【文章內(nèi)容簡介】 的發(fā)展板塊，同時聯(lián)動花橋國際商務(wù)城，勢必將推動昆山城市核心的東進南移！,昆山城市市域規(guī)劃,城市概況 經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃+交通規(guī)劃） 長三角規(guī)劃對昆山的意義 昆山城市賣點匯總,昆山城市研究,20分鐘上海、20分鐘蘇州的獨享天生區(qū)位優(yōu)勢，使之成為了上海蘇州線上的產(chǎn)業(yè)節(jié)點城市。 自身以電子信息、精密機械、精細化工、民生用品等低消耗、高產(chǎn)出的“親民”產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，為昆山的城市經(jīng)濟提供了長遠、穩(wěn)定的發(fā)展平臺。 從城市定位上來看昆山的定位是工商業(yè)城市，特色是制造業(yè)基地。差異化、個性化的城市定位打造了長三角區(qū)域內(nèi)不可復(fù)制的“昆山模式”。 “五橫四縱”的城市路網(wǎng)規(guī)劃使昆山的路網(wǎng)交通四通八達，為其集約化產(chǎn)業(yè)流通提供了良好平臺。 京滬高速鐵、滬寧城際鐵路（已開通?。?、軌道交通、公路交通形成了龐大的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)，使昆山的城市內(nèi)外部交通連接暢通無阻。同時也推進了高端人士、資金流、物流、信息流在昆山聚集。 “融入上海、與蘇州共同完成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”的外部城市關(guān)系定位使昆山未來在長三角區(qū)域的立意充滿想象空間。,昆山城市賣點匯總,昆山房地產(chǎn)市場研究,城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析,開發(fā)投資低開高走，辦公樓投資力度增強 2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資低開高走，從年初9.9%的增幅一路震蕩走高，到年底增幅達29.2%；辦公樓開發(fā)投資勢頭強勁，共完成投資8.42億元，同比增幅達126.6%。 開發(fā)資金到位良好，利用外資大幅上升 2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金626.31億元，同比增長27.5%；其中利用外資8.92億元，同比增幅達109.0%，占比交上年高出0.6個百分點。 商品房銷售創(chuàng)歷史新高，二手房市場再現(xiàn)火爆 全年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)商品房銷售面積626.13萬平方米，銷售額359.14億元，分別比上年增長89.1%和118.2%。二手房市場隨著一級市場的回暖，再現(xiàn)火爆，2009年全市二手房成交21827套，是去年同期的2.7倍。 對經(jīng)濟的拉動作用增強，貢獻度不斷提升 2009年房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為47.5%，同比去年提高3.6個百分點。另有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)地方稅收27.45億元，同比增長22.4%，占第三產(chǎn)業(yè)地方稅收的比重為55.7%。,一、2009房地產(chǎn)市場運行特點,一、住宅市場描述,2009年是昆山樓市經(jīng)歷爆發(fā)的一年，成交量從07年每月3000套飛升到了8000套以上，漲幅在250%以上！外地投資性購房的涌入，支撐了昆山樓市的半壁江山！ 2010年前三個月，樓市延續(xù)了09年的強勢，但是4.17新政一出，最近三個月成交量一落千丈，相比07年的水平也有所不及。觀察7三個月與昆山最近三年的成交低點的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前的成交所面對的情況是本地與外地需求同時降低到冰點。,一、住宅市場描述,市場部觀點：,昆山房價從1998年來一路走高，在2009年樓市大熱的市場背景下達到了最高點6400元/平方米的價格水平。 最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價格水平相較于07年上漲了大約50%。,一、住宅市場描述,市場部觀點：,昆山房地產(chǎn)年投資額歷經(jīng)了3次大的跳躍。92年到93年經(jīng)歷了一次跳躍，02年到03年又是一次大飛躍，然后到了最近的三年投資額都在100億元以上。 在2007年樓市第一波高潮的時候，房地產(chǎn)投資額達到了最高點。最近2年雖然有所反復(fù)，但基本穩(wěn)定在150億左右。,截至到6月底，昆山商品房庫存可售房源突破4萬套，市場庫存供應(yīng)充足。就單周來看，新政之后商品房供應(yīng)再次出現(xiàn)井噴，在6月的四周時間里，供大于求的單周為四周，從4月到現(xiàn)在的12周時間，供大于求的單周為8周。一方面是成交量的低迷，另外一方面是新房不斷入市，昆山商品房市場供大于求的局面或?qū)㈤L期維持。,市場部觀點：,整體市場小結(jié),2009年昆山房地產(chǎn)市場各樓盤采取低開高走策略，引領(lǐng)了昆山房地產(chǎn)市場五年來的第一次爆發(fā)。商品房價格一路飆升至近萬元/平米。 昆山的特殊區(qū)位使之在上海蘇州線上的“洼地”價值一覽無遺。09年外地投資性購房的涌入，支撐了昆山樓市的半壁江山！同時也由于上海房價對上海白領(lǐng)階層的置業(yè)影響，加上城際高鐵的開通，使更多的上海白領(lǐng)選擇昆山作為第一置業(yè)城市對象。 今年四月，受有史以來最為嚴厲的一次417調(diào)控影響，昆山的樓市成交幾乎跌至冰點。但其突出的城市價值使昆山樓市承受住了第一波洗禮。 今年六月，市場稍有回暖，昆山樓市供應(yīng)再次出現(xiàn)井噴。