【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 存量的小戶型公寓，可售套數(shù)在 1000 多套左右。 建筑形態(tài) 建筑形態(tài)以高層為主 產(chǎn)品品質(zhì) 與市區(qū)其它區(qū)域相比，這兩個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)較高，其中以喜多公寓（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修）和官邸 Double（四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修）的精裝修房為代表。 價(jià)格及銷售狀況 嘉禾路區(qū)域： A、高檔小戶型項(xiàng)目： 價(jià) 格 銷售 喜多公寓 均價(jià) 13000 元 /㎡ 精裝修 銷售率： 41% B、中檔小戶型項(xiàng)目： 一代風(fēng)華、摩登 時(shí)代、音樂(lè)家生活 平均均價(jià) 4600 元 /㎡左右 毛 坯 平均銷售率：90%以上 廈禾路區(qū)域： A 、高檔小戶型項(xiàng)目 價(jià) 格 銷售情況 官邸 Double，精裝修均價(jià) 9750 元 /㎡ 毛坯均價(jià) 8500 元 /㎡ 銷售率： 55% 九龍城 毛坯均價(jià) 7300 元 /㎡ 銷售率： 50% B、中高檔小戶型項(xiàng)目： 美新廣場(chǎng) 均價(jià) 4600 元 /㎡ 未公開發(fā)售 備注：九龍城、官邸 Double 兩個(gè)樓盤均為挑高戶型。 通過(guò)對(duì)以上兩個(gè)區(qū)域的小戶型進(jìn)行對(duì)分析，我們可以看出目前在市場(chǎng)上以中檔小戶型不帶裝修較受歡迎，銷售情況好。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 客源分析 根 據(jù)廈門房管局和統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前購(gòu)買廈門小戶型客源比例情況約為本地 50%，省內(nèi)其它地區(qū)約為 45%，以泉州、晉江、漳州、安溪、南安居多，以投資為主。還有一小部分為省外其它投資客，其中以江浙地區(qū)為主。 附表： 2020 年 8 月商品房住宅成交面積分段表 面積范圍（平方米） 套數(shù) 面積（萬(wàn)平方米） 均價(jià)（元 /平方米） ≦ 50 213 5112 50－ 80 249 4447 2020 年 9 月商品房住宅面交面積分段表 面積范圍（平方米） 套數(shù) 面積（萬(wàn)平方米） 均價(jià)（元 /平方米） ≦ 50 261 5930 50－ 80 250 4504 注：本表僅列 80 平方米以下。表中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均未包括同安區(qū) 未來(lái)展望： 隨著年輕購(gòu)房群的增加，小面積住宅市場(chǎng)在未來(lái)仍將持續(xù)一定的需求量，特別是今年 9 月份下旬政府發(fā)布消息稱今后廈門原則上不在批建 150 平方米以下的面積戶型，在現(xiàn)今廈門島內(nèi)房?jī)r(jià)越來(lái)越高總價(jià)越來(lái)越多的情況下，這樣的一些政策勢(shì)必會(huì)刺激人們對(duì)小戶型住宅的需求。 附表： 廈門小戶型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（截至 11 月 1 日） 項(xiàng)目名稱 地理位置 開盤時(shí)間 項(xiàng)目規(guī)劃 社區(qū)配套 戶型情況 價(jià)格 (元 /mamp。sup2。) 工程進(jìn)度 銷售情況 項(xiàng)目簡(jiǎn)析 官邸 Double 廈門市火車站斜對(duì)面燦坤 3C旁 層數(shù) :1016 層公攤率： 26%A 棟：16層帶四星裝修酒店式公寓 B棟： 16層新加坡酒店經(jīng)營(yíng) C棟： 12層毛坯自用 五星級(jí)大堂 700米商務(wù)會(huì)所法國(guó)風(fēng)情咖啡廳名流閱讀覽室健康運(yùn)動(dòng)中心空中花園、休閑棋牌室 挑高 米，雙層面積： 平米共： 500 多戶主力面積：46 ㎡ 精裝 :最低約 9000 元最高 10500 元毛坯 :最低 7300 元最高 8500 元層差 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 80— 100 元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià)樓盤實(shí)際均價(jià)： 9000 元 外立面已開 始落架至中間 A 棟： 85%B 棟：未售 C 棟： 85%平均約為： 55% 優(yōu)勢(shì)：商業(yè)氣氛較好挑高 米，雙層空間利用率高有 4 星級(jí)裝修酒店公寓和毛坯 2 種供選擇劣勢(shì)：人群復(fù)雜，居住環(huán)境差周邊酒店多，供過(guò)于求，出租率低因福津大街的影響，開發(fā)商聲譽(yù)低 一代風(fēng)華 廈門市仙岳路武警綜合大樓西側(cè) 明年開盤 層數(shù) :共 17 層一層店面二層寫字樓 藝術(shù)觀星空中花園挑高 6米的美術(shù)館式大堂 面積 :30多平方約 290多戶 起價(jià) :4600 元均價(jià) :5000 元層差 :50 元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 未動(dòng)工 銷售率 :90% 喜多國(guó)際公寓 嘉禾路 共為 20 層，其中 16 層為相關(guān)配套， 720 層為公寓 五星級(jí)裝修，共享五星級(jí)酒店 —— 喜來(lái)登酒店的配套設(shè)施。 