【正文】 外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機會達4萬人次。452本項目的主題定位“集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風情文化的購物天地”※首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念將旅游與購物聯(lián)結在一起，讓旅游與購物互為促進，這是一個全新的消費模式。、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的硬件，風情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產品特性引起投資者、經營者和消費者極大的興趣；2．大連市是一個知名的旅游城市，國內外的游客較多，高檔次風情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡15到45歲的少青中年人」。442商場類型①以地理為類別，商場可分為：鄰舍商場地區(qū)性地域性②若以購物為類別，商場又可分為：日常便利商場休閑商場目標商場旅游商場443商場主題分析香港又一城的主題又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。雖然每年的增長率也達兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第14位。靈活變通的商品檔次。休閑的購物環(huán)境。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點也不受歡迎的事實中可以看到。城市從國內較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥认驀H開放的五個城市之一。435假設每戶人口為3人，大連市有2148，666戶。433在1999年，其中常住外國人為5842人。作為一個購物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進顧客的。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設備完善的商場。42大連商城的形勢421正如國內其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供應也遠超市場可以隨的。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。華麗商場變成空置，白白浪費了經濟資源。始終地產發(fā)展永遠都不離地點，地點……。413超額的供應通常都會是在非商業(yè)區(qū)內的地塊出現(xiàn)的。相對投資成本及管理成本，回報率已接近零的地步。4市場定位商業(yè)物業(yè)是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。⑥項目規(guī)模較大，自身可設置的內容很多，可將其設計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。本項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量的旅客旅游購物。④青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相當大，因此面對招商的壓力也大。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴至40米寬，也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負擔也不少，這樣令到項目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一個整體的形象展現(xiàn)給大眾。項目基本指針如下：項目內容數(shù)量總規(guī)劃面積（M2）27900㎡（不含X區(qū)）總建筑面積（M2）129279㎡區(qū)域占地面積（M2）住宅面積（M2）公建面積（M2）容積率覆蓋率（）——————————總計***32項目SWOT分析S——項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對，具有較大的商業(yè)價值。w、color18少女裝地下二層男裝都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉壽司女裝餐飲東廣場婚紗攝影時尚經典珠寶西廣場茶店天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集眼鏡店藥房家具精品廊化妝品總結：大連市經過多年城市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局?！唐凡季謽菍由唐贩N類主要商品品牌地下一層地上一層各種建材及散件（未定）二層家裝銀帆房地產交易市場三層陶瓷潔具宏明水具廚具廚房設備雅迪爾四層家具華豐、華夏、野田、興業(yè)五層精品家具羅馬家具233大連奧林匹克購物廣場位置：大連人民體育場北開業(yè)日期：2000年4月商場總樓面面積：35，000平方米樓層：地下二層東西廣場租金：；負二層：※現(xiàn)場氣氛商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高?！F(xiàn)場氣氛是目前大連經營面積最大、人流最旺、經營品種最全的百貨商場。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。222未來商業(yè)供應大連市正在興建或將會落成的商場項目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯(lián)的進入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。進入2000年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。合資商場的進入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。大連市區(qū)總面積約12,，人，分6個行政區(qū)，3個縣級市。2大連市的商業(yè)分析21市場回顧211國營商場同合資商場共存1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在，“危機”就是危險中存在著機會，紛紛調整了經營思路。212超市效應步入2002年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。213商場相對比較集中聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。而預計到2003年年底，將會有接近53萬平方米的商場新面積落成（見下表）商場未來供應表開業(yè)年份中山沙河口2001年3月~12月229，000110，8002003年72，50016，0800總計331，500271，600占百份比5545大連市主要已開業(yè)商場一覽表編號項目名稱地區(qū)位置開業(yè)時間商場總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場管理形式1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無百貨2大連商場中山青泥洼橋20年前40，00041百貨3新友誼商店中山人民路2號19883，00021百貨4韓國批發(fā)城中山長江路1990年以前7，5003無店鋪5秋林女店中山勝利廣場旁1990年以前5，40061百貨6中興大廈中山友好街42號19900635，00072百貨7國泰大廈中山天津街西段19940110,8006無百貨8友誼商城中山人民路2號19960212,00062百貨9天倫商廈中山天津街西段19961013,0006無百貨10新華洋商場中山青泥洼橋1997052,80031店鋪11富麗華酒店商場中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪12先施秋林(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨13勝利百貨