【正文】 ，不影響合同效力。“張 某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買(mǎi)房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購(gòu)房原始材料及相關(guān)證人證言等來(lái)認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購(gòu)房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來(lái)推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對(duì)此無(wú)法采信?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。通常情況下，購(gòu)房入戶(hù)管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng) 由購(gòu)房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買(mǎi)房中，很多均由實(shí)際購(gòu)房人代名義購(gòu)房人去辦理、繳費(fèi)，名義購(gòu)房人往往不知曉詳情。訴爭(zhēng)房屋由楊國(guó)華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國(guó)華持有，這在一定程度上也印證 了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系，而吳幸戩對(duì)該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。協(xié)議中雙方對(duì)出資往往有明確約定。實(shí)際出資人直接與賣(mài)方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣(mài)方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣(mài)方證言尤具證明價(jià)值；另外，借名買(mǎi)房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對(duì)此事內(nèi)情都知曉。其中有關(guān)付款時(shí)間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。五、面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何救濟(jì)（一）名義購(gòu)房人反悔近年房?jī)r(jià)的不斷上漲，一些使名義購(gòu)房人見(jiàn)利忘義，從而主張借名合同無(wú)效或根本不承認(rèn)存在借名買(mǎi)房事實(shí)，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買(mǎi)房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，故對(duì)于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。嚴(yán)墨不服 提起上訴，二審維持原判。名義購(gòu)房人雖為無(wú)權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。如果該房屋已經(jīng)被拍賣(mài) 的，按照《國(guó)家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣(mài)或者變賣(mài)所得的價(jià)款；變賣(mài)的價(jià)款明顯低于財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，又獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買(mǎi)房中的物權(quán)法上的絕對(duì)所有權(quán)不同。二、關(guān)于所購(gòu)房屋權(quán)屬約定如下：甲方以乙方名義所購(gòu)房屋的所有權(quán)歸甲方所有，以及將來(lái)因該房屋產(chǎn)生的利益（比如：升值、拆遷補(bǔ)償?shù)龋┖蛽p害均由甲方承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。六、其他約定：甲方支付乙方壹仟元作為甲方借用乙方名義購(gòu)房可能給乙方帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。五、因是借名買(mǎi)房，雖然《商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容是甲方，但實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)是乙方所有，第三人無(wú)權(quán)干涉，如甲方有債務(wù)也不能用該房抵頂。三、在辦理商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，簽字是乙方簽字代簽為甲方名字。因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對(duì)該樓房進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣(mài)、出租、抵押及贈(zèng)與等行為，乙方以上行為均無(wú)效，造成甲方損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第四篇：借名買(mǎi)房協(xié)議書(shū)借名購(gòu)房協(xié)議書(shū)甲方：身份證號(hào)：乙方：身份證號(hào)：根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。首先，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一個(gè)專(zhuān)門(mén)的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定散見(jiàn)于各種單項(xiàng)民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國(guó) 信托主要限于資金信托。當(dāng) 借名合同有效時(shí)，在強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人可以向人民法院提出異議，對(duì)被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無(wú)效。合同無(wú)效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋支付 的購(gòu)房款、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)，對(duì)于該合同的無(wú)效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過(guò)錯(cuò)，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購(gòu)房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買(mǎi)房合同后又拒絕履行等 因素，嚴(yán)墨應(yīng)對(duì)合同的無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。“趙 茜與孫向紅等房屋買(mǎi)賣(mài)合同二審”（案號(hào)：（2014）一中民終字第00455號(hào)）一案中。在實(shí)踐中，法院一般審查雙方有無(wú)借名買(mǎi)房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實(shí)際出資等問(wèn)題?！瓣?某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2011）深中法民五終字第1033號(hào)），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說(shuō)明了購(gòu)房款的支付時(shí)間和支付方式。如出名人無(wú)穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來(lái)源，一般也不會(huì)有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。法院分別從涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程、購(gòu)房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買(mǎi)房合意，實(shí)際購(gòu)房人徐萍對(duì)房屋擁有所有權(quán)。入戶(hù)手續(xù)按常理應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國(guó)華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度 上印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系。房屋由借名人實(shí) 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交付他人，如果聲稱(chēng)是由他人保管有違常理。（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買(mǎi)房合意：雙方書(shū)面或口頭協(xié)議。實(shí)際 購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買(mǎi)房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的公示公信效力。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)在無(wú)相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)真實(shí)。意味 著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷(xiāo)，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無(wú)效或被撤銷(xiāo)?！坝?長(zhǎng)友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2014）淄民一終字第6號(hào)）中，原告王某乙、丁長(zhǎng)友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。故國(guó)子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。人民銀行的部門(mén)規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。后原告要求被告協(xié)助履行過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng) 求被告配合過(guò)戶(hù)。如2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的若 干意見(jiàn)（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買(mǎi)受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣(mài)人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書(shū)后，以其系實(shí)際買(mǎi)受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！皬?x與溫x確認(rèn)合同無(wú)效糾紛”二審一案（案號(hào)：（2014）一中民終字第2727號(hào)）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng) 濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿(mǎn)5年后，可 以上市出售。二審判決確認(rèn)借名買(mǎi)房協(xié)議為無(wú) 效合同?！痹?北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第7624號(hào)）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購(gòu)買(mǎi)經(jīng) 濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購(gòu)房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。借 名人違反政策性保障住房政策，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房?！驹颉恳?guī)避法律政策，貪圖便宜方便。乙方需在合理的期限（十五天）內(nèi)予以協(xié)助甲方辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。第十條 甲方如需在______單位房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前轉(zhuǎn)讓該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助甲方辦理更名手續(xù)。第三條 甲方已于______年______月______日以甲方的名義與該物業(yè)業(yè)主______簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)并交納購(gòu)房定金______元，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的權(quán)利義務(wù)由甲方享有及承擔(dān)。乙方及其親屬不得對(duì)該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關(guān)系。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。若乙方個(gè)人和家庭成員因涉及與乙方、第三方的訴訟、仲裁等糾紛情況，有可能出現(xiàn)該房屋被司法機(jī)關(guān)查封風(fēng)險(xiǎn)的，乙方應(yīng)自風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之日起三日內(nèi)將情況通報(bào)甲方，并協(xié)助甲方辦理抵押、保全、過(guò)戶(hù)等應(yīng)對(duì)措施。甲、乙雙方共同確認(rèn)，該房屋目前處于（出租/空置/X方居?。顟B(tài)，出租及日常管理事宜由 方（甲方/乙方）負(fù)責(zé)并收取租金繳納相關(guān)水、電、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用。第二條 房屋購(gòu)買(mǎi)情況甲、乙雙方共同確認(rèn)，該房屋系因甲方持有不便之時(shí)，由甲方實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)，乙方名義代為持