【文章內(nèi)容簡介】 存量的小戶型公寓，可售套數(shù)在 1000 多套左右。 建筑形態(tài) 建筑形態(tài)以高層為主 產(chǎn)品品質(zhì) 與市區(qū)其它區(qū)域相比，這兩個區(qū)域的房地產(chǎn)項目品質(zhì)相對較高，其中以喜多公寓（五星級標準裝修）和官邸 Double（四星級標準裝修）的精裝修房為代表。 價格及銷售狀況 嘉禾路區(qū)域： A、高檔小戶型項目： 價 格 銷售 喜多公寓 均價 13000 元 /㎡ 精裝修 銷售率： 41% B、中檔小戶型項目： 一代風(fēng)華、摩登 時代、音樂家生活 平均均價 4600 元 /㎡左右 毛 坯 平均銷售率：90%以上 廈禾路區(qū)域： A 、高檔小戶型項目 價 格 銷售情況 官邸 Double，精裝修均價 9750 元 /㎡ 毛坯均價 8500 元 /㎡ 銷售率： 55% 九龍城 毛坯均價 7300 元 /㎡ 銷售率： 50% B、中高檔小戶型項目： 美新廣場 均價 4600 元 /㎡ 未公開發(fā)售 備注：九龍城、官邸 Double 兩個樓盤均為挑高戶型。 通過對以上兩個區(qū)域的小戶型進行對分析，我們可以看出目前在市場上以中檔小戶型不帶裝修較受歡迎，銷售情況好。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 客源分析 根 據(jù)廈門房管局和統(tǒng)計局有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前購買廈門小戶型客源比例情況約為本地 50%，省內(nèi)其它地區(qū)約為 45%，以泉州、晉江、漳州、安溪、南安居多，以投資為主。還有一小部分為省外其它投資客，其中以江浙地區(qū)為主。 附表： 2020 年 8 月商品房住宅成交面積分段表 面積范圍（平方米） 套數(shù) 面積（萬平方米） 均價（元 /平方米） ≦ 50 213 5112 50－ 80 249 4447 2020 年 9 月商品房住宅面交面積分段表 面積范圍（平方米） 套數(shù) 面積（萬平方米） 均價（元 /平方米） ≦ 50 261 5930 50－ 80 250 4504 注：本表僅列 80 平方米以下。表中統(tǒng)計數(shù)據(jù)均未包括同安區(qū) 未來展望： 隨著年輕購房群的增加，小面積住宅市場在未來仍將持續(xù)一定的需求量，特別是今年 9 月份下旬政府發(fā)布消息稱今后廈門原則上不在批建 150 平方米以下的面積戶型，在現(xiàn)今廈門島內(nèi)房價越來越高總價越來越多的情況下，這樣的一些政策勢必會刺激人們對小戶型住宅的需求。 附表： 廈門小戶型競爭個案分析（截至 11 月 1 日） 項目名稱 地理位置 開盤時間 項目規(guī)劃 社區(qū)配套 戶型情況 價格 (元 /mamp。sup2。) 工程進度 銷售情況 項目簡析 官邸 Double 廈門市火車站斜對面燦坤 3C旁 層數(shù) :1016 層公攤率： 26%A 棟：16層帶四星裝修酒店式公寓 B棟： 16層新加坡酒店經(jīng)營 C棟： 12層毛坯自用 五星級大堂 700米商務(wù)會所法國風(fēng)情咖啡廳名流閱讀覽室健康運動中心空中花園、休閑棋牌室 挑高 米，雙層面積： 平米共： 500 多戶主力面積：46 ㎡ 精裝 :最低約 9000 元最高 10500 元毛坯 :最低 7300 元最高 8500 元層差 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 80— 100 元注：以上為樓盤對外銷售表價樓盤實際均價： 9000 元 外立面已開 始落架至中間 A 棟： 85%B 棟：未售 C 棟： 85%平均約為： 55% 優(yōu)勢：商業(yè)氣氛較好挑高 米，雙層空間利用率高有 4 星級裝修酒店公寓和毛坯 2 種供選擇劣勢：人群復(fù)雜，居住環(huán)境差周邊酒店多，供過于求，出租率低因福津大街的影響，開發(fā)商聲譽低 一代風(fēng)華 廈門市仙岳路武警綜合大樓西側(cè) 明年開盤 層數(shù) :共 17 層一層店面二層寫字樓 藝術(shù)觀星空中花園挑高 6米的美術(shù)館式大堂 面積 :30多平方約 290多戶 起價 :4600 元均價 :5000 元層差 :50 元注：以上為樓盤對外銷售表價 未動工 銷售率 :90% 喜多國際公寓 嘉禾路 共為 20 層，其中 16 層為相關(guān)配套， 720 層為公寓 五星級裝修，共享五星級酒店 —— 喜來登酒店的配套設(shè)施。 