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。“外部需求”的把握或?qū)⒊蔀槔ド椒康禺a(chǎn)市場的唯一出路。,昆山房地產(chǎn)市場研究,城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析,住宅板塊劃分,昆山市中心城區(qū)分為中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。,中心城區(qū),城東區(qū),城南區(qū),城西區(qū),城北區(qū),住宅板塊特征,【地域范圍】 位于長江路以西、朝陽路以北、中山路以東，屬于整個昆山老城區(qū)范圍內(nèi) 【版塊特征】 全方位，人口密集之現(xiàn)代城市，并承擔綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。中心城區(qū)以老城區(qū)為主，昆山各大政府機關(guān)，企業(yè)辦公，金融等都集中在這一區(qū)域，屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，因此，房價一直維持高位。,中心城區(qū)：人口稠密 區(qū)域成熟 價格處于高位,中心城區(qū)主要樓盤,【地域范圍】 位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進東路沿線區(qū)域 【版塊特征】 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢是城東最值得亮點，也成為主推樓盤穩(wěn)健發(fā)展的有利因素。目前城東大盤云集，20萬方，30萬方的大盤依次沿前進東路排開，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。城東開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)銷售量位居昆山前三，供應(yīng)量量接近8000套，在售樓盤超過50個，整體銷售率超過70%。,城東地區(qū)：大盤云集 無限潛力,住宅板塊特征,城東區(qū)域主要樓盤,住宅板塊特征,【地域范圍】 老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來的區(qū)域（屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)） 【版塊特征】 以森林公園為主打，倡導(dǎo)綠色生態(tài)居住環(huán)境，是昆山未來的高檔住宅板塊，樓盤的宣傳點也重點突出生態(tài)景觀，且價格隨之上漲，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價格上漲幅度比較快的區(qū)域。區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以小高層、高層、別墅為主。,城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢 政府重點規(guī)劃區(qū)域,城西區(qū)域主要樓盤,【地域范圍】 相對北部版塊，其位于長江中路沿線（兩側(cè)），基本屬于老城區(qū)的以南區(qū)域 【版塊特征】 高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價推上了一個新臺階，使城南成為昆山各大區(qū)域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。世茂蝶湖灣的住宅價格已經(jīng)在10000元/平米左右，新城域的住宅均價也逼近9000元/平米，森隆瓏庭十棟預(yù)計售價會在一萬以上。此地塊后期入市無疑會繼續(xù)挑戰(zhàn)城南房價極限。,城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域 投資客的樂園,住宅板塊特征,城南區(qū)域主要樓盤,三、各版塊供應(yīng)量對比分析,市場部觀點：,縱觀昆山市4月和5月，昆山各個板塊的庫存量基本變化不大。 花橋和開發(fā)區(qū)相比4月，5月的庫存量微微下跌，而玉山的庫存則是有了一定增長。其他各個區(qū)域也參差不齊?？梢哉f新政對樓市的影響可能有一定滯后效應(yīng)，可能要再過2月才能在庫存量方面看出具體的影響。,三、各版塊供應(yīng)量對比分析,市場部觀點：,新政之后各版塊之間的供應(yīng)量結(jié)構(gòu)似乎沒有受到太大影響。雖然每個板塊的庫存量如上圖分析的有一定的變化。但是最多三個區(qū)域仍舊是花橋、開發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn)。三者的總和接近70%。,三、各版塊銷售情況對比分析,2010年5月各區(qū)域銷售率,5月昆山商品房市場整體銷售率繼續(xù)回落，其中住宅項目回落較大，商業(yè)類項目銷售率穩(wěn)步上升。就各區(qū)域來看，部分區(qū)域由于沒有新增供應(yīng)偏少，銷售率出現(xiàn)小幅上升，其中南部水鄉(xiāng)上漲5.1個百分點，但從整體上，昆山商品房銷售率繼續(xù)保持回落的勢頭，這將對于昆山樓盤項目特別是住宅類項目構(gòu)成一定的考驗，尤其是新開樓盤。這也會在一定程度上倒逼開發(fā)商做出比如優(yōu)惠打折等相關(guān)銷售策略上的調(diào)整，,市場部觀點：,四、各版塊價格因素分析,通過圖表可以看出，昆山市主力產(chǎn)品類型為小高層、高層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)。,市場部觀點：,昆山房地產(chǎn)市場研究,城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析,一、商業(yè)概述,作為全國百強縣排名第一的昆山市，目前人口超過200萬，城市面貌日新月異，居民收入逐年快速增長，消費需求供需兩旺。 昆山市商業(yè)設(shè)施主要集中于老城區(qū)