【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合同無(wú)效。為規(guī)避信貸政策而借名買房規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會(huì)公共利益”，其中關(guān)鍵在于對(duì)社會(huì)公共利益的認(rèn)定。北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu) 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書(shū)，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過(guò)戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng) 求被告配合過(guò)戶。被告辯稱原告以其名義購(gòu)買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無(wú)效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴 爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對(duì)于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，也不能改變?cè)V爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買人、出資人均為金姬善之事實(shí)。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購(gòu)房，僅是對(duì)金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說(shuō)，金姬善、董金寶這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會(huì)公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。借名購(gòu)買單位自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房此 類合同是實(shí)際出資人為享受他人因該買房資格帶來(lái)的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購(gòu)買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房等與與純粹商品房相比，存在價(jià)格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢(shì)，此類借名買房背后實(shí)際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購(gòu)房的特殊身份所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒(méi)有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。“國(guó) 子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號(hào)：（2014）一中民終字第341號(hào)）。一審法院認(rèn)為：古富新與國(guó)子厚為同一單位職工，在單位出售住房時(shí)，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國(guó)子厚的名義購(gòu)房，購(gòu)房款實(shí)際由古富新支付，雙方名為租賃實(shí)為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國(guó)子厚簽訂協(xié)議雙方真 實(shí)意思表示系借名購(gòu)房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國(guó)子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違 反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國(guó)子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。山 東省淄博市中級(jí)人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號(hào)：（2012）淄民一終字第406號(hào)）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購(gòu)買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤(rùn)華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)后取得該房屋的 購(gòu)房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購(gòu)房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過(guò)戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時(shí)履行了合同大部分義務(wù)，對(duì)于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。房改房對(duì) 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國(guó) 家或單位對(duì)職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒(méi)有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號(hào)令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效?！坝?長(zhǎng)友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2014）淄民一終字第6號(hào)）中，原告王某乙、丁長(zhǎng)友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購(gòu)買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無(wú)書(shū)面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對(duì)原告借名出資買房的自認(rèn)事實(shí)，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長(zhǎng)達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方 借名買房的事實(shí)。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。二、借名買房中實(shí)際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)《物 權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”可以看出我國(guó)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國(guó)物權(quán)法中物權(quán)行為的無(wú)因性。意味 著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無(wú)效或被撤銷。依 照我國(guó)《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄⒌?5條“當(dāng)事 人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?因 此，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)在無(wú)相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)真實(shí)。對(duì)外而言善意第三人 基于對(duì)登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來(lái)確認(rèn)真正權(quán)利人?！皬?某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號(hào)：（2013）紅民初字第4479號(hào)）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡(jiǎn)單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。本案中，通過(guò)二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定基 于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實(shí)的，但根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》中“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依 據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際 購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的公示公信效力?！昂?震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）滬二中民二（民）終字第81號(hào)