【正文】 _元。所有費(fèi)用支出均由甲方負(fù)擔(dān)，以及此后以乙方名義取得的房產(chǎn)證、土地使用證、契證等以上所有交款憑據(jù)和證件均由甲方持有和保管。第九條 ______房屋產(chǎn)權(quán)證暫辦至乙方名下，產(chǎn)權(quán)證由甲方保管，甲方有權(quán)按相關(guān)政策時(shí)間5年后及時(shí)將產(chǎn)權(quán)變更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或轉(zhuǎn)讓、出租及抵押該房屋，乙方需協(xié)助甲方辦理相關(guān)手續(xù)。如因房屋質(zhì)量問題及房屋買賣合同問題而導(dǎo)致訴訟，乙方需配合甲方辦理相關(guān)訴訟程序。第十一條 現(xiàn)業(yè)主______交付房屋時(shí)，由甲方收房；甲方對(duì)該房屋進(jìn)行的裝修及在該房屋內(nèi)添置的所有家具、家電及物品等均歸甲方所有。第十三條 乙方有義務(wù)將本協(xié)議代理購房事宜通知乙方的所有利害關(guān)系人（包括但不限于父母、兄妹、配偶），保證其利害關(guān)系人不得主張______單位房屋所有權(quán)利。第十四條 甲方有權(quán)在可以辦理過戶手續(xù)情況下隨時(shí)將以乙方名義購買的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。辦理完過戶手續(xù)時(shí)本合同終止。第十六條 如果發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決。第十七條 本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。另外，對(duì)名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄?！窘杳I房之若干法律問題】一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前 提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對(duì)幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困 難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。在 司法實(shí)踐中，通說觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對(duì)其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。交 付后，胡某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu) 惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的 買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。”“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）一中民終字第01898號(hào)）。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實(shí)。根據(jù)查明 的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時(shí)間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至 張1的女兒辛x名下。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效?？隙ㄕf認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適 用若干問題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù) 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。否 定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號(hào)：（2013）穗花法民三初字第893號(hào)）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸 其所有。但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。為規(guī)避信貸政策而借名買房規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會(huì)公共利益”，其中關(guān)鍵在于對(duì)社會(huì)公共利益的認(rèn)定。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。因此，對(duì)于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購房，僅是對(duì)金姬善的貸款行為予以限制。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會(huì)公共利益，所以該合同有效。借名購買單位自建房、集資房、團(tuán)購房此 類合同是實(shí)際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購買房屋的行為。“國 子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號(hào)：（2014）一中民終字第341號(hào)）。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真 實(shí)意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違 反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。山 東省淄博市中級(jí)人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號(hào)：（2012）淄民一終字第406號(hào)）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)后取得該房屋的 購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。一般認(rèn)為是國 家或單位對(duì)職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號(hào)令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對(duì)原告借名出資買房的自認(rèn)事實(shí)，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方 借名買房的事實(shí)。被告不服，提起上訴，二審維持原判?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。依 照我國《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請求確認(rèn)權(quán)利。對(duì)外而言善意第三人 基于對(duì)登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購房人與實(shí)際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號(hào)：（2013）紅民初字第4479號(hào)）。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定基 于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實(shí)