【正文】 ，勝利路商場(chǎng)的年租金在2002年度仍維持在3—4萬(wàn)元之間（最好的門(mén)面位置），但由于受“皖西北商貿(mào)城”的影響，原先在勝利路商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)被吸引到“皖西北商貿(mào)城”，使現(xiàn)在的門(mén)面租金水準(zhǔn)受到極大的沖擊。2).順昌商城 該項(xiàng)目是一位于潁州北路與潁河路交匯處的老市場(chǎng)，主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、小商品為主，但檔次較低，格局較為雜亂，目前的年租金在4000—9000之間。 3).皖西北商貿(mào)城 皖西北商貿(mào)城坐落在阜陽(yáng)市泉河北岸，商城占地720畝，內(nèi)設(shè)食品城、日化城、服裝城、五金家電城、小商品市場(chǎng)等八大區(qū)域，是一個(gè)集各種商品批發(fā)零售休閑娛樂(lè)于一體的皖西北最大的商貿(mào)流通集散中心。，建筑總面積276510平方米，年成交額10億元左右。皖西北商貿(mào)城價(jià)格一類(lèi)地段兩層103267平米2052元/平米二類(lèi)地段三層235352平米1686元/平米三類(lèi)地段兩層63125平米1731元/平米四類(lèi)地段兩層63125平米1410元/平米五類(lèi)地段兩層63125平米1250元/平米5. 需招商或在建的商業(yè)項(xiàng)目1).東方商貿(mào)城該項(xiàng)目位于潁河西路靠潁州北路處，是一大型批發(fā)市場(chǎng)，共有四層建筑，其中1—3層為商業(yè)用房，4F為倉(cāng)儲(chǔ)、辦公用房；商貿(mào)城內(nèi)配有中央空調(diào)（但現(xiàn)在還未啟用）、自動(dòng)電梯、垂直貨梯等設(shè)施。整個(gè)商場(chǎng)擁有鋪位1000余個(gè)，鋪位面積在10—12平米之間，其中1F以經(jīng)營(yíng)鞋類(lèi)批發(fā)為主，2F則以服裝為主。自03年9月16日開(kāi)業(yè)以來(lái)，除1F鞋類(lèi)批發(fā)較具規(guī)模之外，2F服裝批發(fā)則相當(dāng)蕭條，現(xiàn)在2F正處于重新招商—調(diào)整階段。目前的租金為：1F沿主通道邊鋪位大致在8000—12000元/年； 1F市場(chǎng)內(nèi)部鋪位在5000元/年左右；2F鋪位——目前只要能一次性支付押金2000元，并承諾1年內(nèi)不退場(chǎng)，就可免費(fèi)租賃鋪位一個(gè)，但若提早退場(chǎng)，則押金不退。2).浙江商貿(mào)城該項(xiàng)目的入口處位于人民路上，屬于人民路核心商圈范疇之內(nèi)，地理位置較為理想，是一集商、住、辦于一體的綜合性項(xiàng)目，擁有長(zhǎng)達(dá)800米的沿街商鋪。沿街商鋪在規(guī)劃上分為11個(gè)大區(qū)，其中1—4區(qū)已完成銷(xiāo)售與招商任務(wù)，目前在售的為5—7區(qū),可以租賃使用也可買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)。目前在售的5區(qū)、6區(qū)沿街鋪位，因有部分門(mén)面采用復(fù)式鋪設(shè)計(jì)方案，擁有2個(gè)樓面，現(xiàn)采用1F、2F分別計(jì)價(jià)的方案對(duì)外銷(xiāo)售，其底樓的售價(jià)在12380元/m2，2樓的售價(jià)為2490元/m2，另外對(duì)于面積偏大的復(fù)式鋪，則采取底樓（1F）分隔銷(xiāo)售，但對(duì)2F鋪位則不考慮另行分隔，直接銷(xiāo)售給第一個(gè)來(lái)選擇分隔銷(xiāo)售方案的購(gòu)買(mǎi)者。如果采用租賃形式，1—2F的年租金在10—12萬(wàn)元/年。該項(xiàng)目由于每個(gè)單元的鋪位面積較大，—，但進(jìn)深比較長(zhǎng)，一般在12—15m之間，從而使每個(gè)單元鋪位的面積偏大，大都在40—60m2之間，因此多數(shù)店面選擇精品店、專(zhuān)賣(mài)店的經(jīng)營(yíng)模式。自今年春節(jié)對(duì)外營(yíng)業(yè)以來(lái)，多數(shù)店面的經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，從商業(yè)街的開(kāi)鋪率來(lái)看，僅達(dá)到15%左右的比例，整個(gè)商業(yè)街除靠近人民路部分店面（1—4區(qū)）在維持經(jīng)營(yíng)之外，其余門(mén)面基本處于待招商階段，而維持經(jīng)營(yíng)的部分店面，也有近40%左右的店面對(duì)外貼出轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的告示。浙江商貿(mào)城目前租售價(jià)格表門(mén)面位置面積（m2）售價(jià)（元/ m2）年租金（萬(wàn)元）1區(qū)、2區(qū)40左右1700010—123區(qū)、4區(qū)后半段40—60130003—45區(qū)、6區(qū)復(fù)式鋪200—4001F：123802F：238010—123).溫州步行街該項(xiàng)目位于人民路以西，為沿街式商鋪，從長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，該項(xiàng)目能連通人民路與潁河路兩條主要交通干道，且周邊有相當(dāng)規(guī)模的住宅小區(qū)做支持，但從目前來(lái)看，因該項(xiàng)目的地理位置已偏離了人民路核心商業(yè)圈，人流量少，周邊的商業(yè)氛圍不濃，如果要形成一較為成熟的市場(chǎng)，估計(jì)需要3年左右的時(shí)間。目前沿人民路部分的門(mén)面銷(xiāo)售銷(xiāo)售價(jià)格在8000—10080元/平米之間，但目前由于開(kāi)發(fā)商資金上的原因，現(xiàn)處于停工階段。6. 阜陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)格局分析1).核心商圈的商鋪處于有價(jià)無(wú)貨狀態(tài)阜陽(yáng)的兩條中心商業(yè)街為——人民中路、潁州北路，由人民中路商鋪與潁州北路商鋪及其周邊的商鋪共同組成人民中路商圈，該區(qū)域內(nèi)商鋪雖然價(jià)格最高，投資額較大，但收益相對(duì)穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)小，而且在該商圈內(nèi)，極少有門(mén)面房或店面對(duì)外轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)袌?chǎng)的供應(yīng)量極為缺乏，該區(qū)域內(nèi)的商鋪基本上處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，因此該區(qū)域內(nèi)的商鋪具有極高的投資價(jià)值。