層高： 米面積：40 ㎡左右一房占總戶數(shù) 20%50 ㎡左右一房一廳占總戶數(shù) 60%70 ㎡左右兩房一廳占總戶數(shù) 20% 起價(jià)： 10600 均價(jià)： 13000 最高價(jià)： 16000 層差： 250 注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 現(xiàn)房 總計(jì)： 268 套現(xiàn)已售： 110 套近期余： 158 套銷售率： 41% 優(yōu)點(diǎn)：五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)喜來(lái)登酒店品牌影響力劣勢(shì)：戶型結(jié)構(gòu)一般售價(jià)高 九龍城 廈門廈禾路鑫安賓館西側(cè) 未開盤，但已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)多時(shí)，預(yù) 計(jì)明年 4 月份開盤 主樓為 21 層 515 層為單身公寓單身公寓總套數(shù) :約 360 套 1 至 4 層為車庫(kù)和店面 1200 平米休閑廣場(chǎng)設(shè)有咖啡廳、健身房、商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、電子游戲室、閱覽室、自動(dòng)洗衣房等 挑高 米，雙層小別墅面積： 4861 平米 毛坯出售最低價(jià)： 6860 元均價(jià)： 7300 元左右最高價(jià)：可達(dá) 8000 元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 基底打樁完畢 銷售率：已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售 50%以上 回報(bào)率：約9%以上優(yōu)勢(shì)：較好挑高 米，雙層空間利用率高、配套較為齊全、離文灶公園近劣勢(shì)： 工程進(jìn)度相對(duì)較慢 摩登時(shí)代 嘉禾路 與仙岳路交界處 今年 7 月 23 日開盤 共 30 層單身公寓總套數(shù) :536 套平層單身公寓套數(shù) :476 套（ 4－ 27 層）迷你樓中樓套數(shù) :60 套（ 28－30 層） 挑高 米豪華大堂 面積：?jiǎn)紊砉ⅲ? 平米）迷你樓中樓（ 平米） 平層最低價(jià)： 5000 元均價(jià)： 5350 元最高價(jià)： 5700 元樓中樓均價(jià)： 8000 元注：以上為樓盤對(duì)外銷售表價(jià) 已全面封頂 銷售率 :90%以上 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 優(yōu)勢(shì)：協(xié)辦紅印戶口、離 SM 近劣勢(shì)：戶型單調(diào)，長(zhǎng)方形結(jié)構(gòu) 美新廣場(chǎng) 廈禾路金榜公園旁 共 33 層， 1－ 4 層為商場(chǎng) 5－ 11 層為單身公寓約140 多套 殿堂雙酒店大堂、實(shí)行管家式物業(yè)管理、全天候背景音樂(lè)、曼哈頓國(guó)際會(huì)所（接待廳、乒乓球室、綜合會(huì)所、露天茶座、 VIP 健身中心、休息室）空中花園 面積： 30－ 60 平米主力戶型：一房主力面積： 30— 65 ㎡一房： 30— 65㎡二房： 80— 95 ㎡三房： 105— 130 ㎡樓中縷： 170210 ㎡ 均價(jià)： 4600 元層差：100元 主體已開始落架 銷售情況：目前單身公寓未售 1228層現(xiàn)已售差不多 優(yōu)勢(shì)：交通便利、周邊配套齊全。近沃爾瑪、火車站近梧村小學(xué)劣勢(shì)：位于火車站旁，交通擁擠，人口密集，無(wú)大型運(yùn)動(dòng) 場(chǎng)所綠化少 白天鵝廣場(chǎng) 臺(tái)灣街臺(tái)灣會(huì)館邊 單身公寓總套數(shù) :約 470 套 面積： 平米 現(xiàn)二手房交易 銷售率 :已售完進(jìn)入二手房交易 裕發(fā)廣場(chǎng) 廈門廈禾路好又多旁 2020 年 1 月開盤 共 23 層 14 層為精品商場(chǎng) 5－ 23 層為帶裝修單身公寓，計(jì) 420 套 帶裝修 面積： 30－ 60 平米分 A、 B、 C三各戶型單身公寓（ 30 多㎡） 74 戶一房一廳（ 50 多㎡） 342 戶 均價(jià)： 6500 元層差： 100 元 今年 8 月份交付使用 銷售情況：已全部售出 優(yōu)：周邊寫字樓多，吸引 SOHO 族投資資者，開發(fā)商聲譽(yù)好帶裝修缺：無(wú)專 業(yè)管理，酒店式公寓徙有虛名 音樂(lè)家生活 廈門市嘉禾路 341 號(hào)世 紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi) 2020 年年初 共 27 層（ 1－ 4層商場(chǎng)）單身公寓： 46 套 面積： 平米 均價(jià)： 4500 元 已全面封頂，明年 8 月份交付 銷售情況：已全部售出 注：本表只列出單身公寓 ,各項(xiàng)目其它的配套戶型或商場(chǎng)或辦公樓 貳、項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目情況 （ 1）位置說(shuō) 本案位于交通主干道廈禾路，廈門火車站 梧村車站綜合區(qū)內(nèi)，處于富山 —— 火車站商圈內(nèi)，離火車站、世貿(mào)商場(chǎng)及梧村汽車站僅不到百米，廈門燦坤 3C 店正對(duì)面。