【正文】 ______銀行簽訂了借貸相關文件并由甲方通過乙方的銀行賬戶交納了購房首期款總計______元（包括______年______月______日繳納的購房定金______元），該協議書的權利義務由甲方享有及承擔。所有費用支出均由甲方負擔，以及此后以乙方名義取得的房產證、土地使用證、契證等以上所有交款憑據和證件均由甲方持有和保管。如因房屋質量問題及房屋買賣合同問題而導致訴訟，乙方需配合甲方辦理相關訴訟程序。第十三條 乙方有義務將本協議代理購房事宜通知乙方的所有利害關系人（包括但不限于父母、兄妹、配偶），保證其利害關系人不得主張______單位房屋所有權利。辦理完過戶手續(xù)時本合同終止。第十七條 本協議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉移財產以逃避債務?！窘杳I房之若干法律問題】一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。經濟適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困 難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。交 付后，胡某某對房屋進行了裝修并一直居住至今。因此已購經濟適用房的 買賣應遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權證五年之后，將訴爭房屋轉移登記至 張1的女兒辛x名下?？隙ㄕf認為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據《最高人民法院關于適 用若干問題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務 院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認該房屋所有權歸 其所有。為規(guī)避信貸政策而借名買房規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。“國 子厚等與古富新所有權確認糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費后取得該房屋的 購房權，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產登記于李式淼名下。被告不服，提起上訴，二審維持原判。依 照我國《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動產 登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權利人發(fā)生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物 權的證明，但因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人 的舉證，法院查明的事實確定物權所有人?！昂?震鼎與陸玉妹所有權確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數位多方證人的證人證言，原審法院據此采信相關證據并認定陸玉妹為實際購房人，并無不當?，F董 書生提起確權訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認訴爭房屋歸其所有。書面協議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協議關系存在的一方應承擔舉證責任，一般應提供形式合法、內容合理的書面協議即 可，對方認為協議效力有瑕疵的，應舉證證明。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。一審法院認為：一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。四、關于房屋實際使用和產權證持有情況。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。（二）如何認定實際出資人：雙方協議的內容。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產權證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。證人證言。其他。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認》函中確認是與陳某建立房屋買賣關系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權糾紛。另外，在房屋被法院強制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。法院認為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關購房手續(xù)中載明的 購房人均為賈崇強，房屋所有權亦登記在賈崇強名下，現劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認可，故劉京鳴要求被告協助過戶訴求難以支持。名義買受人趙茜主張借名購買經濟適用房合同無效，一審法院認為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應出資應當予以返還?！皣?墨與嚴崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。故對于因房屋升值所產生的收益，嚴墨應按照其過錯程度給予嚴崢相應的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。筆者認為應分兩種情況：借名合同無效則轉讓、抵押合同有效。轉讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權。第一種情況只可尋求債權保護，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責任與侵權責任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權提起訴訟要求賠償。根據《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構，借名買房的名義購房人一般是個人。為與借款合同相區(qū)分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。就甲方以乙方名義購房達成如下協議：一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定：2013年11月30 日，甲方以乙方名義購買簡陽市三合鎮(zhèn)新村建設項目部21幢4單元42住房一套（以下簡稱“所購房屋”），乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。因甲方實際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項應給予配合。五、關于違約責任的約定：乙方若就所購房屋進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；對于乙方造成的違約行為，將由乙方負責，除應賠償甲方購房、裝修房及戶口轉遷產生的實際費外，還應向甲方支付違約金（按房屋評估價值的10%計）。該協議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字和按印后立即生效。四、辦理入住手續(xù)時也都是乙方辦理，但是也簽甲方名字。甲方簽字：乙方簽字：證人簽字：****年**月**日