2).核心商圈輻射范圍內(nèi)商鋪的供應(yīng)量較大從目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)的商鋪類(lèi)型來(lái)看，既有沿街型的門(mén)面式鋪面也有以批發(fā)為主的大型市場(chǎng)，但從地理位置來(lái)看，以沿街型門(mén)面為主的項(xiàng)目如“浙江商貿(mào)城”、“溫州街”等，基本上處于人民路核心商圈的邊緣或輻射區(qū)域內(nèi)，并沒(méi)有真正處于商業(yè)中心的核心位置，另外這些項(xiàng)目所提供的商鋪，單體面積相對(duì)偏大，且相互之間獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，在短期內(nèi)難以形成一種合諧的經(jīng)營(yíng)氛圍。3).新建的商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雷同，短期內(nèi)難以形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格從現(xiàn)有的商業(yè)街所規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)分析，大都是以服裝、鞋帽、百貨、飾品為主，可以說(shuō)每條商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)類(lèi)型大同小異，缺乏商業(yè)街經(jīng)營(yíng)真正的內(nèi)涵，只是徒具商業(yè)街的形式而已。按理說(shuō)，真正的商業(yè)街是各經(jīng)營(yíng)單元既相互竟?fàn)幱窒嗷パa(bǔ)充，包括大型商場(chǎng)、小型專(zhuān)業(yè)店、餐飲、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，能滿(mǎn)足人們多方面的需求，這樣才能形成一條有活力的街市，否則只能是一條“人造商業(yè)街”。4).市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化程度不夠，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與管理從阜陽(yáng)現(xiàn)有的一些市場(chǎng)來(lái)看，各市場(chǎng)的特色不夠明確，布局之間相對(duì)凌亂，且經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的品種、檔次、類(lèi)型比較接近，由于這些市場(chǎng)形成時(shí)間較早，有些屬于自發(fā)形成，因此在規(guī)劃上、管理上的力度不強(qiáng)，從而造成各市場(chǎng)的輻射區(qū)域較小，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，缺少一種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)應(yīng)有的——規(guī)模化的集聚效應(yīng)。 五. 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的特性分析隨著商業(yè)房產(chǎn)興起，市場(chǎng)上涌現(xiàn)出各種類(lèi)型的商鋪，主要有社區(qū)型、商場(chǎng)型、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（街）型、旅游型等，在眾多的鋪型中，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（街）型商鋪由于其專(zhuān)業(yè)性和較高的收益性，使其日益受到投資者、經(jīng)營(yíng)戶(hù)的青睞，成為商鋪發(fā)展的重要方向。 專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)（商業(yè)街）是指相同一系列的專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店高度聚集，提供專(zhuān)門(mén)商品和專(zhuān)業(yè)服務(wù)的特色商業(yè)市場(chǎng)（街）。該種業(yè)態(tài)在世界各地都占有相當(dāng)?shù)姆蓊~，如香港的女人街、韓國(guó)的東大門(mén)、上海的襄陽(yáng)路、武漢的漢正街等，專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)（商業(yè)街）商鋪因其特定的客戶(hù)定位及業(yè)態(tài)定位，大多數(shù)是成功的，但也有部分項(xiàng)目因?yàn)榍捌诘臉I(yè)態(tài)定位不明確、經(jīng)營(yíng)上缺乏特色，使竟?fàn)広呌谕|(zhì)化，從而加劇了經(jīng)營(yíng)、投資的風(fēng)險(xiǎn)，最終形成了“有街無(wú)市”的局面。從一個(gè)專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)（商業(yè)街）來(lái)看，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：1. 高度的專(zhuān)業(yè)性形成集約化效應(yīng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的是特定的客戶(hù)定位，特定的經(jīng)營(yíng)行業(yè)定位，這是區(qū)別于其他商業(yè)形態(tài)的主要特征。由于主題明確，系列商品配套齊全，且又相對(duì)價(jià)格低廉，從而很容易形成良性的市場(chǎng)口碑。由于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與其他商業(yè)形態(tài)不同，其經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較為單一，所服務(wù)的對(duì)象也比較單一，主要客戶(hù)群也不在本區(qū)域，完全要靠它的群聚效應(yīng)來(lái)聚集客流。2. 營(yíng)造產(chǎn)品的特色及高度的性?xún)r(jià)比專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)的是同類(lèi)產(chǎn)品，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，產(chǎn)品是否有特色，將成為經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上除所在的位置不同外，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品大同小異，這就需