零售市場開放程度，國際知名品牌尚未進駐，仍然有廣闊的市場空間有待開拓。所以，針對有潛質的知名品牌，對其市場接受程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進本商場經營。■年期根據(jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長（10年）外，一般行業(yè)可商議2年死約2年生約或3年死約3年生約?！雒庾馄诟鶕?jù)租賃的實際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。■免管理費對于個別商戶或一定招租期內的商戶可減免一定期限的管理費，鼓勵商戶進駐。■送裝修除公共地方裝修外，對于個別商戶或一