目前在建的全省最大的明發(fā)商業(yè)廣 場(chǎng)近在咫尺。 （ 2）簡(jiǎn)易位置圖（略） 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題點(diǎn)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1）區(qū)位： 本案所處地點(diǎn)位于“火車站商圈”，人流量大較為繁華、交通便利。同時(shí)周邊酒店、商場(chǎng)、寫字樓林立，因此一些特種行業(yè)發(fā)展迅速，有很好的發(fā)展前景。 2）戶型： 本案戶型配比以小面積戶型占很大比例。同時(shí)戶型方面配套較為合理人性化，如大部分戶型都具有獨(dú)立廳、衛(wèi)、廚、廁等 3）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案： 周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均接近中后期，更多是以商業(yè)投資為主，還有一些以自用型戶型為主，戶型多為 3 房以上，為本案區(qū)隔市場(chǎng)打開空間。 4）工程進(jìn)度： 目前本案工程 進(jìn)度，配套還有增加的空間。 5）市場(chǎng)知名度： 本案目前市場(chǎng)知名度不大，因此重新包裝后，將以新形象出現(xiàn)于市場(chǎng)，能造成一定轟動(dòng)效應(yīng)。 6）價(jià)格： 目前主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由于戶型結(jié)構(gòu)的差異（均為挑高戶型），因此從推盤市場(chǎng)價(jià)格上看相對(duì)比較高，會(huì)在消費(fèi)者心理上產(chǎn)生一定錯(cuò)覺，認(rèn)為這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高得嚇人，這就給我方前期以相對(duì)低價(jià)推盤創(chuàng)造了很好機(jī)會(huì)，同時(shí)也可以分流一大部分想投資又購(gòu)買不起喜多公寓和官邸等高檔公寓或擔(dān)心總價(jià)高投資風(fēng)險(xiǎn)太大的客源 。 7) 市場(chǎng)供給： 廈門市場(chǎng)的小戶型項(xiàng)目供給量較少 ,現(xiàn)有存量不多 ,銷售情況較為樂(lè)觀 .,目前區(qū)塊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都以投資作為主要訴求 ,在強(qiáng)調(diào)人性居 方面較少 .為本案的入市創(chuàng)造了較為良好的市場(chǎng)環(huán)境 . 8）政策： 島內(nèi)原則上不在批建 150 平方米以下戶型及近期銀行貸款加息等因素，使得消費(fèi)者今后購(gòu)買房產(chǎn)的總價(jià)會(huì)相對(duì)加大，一定程度上會(huì)促進(jìn) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 小戶型房地產(chǎn)銷售。 問(wèn)題點(diǎn) 依據(jù)我們對(duì)本案產(chǎn)品及區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析之結(jié)果獲悉，本案存在以下問(wèn)題： 1）周邊環(huán)境目前較雜亂； 2）工程進(jìn)度相對(duì)慢； 3）中庭綠化休閑面積相對(duì)較少； 4）市場(chǎng)知名度與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，知名度較低。 5）目前在廈禾路同一路段相差幾百米有一 個(gè)潛在強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－美新廣場(chǎng)項(xiàng)目，現(xiàn)存還約有一百多套小戶型未對(duì)外公開，該項(xiàng)目無(wú)論從開發(fā)商品牌和知名度，還是同產(chǎn)品相似性（平層）以及周邊環(huán)境和配套上與本項(xiàng)目比都有過(guò)之而無(wú)不及，因此我方在推盤時(shí)應(yīng)把握好競(jìng)爭(zhēng)手的動(dòng)態(tài)，適時(shí)地推盤同時(shí)以比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)更為出色的營(yíng)銷手法戰(zhàn)勝對(duì)手，在巨大競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上分得更多的市場(chǎng)蛋糕。 6）項(xiàng)目一直擱置未對(duì)外正式公開 ,容易給人產(chǎn)生工程擱置的負(fù)面影響 ,對(duì)開發(fā)商及工程形象不利 . 7）近期國(guó)家上調(diào)存款利息，對(duì)于各地投資者對(duì)廈門房地產(chǎn)投資（含小戶型）有一定的影響，主要體現(xiàn)在銀行存款利息上調(diào)，總體房地產(chǎn)投 資回率會(huì)