【正文】 居住 居住 季度 季度 2020 年 3 季 度 今年第三季度品房預(yù)售批準(zhǔn)總量為 ,比去年同期上升 50%,比上一季度略有下降 ,住宅批準(zhǔn)比去年同期上升 38%.供應(yīng)節(jié)奏與去年基本一致 ,從供給予結(jié)構(gòu)上看 ,第三季度居住用房 (包括住宅和別墅 )批準(zhǔn)占總量的比例為 76%,比今年前兩季度下降約 10 個(gè)百分點(diǎn) . 廈門批準(zhǔn)預(yù)售面積分類表 (萬平方米 ) 季度 住宅 商場(chǎng) 寫字樓 工業(yè)用房 車庫 別墅 合計(jì) 2020 年 1 季度 2020 年 2 季度 2020 年 3 季度 2020 年 4 季度 2020 年 1 季度 2020 年 2 季度 2020 年 3 季度 需求 廈門商品房的有效需求將相對(duì)擴(kuò)大 ,主要表現(xiàn)在 : (一 )隨著廈門市建設(shè)加快 ,舊城拆遷安置 ,城市居住 ,就業(yè)人口將增加。 (二 )居民的消費(fèi)觀念已發(fā)生變化 .首先 ,由于房貸政策的優(yōu)惠 ,居民不再是先存錢 ,后買房 ,買房中很有一部份是以投資為目的 .其次 ,購房者對(duì)住宅的消費(fèi)檔次上升 ,改善居住條件的觀念已形成 ,換購中高檔房的人群數(shù)量不斷上升 . (三 )廈門優(yōu)越的天然氣候、地理、人文條件，居住環(huán)境大幅改善，一直以來對(duì)周邊及其它有較強(qiáng)的吸引力。 僅 2020 年全年廈門商品房銷售面積 萬平方米 ,首次突破 300 萬平方米關(guān) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 口 ,比 2002 年上升了 14%,超出本年批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 ,消化了一些往年的空置量 . 2020年 13季度廈門商品房居住用房銷售面積就已達(dá) ㎡比廈門同期商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積多出其 萬㎡ .同比增長 %.同時(shí)比去年同期商品房居住用房銷售面積 ( 萬㎡ )多 萬㎡ ,同比增長 9%,體現(xiàn)出了廈門商品房居住用房市場(chǎng)供不應(yīng)求的旺銷局面 .數(shù)據(jù)如表： 表 1: 廈門市商品房銷售數(shù)據(jù) 季度 季度 (萬㎡ ) 季度 銷售總面積 居住用房用地銷 售面積 季度 季度 表 2: 廈門市商品居住用房預(yù)銷與銷售數(shù)據(jù)對(duì)比 季度 (萬㎡ ) 季度 居住用房預(yù)售面積 居住用房銷售面積 季度 中國最大的資料庫下載 價(jià)格 2020年 13季度廈門商品房銷售總金額 129。 66億元，比 2020年同期上升 30%，平均銷售達(dá) 4867 元 /㎡，比 2020 年同期段平均價(jià)每平方上升 814 元，漲幅達(dá)20%。其中居住用房期段平均價(jià)格比 2020 價(jià)格上漲了 19%。 從前 3 季度價(jià)格走勢(shì)，可以明顯看出廈門 2020 年的房價(jià)在 2020 年的基礎(chǔ)上踏上了一個(gè)新臺(tái)階，趨勢(shì)顯著，反映了全年住房價(jià)格的穩(wěn)步上升趨勢(shì)，數(shù)據(jù)如表： 廈門市商品房銷售平均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（元 /㎡） 季度 總平均價(jià)格 居住用房平均價(jià)格 2020 年 13 季度 4053 3726 2020 年 13 季度 4867 4439 從商品居住用房（住宅和別墅）銷量的季度分價(jià)走勢(shì)上看（數(shù)據(jù)如下表，圖示）。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 有如下主要特 點(diǎn)：（一）今年第三季度的銷售面積最大的價(jià)格區(qū)間仍是 4000－5000 元，成交量 萬平方米，比上一季度略有下降。占總量比例為 38%，比上一季度上升 1 個(gè)百分點(diǎn)。（二） 3000 元以下的商品房占總面積銷量的比例最小，占 11%。（三）單價(jià)區(qū)間在 3000－ 4000 元的商品居住用房占總量的比從例進(jìn)一步下降，占總量的 27%。（四）單價(jià)在 5000 元以上的商品居住用房 3季度占總量的比例比 1 季上升 5 萬㎡平米以上。 廈門市商品居住用房銷售分析表 季度 價(jià)格范圍（元 /㎡） 面積（萬㎡） 金額（億元） 2020 年 1 季度 ≦ =3000 6。 .02 1。 19 3000－ 4000 19。 