層高： 米面積：40 ㎡左右一房占總戶數(shù) 20%50 ㎡左右一房一廳占總戶數(shù) 60%70 ㎡左右兩房一廳占總戶數(shù) 20% 起價： 10600 均價： 13000 最高價： 16000 層差： 250 注：以上為樓盤對外銷售表價 現(xiàn)房 總計： 268 套現(xiàn)已售： 110 套近期余： 158 套銷售率： 41% 優(yōu)點：五星級物業(yè)管理服務(wù)喜來登酒店品牌影響力劣勢：戶型結(jié)構(gòu)一般售價高 九龍城 廈門廈禾路鑫安賓館西側(cè) 未開盤，但已內(nèi)部認購多時，預(yù) 計明年 4 月份開盤 主樓為 21 層 515 層為單身公寓單身公寓總套數(shù) :約 360 套 1 至 4 層為車庫和店面 1200 平米休閑廣場設(shè)有咖啡廳、健身房、商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、電子游戲室、閱覽室、自動洗衣房等 挑高 米，雙層小別墅面積： 4861 平米 毛坯出售最低價： 6860 元均價： 7300 元左右最高價：可達 8000 元注：以上為樓盤對外銷售表價 基底打樁完畢 銷售率：已內(nèi)部認購銷售 50%以上 回報率：約9%以上優(yōu)勢：較好挑高 米，雙層空間利用率高、配套較為齊全、離文灶公園近劣勢： 工程進度相對較慢 摩登時代 嘉禾路 與仙岳路交界處 今年 7 月 23 日開盤 共 30 層單身公寓總套數(shù) :536 套平層單身公寓套數(shù) :476 套（ 4－ 27 層）迷你樓中樓套數(shù) :60 套（ 28－30 層） 挑高 米豪華大堂 面積：單身公寓（ 平米）迷你樓中樓（ 平米） 平層最低價： 5000 元均價： 5350 元最高價： 5700 元樓中樓均價： 8000 元注：以上為樓盤對外銷售表價 已全面封頂 銷售率 :90%以上 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 優(yōu)勢：協(xié)辦紅印戶口、離 SM 近劣勢：戶型單調(diào)，長方形結(jié)構(gòu) 美新廣場 廈禾路金榜公園旁 共 33 層， 1－ 4 層為商場 5－ 11 層為單身公寓約140 多套 殿堂雙酒店大堂、實行管家式物業(yè)管理、全天候背景音樂、曼哈頓國際會所（接待廳、乒乓球室、綜合會所、露天茶座、 VIP 健身中心、休息室）空中花園 面積： 30－ 60 平米主力戶型：一房主力面積： 30— 65 ㎡一房： 30— 65㎡二房： 80— 95 ㎡三房： 105— 130 ㎡樓中縷： 170210 ㎡ 均價： 4600 元層差：100元 主體已開始落架 銷售情況：目前單身公寓未售 1228層現(xiàn)已售差不多 優(yōu)勢：交通便利、周邊配套齊全。近沃爾瑪、火車站近梧村小學(xué)劣勢：位于火車站旁，交通擁擠，人口密集，無大型運動 場所綠化少 白天鵝廣場 臺灣街臺灣會館邊 單身公寓總套數(shù) :約 470 套 面積： 平米 現(xiàn)二手房交易 銷售率 :已售完進入二手房交易 裕發(fā)廣場 廈門廈禾路好又多旁 2020 年 1 月開盤 共 23 層 14 層為精品商場 5－ 23 層為帶裝修單身公寓，計 420 套 帶裝修 面積： 30－ 60 平米分 A、 B、 C三各戶型單身公寓（ 30 多㎡） 74 戶一房一廳（ 50 多㎡） 342 戶 均價： 6500 