【正文】 院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：雙方書面或口頭協(xié)議。對(duì)此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉 證責(zé)任。二審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購(gòu)房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購(gòu)房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對(duì)此無法采信。實(shí)際 購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸二原告所有?！皬?某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)真實(shí)?！?因 此，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬具有推定效力?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記?！薄⒌?5條“當(dāng)事 人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。意味 著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無效或被撤銷。二、借名買房中實(shí)際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)《物 權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。“于 長(zhǎng)友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2014）淄民一終字第6號(hào)）中，原告王某乙、丁長(zhǎng)友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。房改房對(duì) 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。簽訂后雙方及時(shí)履行了合同大部分義務(wù)，對(duì)于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。故國(guó)子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。一審法院認(rèn)為：古富新與國(guó)子厚為同一單位職工，在單位出售住房時(shí)，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國(guó)子厚的名義購(gòu)房，購(gòu)房款實(shí)際由古富新支付，雙方名為租賃實(shí)為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。單位的自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房等與與純粹商品房相比，存在價(jià)格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢(shì)，此類借名買房背后實(shí)際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購(gòu)房的特殊身份所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。二審駁回上訴，維持原判。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。即使雙方 所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變?cè)V爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買人、出資人均為金姬善之事實(shí)。一審法院認(rèn)為：訴 爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng) 求被告配合過戶。北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu) 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無效。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求。如2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。違反“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”政策借名買房對(duì) 于違反“限購(gòu)令”、“禁購(gòu)令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！皬?x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號(hào)：（2014）一中民終字第2727號(hào)）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng) 濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可 以上市出售。雙方借名購(gòu)買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋系以劉金麗的名義購(gòu)買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購(gòu)房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實(shí)足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。《北京市 高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用 住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一 審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無 效合同。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格 上市出售。購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無效?！痹?北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第7624號(hào)）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購(gòu)買經(jīng) 濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購(gòu)房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。而借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初 衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無效。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對(duì)改善民 生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義?！备鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買經(jīng)適房。借 名人違反政策性保障住房政策，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實(shí)際購(gòu)買人如能證明雙方有借名買房合意并已實(shí)際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。勢(shì)必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時(shí)，損害誠(chéng)信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。【風(fēng)險(xiǎn)】雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來說：名義購(gòu)房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實(shí)際購(gòu)房人騰房；房屋被名義購(gòu)房人擅自處分，實(shí)際購(gòu)房人無法對(duì)抗善意第三人；因名義購(gòu)房人對(duì)外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；名義購(gòu)房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；將來辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過戶稅費(fèi)?！驹颉恳?guī)避法律政策，貪圖便宜方便。甲乙雙方身份證復(fù)印件；甲方： 乙方：xx年xx月xx日xx年xx月xx日第三篇：借名買房問題匯總“借名買房”若干問題法律分析【概念】“