【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 酒店的平均房?jī)r(jià)定位存在加大的不確定性）。大連港麗酒店，“港麗”品牌是希爾頓酒店管理集團(tuán)旗下的高端豪華品牌，因此該酒店的定位同樣高端豪華，并且其地理位置極具潛力，因此預(yù)計(jì)該酒店的平均房?jī)r(jià)將處于第一集團(tuán)領(lǐng)先位置。 大連香格里拉大酒店、大連遠(yuǎn)洋洲際酒店、大連 JW 萬(wàn)豪酒店以及大連希爾頓酒店將會(huì)位于第二集團(tuán)。該集 團(tuán)內(nèi)的酒店是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店，因此預(yù)計(jì)其房?jī)r(jià)仍要高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，但由于其定位要相對(duì)低于第一集團(tuán)的豪華五星級(jí)定位，該集團(tuán)內(nèi)酒店平均房?jī)r(jià)會(huì)比第一集團(tuán)的酒店稍低。由于品牌和定位的不同，這些酒店房?jī)r(jià)將不太可能與第一集團(tuán)酒店處于同一水平。 大連富麗華酒店和大連新世界酒店將位于第三集團(tuán)。第三集團(tuán)酒店處于較低級(jí)別。由于這兩家酒店不是國(guó)際五星級(jí)品牌酒店，定位較低，因此這些酒店的房?jī)r(jià)會(huì)低于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，但是由于該酒店按照國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，加上完善、先進(jìn)的酒店設(shè)施，以及與待建酒店位于同一條路上這一獨(dú)特的地理位置 ，他們?nèi)匀粫?huì)保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 40 酒店價(jià)格定位 目前大連中山區(qū)擁有大連最高端的五星級(jí)國(guó)際和國(guó)內(nèi)品牌酒店，如棒 棰 島國(guó)賓館大連香格里拉大酒店和富麗華酒店等。 待建的國(guó)際豪華超五星級(jí)酒店將以其國(guó)際頂端的客房設(shè)施、領(lǐng)先于市場(chǎng)的寬敞客房面積、所處樓宇的頂級(jí)品質(zhì)、及世界頂級(jí)的酒店管理公司而使其房?jī)r(jià)處于市場(chǎng)的領(lǐng)先位置。 目標(biāo)客戶(hù)定位 國(guó)際頂級(jí)豪超五星級(jí)度假酒店主要針對(duì)在整 個(gè)大連地區(qū)作中短期（ 1— 3日）停留，年齡在 30－ 50歲之間，有較高的住宿預(yù)算能力，屬于整個(gè)城市里承受最高租金的住客。 休閑度假住客 —— 占比 70% 以北中國(guó)高端階層及國(guó)際自助散客為主，尤其是日本和韓國(guó)散客。此外，未來(lái)待建酒店所處的高建筑作為大連城市的“名片”之一，必將吸引較多的具有高消費(fèi)能力高端國(guó)內(nèi)外休閑住客。 大連是東北地區(qū)、環(huán)渤海、京津及華北地區(qū)最重要的高端休閑度假基地，主要以高層關(guān)系建立、資源城市關(guān)系接待及私人度假目的的高端階層客戶(hù)；每年 510月份，來(lái)自東資源北城市的高端人士：政府高官、金融、糧食 、礦業(yè)、木材、外貿(mào)、港口運(yùn)輸?shù)禺a(chǎn)為主的消費(fèi)階層； 北京、天津的高端人士以政府高官、金融、投資、外貿(mào)、港 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 41 目標(biāo)客群區(qū)域分布 口運(yùn)輸、地產(chǎn)、 IT、軟件外包為主的消費(fèi)階層； 大連是影視重要的拍攝基地，每年有大量的劇組在大連拍攝，同時(shí)吸引眾多的演藝界人士來(lái)連度假休閑。 商務(wù)兼顧度假住客 —— 占比 15% 吸引大連市投資銀行，金融企業(yè)，世界五百?gòu)?qiáng)等的高端商務(wù)客戶(hù)，以及由大連市政府邀請(qǐng)的高級(jí)訪問(wèn)參觀人士。 會(huì)議兼顧度假住客 —— 占比 15% 吸引在會(huì)展中心舉辦展會(huì)的訪客（大多數(shù)的此類(lèi)訪客，會(huì)在高檔酒店設(shè)置一個(gè)中型或小型的產(chǎn)品展示廳、發(fā)布會(huì)等）；以 及大連和其他地區(qū)企業(yè)組織的高端獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)議住客。 