元層差： 100 元 今年 8 月份交付使用 銷售情況：已全部售出 優(yōu)：周邊寫字樓多，吸引 SOHO 族投資資者，開發(fā)商聲譽好帶裝修缺：無專 業(yè)管理，酒店式公寓徙有虛名 音樂家生活 廈門市嘉禾路 341 號世 紀廣場內(nèi) 2020 年年初 共 27 層（ 1－ 4層商場）單身公寓： 46 套 面積： 平米 均價： 4500 元 已全面封頂，明年 8 月份交付 銷售情況：已全部售出 注：本表只列出單身公寓 ,各項目其它的配套戶型或商場或辦公樓 貳、項目篇 一、項目情況 （ 1）位置說 本案位于交通主干道廈禾路，廈門火車站 梧村車站綜合區(qū)內(nèi)，處于富山 —— 火車站商圈內(nèi)，離火車站、世貿(mào)商場及梧村汽車站僅不到百米，廈門燦坤 3C 店正對面。目前在建的全省最大的明發(fā)商業(yè)廣 場近在咫尺。 （ 2）簡易位置圖（略） 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 二、項目機會點與問題點分析 機會點 1）區(qū)位： 本案所處地點位于“火車站商圈”，人流量大較為繁華、交通便利。同時周邊酒店、商場、寫字樓林立，因此一些特種行業(yè)發(fā)展迅速，有很好的發(fā)展前景。 2）戶型： 本案戶型配比以小面積戶型占很大比例。同時戶型方面配套較為合理人性化，如大部分戶型都具有獨立廳、衛(wèi)、廚、廁等 3）競爭個案： 周邊競爭個案均接近中后期，更多是以商業(yè)投資為主，還有一些以自用型戶型為主，戶型多為 3 房以上，為本案區(qū)隔市場打開空間。 4）工程進度： 目前本案工程 進度，配套還有增加的空間。 5）市場知名度： 本案目前市場知名度不大，因此重新包裝后，將以新形象出現(xiàn)于市場，能造成一定轟動效應(yīng)。 6）價格： 目前主要競爭對手由于戶型結(jié)構(gòu)的差異（均為挑高戶型），因此從推盤市場價格上看相對比較高，會在消費者心理上產(chǎn)生一定錯覺，認為這兩個項目價格高得嚇人，這就給我方前期以相對低價推盤創(chuàng)造了很好機會，同時也可以分流一大部分想投資又購買不起喜多公寓和官邸等高檔公寓或擔(dān)心總價高投資風(fēng)險太大的客源 。 7) 市場供給： 廈門市場的小戶型項目供給量較少 ,現(xiàn)有存量不多 ,銷售情況較為樂觀 .,目前區(qū)塊主要競爭對手都以投資作為主要訴求 ,在強調(diào)人性居 方面較少 .為本案的入市創(chuàng)造了較為良好的市場環(huán)境 . 8）政策： 島內(nèi)原則上不在批建 150 平方米以下戶型及近期銀行貸款加息等因素，使得消費者今后購買房產(chǎn)的總價會相對加大，一定程度上會促進 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 小戶型房地產(chǎn)銷售。 問題點 依據(jù)我們對本案產(chǎn)品及區(qū)域內(nèi)各競爭個案分析之結(jié)果獲悉，本案存在以下問題： 1）周邊環(huán)境目前較雜亂； 2）工程進度相對慢； 3）中庭綠化休閑面積相對較少； 4）市場知名度與周邊競爭個案相比，知名度較低。 5）目前在廈禾路同一路段相差幾百米有一 個潛在強競爭對手－美新廣場項目，現(xiàn)存還約有一百多套小戶型未對外公開，該項目無論從開發(fā)商品牌和知名度，還是同產(chǎn)品相似性（平層）以及周邊環(huán)境和配套上與本項目比都有過之而無不及，因此我方在推盤時應(yīng)把握好競爭手的動態(tài)，適時地推盤同時以比競爭對更為出色的營銷手法戰(zhàn)勝對手，在巨大競爭市場上分得更多的市場蛋糕。 6）項目一直擱置未對外正式公開 ,容易給人產(chǎn)生工程擱置的負面影響 ,對開發(fā)商及工程形象不利 . 7）近期國家上調(diào)存款利息，對于各地投資者對廈門房地產(chǎn)投資（含小戶型）有一定的影響，主要體現(xiàn)在銀行存款利息上調(diào)，總體房地產(chǎn)投 資回率會