15 6。 95 4000－ 5000 21。 18 9。 48 5000 13。 70 8。 59 季度 價(jià)格范圍（元 /㎡） 面積（萬㎡） 金額（億元） 2020 年 2 季度 ≦ =3000 4。 71 1。 30 3000－ 4000 25。 41 9。 21 4000－ 5000 29。 65 13。 25 5000 19。 72 12。 07 季度 價(jià)格范圍（元 /㎡） 面積（萬㎡） 金額（億元） 2020 年 3 季度 ≦ =3000 8。 83 2。 04 3000－ 4000 20。 51 7。 47 4000－ 5000 29。 07 12。 91 5000 18。 81 11。 91 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 價(jià)格走勢(shì)： 從整個(gè)季度來看，商品房 3 季度總平價(jià)格達(dá)到 元 /㎡，比上一季度上漲 元，其中居住用房平均價(jià)格 元 /㎡與上一季度 元 /㎡基本持平，與去年第 4 季度相比上漲了 元。目前，廈門市均價(jià) 4000 以下商品房大多分布在島外，如海滄的“未來海岸”、集美的“學(xué)府后花園”等，島內(nèi)的商品房價(jià)格都在 4000－ 5000 元之間，如廈禾路路上“特房 G01－新座 ”、“世紀(jì)晶華”、“億力音樂花園”等。雖然這些樓盤價(jià)格不菲，但優(yōu)越的地理位置使這些樓盤一開盤便受到追捧，房價(jià)一路飛升，目前這些樓盤基本都已售完，形成有價(jià)無市的局面。位于廈禾路 CBD 商圈內(nèi)的“華僑海景城”開盤價(jià)則定在 6000元，而那些以“海景、湖景”為賣點(diǎn)的樓盤均價(jià)都在 5000 元以上，如“南湖明珠”、“云海山莊”等。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，廈門島內(nèi) 4000－ 5000 元每平方米的商品住宅依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。去年第 4 季度，價(jià)格區(qū)間在 3000－ 4000 元 /㎡的商品居住用房是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總銷售量的 42%， 4000－ 5000 元 /㎡的商品居住用房占了總量的 31%，而在今年的前兩個(gè)月， 4000－ 5000 元 /㎡占了總銷量的 59%以上，目前島內(nèi)位于 3500 元 /㎡左右的樓盤基本已經(jīng)絕跡。更多人希望在島內(nèi)購房的人，不得不將目光盯在 5000 左右的項(xiàng)目上。所以，預(yù)計(jì)今年 5000 左右的住宅仍將會(huì)是市場(chǎng)上熱銷的品種。 綜上分析：目前廈門島內(nèi)經(jīng)營性土地存量日易稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量日漸減少，特別是中低檔樓盤土地存量更是不多。島內(nèi)土地的價(jià)值得到了很大提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺。房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)開始向中高檔樓盤的趨勢(shì)發(fā)展。 四、廈門小戶型市 場(chǎng)現(xiàn)狀簡析 （一）項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目概述 建筑用地面積 ㎡ 總建筑面積（不含架空層 ㎡）： ㎡ 地上總建筑面積（不含架空層 ㎡）： ㎡ 地下建筑面積 : ㎡ 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 容積率 : 建筑密度 :% 綠地面積 : ㎡ 綠地率 :% 戶型統(tǒng)計(jì)表 戶型 建筑面積 (㎡ /戶 ) 數(shù)量 (戶 ) 比例 一房一廳一衛(wèi) 4560 204 72% 兩房兩廳兩衛(wèi) 8090 74 26% 三房三廳三衛(wèi) 170180 4 2% 總戶數(shù) 282 三面配有屋頂空中花園 一間活動(dòng)室 一間物業(yè)室 一電梯廳 \共三部電梯 總戶數(shù) :282 戶停車位 :75 位 地下停車位 :46 位 地上停車位 :29 位 總結(jié)：根據(jù)對(duì)項(xiàng)目戶型的統(tǒng)計(jì)， 4560 ㎡小戶型所占項(xiàng)目總量的 72%，因此本案應(yīng)重點(diǎn)作為小戶型樓盤來推廣。 （二）廈門小戶型現(xiàn)狀簡述 （ 1）什么是小戶型 對(duì)小戶型的概念，目前沒有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的說法，但業(yè)內(nèi)人士比較認(rèn)可的一種說法是，建筑面積在 60 平方米一下的一房。其特點(diǎn)是在房間時(shí)的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間具備。但每個(gè)空間面積都比較小，能滿足人們生活的基本 需求，即“麻雀雖小，五臟俱全”。 目前市場(chǎng)上小戶型包括了二種類型的樓盤，一是單身公寓，以陽光 VISA、裕發(fā)廣場(chǎng)等為代表；二是酒店式公寓，以喜多國際公寓、官邸 Double 為代表；二者區(qū)別在于后者提供較為完善的物業(yè)管理和服務(wù)，即酒店式的服務(wù)，公寓式的管理。而廈門小戶型除了喜多國際公寓、官邸 Double 外等極少量樓盤， 80%以上的小 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 戶型均為單身公寓 （ 2）小戶型分布區(qū)域 由于小戶型的消費(fèi)群體主要為白領(lǐng)和商務(wù)人士，而他們對(duì)地段、交通便利性、周邊配套等都有極高的要求，因此廈門小戶型主要集中在二個(gè)片區(qū)：文灶 — 富山片區(qū)（ 商業(yè)繁榮、寫字樓樓云集、交通便捷） 嘉禾路 SM 片區(qū)（商區(qū)繁榮、娛樂行業(yè)集中）。 （ 3）消費(fèi)群體狀況 A、企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)人士 作為中國最美麗迷人的城市 —— 廈門正向國際化的大都市逐漸邁進(jìn)，其以優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和優(yōu)美的地理自然環(huán)境吸引越來越多的高質(zhì)素人才來廈工作，這部分人往往有著較高的收入，他們對(duì)居住條件的要求也比較高，他們需要獨(dú)立而自由的空間，他們追求個(gè)性化的居所，他們將選擇小戶型單身公寓作為自己的居所。 B、經(jīng)常往返廈門的國內(nèi)商務(wù)人士 廈門這座城市的商務(wù)價(jià)值，將隨著廈門在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中的龍頭作用的發(fā)揮而不斷增 強(qiáng)并凸顯出來據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，每年有 47 萬人次的境外游客在廈平均停留時(shí)間超過 4。 42 天。這支龐大的消費(fèi)群體正是小戶型的服務(wù)對(duì)象。 C、廈門本地小企業(yè) 廈門中小企業(yè)眾多，而隨著電腦網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成為可能，一些贏利較好的小企業(yè)會(huì)選擇投資或租用小戶型，用于辦公、休息或接待客戶。 D、娛樂行業(yè)從業(yè)人員 廈門娛樂業(yè)的從業(yè)人員也將近幾千人，他們收入豐厚且單身，小戶型單元最為適合，同時(shí)他們喜歡在公司附近就近居住，因此他們對(duì)娛樂場(chǎng)周邊小戶型租金起到巨大促進(jìn)作用。以娛樂從業(yè)人員聚居的蕭湘大廈為例，一房的月租金高達(dá) 1600— 1800 元，比周邊其他片區(qū)高出了 300— 800 元。 （三）本案推案前之區(qū)域小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （ 1）區(qū)域范圍界定 文灶 — 富山片區(qū)、嘉禾路 SM 片區(qū) （ 2）區(qū)域房地產(chǎn)小戶型住宅市場(chǎng)狀況 供應(yīng)量（小戶型） 目前在售、待售的小戶型項(xiàng)目，嘉禾路 SM 片區(qū)：在售樓盤有喜多公寓、摩登時(shí) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 代、一代風(fēng)華（仙岳路）等。文灶 — 富山片區(qū)：在售樓盤有官邸 Double、 九龍城等 待售：美新廣場(chǎng)。兩個(gè)區(qū)域近期實(shí)際可供給總套數(shù)約 500 多套，是目前廈門小戶型房地產(chǎn)項(xiàng)目最為集中、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的兩個(gè)區(qū)域。 其它區(qū)塊還有位于后埭溪路的 鋒尚時(shí)代、湖里區(qū)的古龍公寓以及金尚路附近的國貿(mào)陽光二期（今年 11 月底動(dòng)工）、東渡附近的路檳大廈等項(xiàng)目都有一定