中山大連火車站前廣場199808147,00053百貨14邁凱樂大連商場中山五惠路19980950,00071百貨連店鋪15裕景商城中山大連火車站前廣場19990550,0001無店鋪16時代購物中心中山港灣街7號19990613,80061百貨17巴黎之春購物中心中山上海路19991023,80242百貨18沃爾瑪超市西崗奧林匹克廣場20000417,000無1百貨連店鋪19奧林匹克購物廣場西崗人民體育場北奧林匹克廣場20000435,000無2百貨連店鋪20大連百盛購物中心沙河口西安路19971228,00051百貨21家樂福沙河口黃河路與西安路交叉口20000113,0006無百貨22華聯(lián)超市甘井子金三角20000715,0001無超市連店鋪23通發(fā)毅電子商場沙河口黃河路663號20010330,0003無店鋪24廣榮商城沙河口黃河路667號20000627,0006無百貨25全景超市沙河口沙河口區(qū)臺山2001015,5002無超市連店鋪26長江廣場中山區(qū)長江路123號2000051,7002無店鋪27新瑪特購物廣場中山青山街1號200110148,00082百貨連店鋪28百年商城中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)20010560,00052百貨29奔德大廈中山人民路18,00043百貨30大連世界貿易大廈中山同興街25號20011021,000720百貨31伊都錦中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)24,50061百貨32金座廣場中山中山路47號30,00051百貨連店鋪33大世界商業(yè)中心沙河口五一廣場20010571,00042百貨34成吉思汗國際購物中心沙河口中山路552號160,00041百貨35榮德國際商城西崗區(qū)奧林匹克廣場20011032,000無2百貨36科技廣場美食城沙河口黃河路與西安路交匯處2001057,8003無店鋪223市場售價及租金反映現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內仍未能普及。百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150250元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。而不以整體形象展現(xiàn)，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。⑤臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到項目消費有一定難度，而且項目面對一條高架橋，車流的行走習慣對項目有一定影響。③面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。T——威脅①青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招商上對市場客戶的分流。在本項目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進行，這樣也有利于項目銷售進步保持一致和很好的延續(xù)。412現(xiàn)時一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。其實，在房地產發(fā)展中，配合形勢。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個現(xiàn)象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。415以上的事實，在短期內改不了，而過剩的供應也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。416一般商場的成熟期都需要35年。自一九九八年有超過210000平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。423在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。424青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區(qū)。它的毗鄰覆蓋地域應包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總人口數(shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在15歲到45歲的。旅游人數(shù)為2026萬人，其中2000萬是國內游客。假設每月消費1000元。從主要城鄉(xiāng)建設的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。而新式商場如百盛購物中心，家樂福及奧林匹克廣場卻大受歡迎中更可引證。方便的商場布局。綜合餐飲，娛樂及購物的便利。②，其中60為東北游客。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達27，娛樂及個人購物便利店也不少。因為面積太大，所以它的設計是令顧客覺得它不是一個商場，而是一毓的商場，需要幾天才能走得完。3．住宅部份位于中心面向市中心的勞動公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場定為中高檔一方面可帶動住宅的出售，另一方面，可為商場部份帶來一定的消費群。※主題新穎的吸引將項目的產品設計為一個旅游式主題的購物廣場，形式上標新立異，令項目以一個嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。，到大連旅游的游客每年平均增長28?！栌闷渌氐奈⒁恍┯袊掖硇缘木坝^和有民族特色的建筑元素引入到商場的裝修設計上，使其在外觀風格上凝聚著異國風情文化。敝司建議本項目的形象定位為：“集世界風情，移植大連國際旅游產業(yè)街區(qū)”454項目定位的發(fā)展優(yōu)勢——項目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。以“多種業(yè)態(tài)特色消費”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進駐經營，提供廣闊的產品銷售舞臺及創(chuàng)建理想的經營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。l借助品牌企業(yè)進駐項目后，在人流、經營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優(yōu)勢及特性。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團都有著名品牌代表的主力店例如：運動系列組團的著名品牌“耐克”“阿迪達斯”流行服飾系列組團的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。在五州街與武漢街相交處建設一個下沉式的廣場，在A區(qū)與C區(qū)之間搭建架空步行天橋，將A、B、C地塊以及X的部份地塊所組成的負一層區(qū)域有機地連貫起來，并引入一個主力百貨店在此經營，而鋪面招牌設置在A地塊的西南轉角處。462針對A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？建議在負一層設置購物天地，引入主力百貨店。視訊網絡：經營各種視聽影音產品、手機、計算機、微型隨身聽等。以此作為一個賣點帶動其它樓層的出售各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入2—3家主力店進行帶動，其他部分進行分割獨立銷售。所謂“動”是指經營一些娛樂性質的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。設置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群租售做法：以3—4家行業(yè)主力店進行帶動。租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過12家主力店帶動獨立銷售。租售做法：部分以招商為主，用“A”會館