【文章內(nèi)容簡介】 合同無效。為規(guī)避信貸政策而借名買房規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴 爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權過戶的請求，應予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。借名購買單位自建房、集資房、團購房此 類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬于私權利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定此類合同有效。“國 子厚等與古富新所有權確認糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真 實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補償，該協(xié)議中除涉及違約金標準的約定外，未違 反相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費后取得該房屋的 購房權，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務，對于尚未履行的部分應當 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。房改房對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權或全部產(chǎn)權的住房。一般認為是國 家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效?！坝?長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達十年之久，房屋產(chǎn)權證書亦由原告持有，認定原被告雙方 借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據(jù)《物 權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P于物權變動采取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，并摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味 著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。依 照我國《物權法》第9條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?、第15條“當事 人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！钡?17條“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。”、第19條“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn) 登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！?因 此，不動產(chǎn)產(chǎn)權登記是登記機關對不動產(chǎn)當時權屬關系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護不動產(chǎn)登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產(chǎn)物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產(chǎn)權屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應推定不動產(chǎn)權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。“張 某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存 在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物 權的證明，但因物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權證書上登記的產(chǎn)權人認定物權所有人，而應根據(jù)當事人 的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。三、舉證責任及法院如何認定基 于物權公示公信原則，不動產(chǎn)權屬證書具有推定效力，應信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當事人對自己提出的訴訟請求所依 據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應尊重房屋產(chǎn)權證書登記的公示公信效力。“恒 震鼎與陸玉妹所有權確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號