商務(wù)兼度假客 會(huì)議兼度假客 休閑度假住客 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 42 國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng) 入境客源市場(chǎng) 國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)共分為三級(jí)市場(chǎng) ? 一級(jí)旅游市場(chǎng)：大連及大遼寧區(qū)域城市 ? 二級(jí)旅游市場(chǎng)：吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古等省市 ? 三個(gè)旅游市場(chǎng)：北京、天津、上海、山西等省市 項(xiàng)目區(qū)域位于東北和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)區(qū)域的結(jié)合部，是旅游需求最旺盛的區(qū)域之一，入境旅游市場(chǎng)分為三級(jí)： ? 一級(jí)旅游市場(chǎng)：日本、韓國(guó)地區(qū)市場(chǎng)等 ? 二級(jí)旅游市場(chǎng)：港臺(tái)、東南亞地區(qū)市場(chǎng)等 ? 三級(jí)擴(kuò)展市場(chǎng)：俄羅斯及東、北歐洲市場(chǎng) 最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦依據(jù) 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 43 待建 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)模式的建立的核心 提煉項(xiàng)目的核心 ,樹(shù)立一個(gè)核心價(jià)值體系： 一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，只有一個(gè)核心，為了項(xiàng)目的發(fā)展必須梳理出一條主線，即：項(xiàng)目的核心價(jià)值體系 項(xiàng)目城市區(qū)域的資源及定位導(dǎo)向 —— 《國(guó)家級(jí) 5A級(jí)風(fēng)景區(qū)》，以“濱海路”、“海濱公園”及“森林動(dòng)物園”為基地 —— 城市主城區(qū)中心板塊的休閑、度假資源及城市屬性的海岸資源，打造“復(fù)合型”度假產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目地塊的核心資源優(yōu)勢(shì) —— “地?zé)帷薄皽厝辟Y源； —— 依托“地?zé)峒皽厝钡拈_(kāi)發(fā)，以“水文化”為核心，嫁接高端“ SPA”功能提升； 溫泉度主題假板 塊產(chǎn)業(yè)核心功能設(shè)定： 主題溫泉會(huì)所 —— 形成核心功能板塊的聚會(huì)點(diǎn)； 標(biāo)志型溫泉酒店 —— 形成板塊地標(biāo)建筑的焦點(diǎn)； 溫泉分時(shí)度假 —— 核心板塊的“核心功能”； 溫泉文化 —— 形成項(xiàng)目的核心“文化”體系； 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 44 最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦 客房 客房數(shù)量 所占比例 % 每間客房面積（ m178。） 指示性面積（ m178。） 度假套房 A 40 40% 120 度假套房 B 20 20% 160 VIP 度假套房 20 20% 190 會(huì)員 度假 別墅 10 10% 300400 輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū) 總計(jì) 100 100% 17,200 餐飲 設(shè)施座位數(shù) 每個(gè)座位面積（ m178。） 指示性面積（ m178。） 全天 制餐廳 — 西餐 美食 特色餐廳 — 中餐 100 200 2 200 700 特色餐廳 — 日 餐 50 3 150 大堂吧 、 咖啡廳 50 2 100 酒吧 50 2 100 輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū) 25% 313 總計(jì) 535 1,563 其他 公共區(qū)域數(shù)量 每間客房面積（ m178。） 指示性面積（ m178。） 大堂區(qū)域 1 800 800 行政酒廊 1 100 100 森林溫泉 SPA 館 2 1000 2,000 室內(nèi)游泳池 康體 中心 （健身及休閑） 1 1 1,000 1,000 商務(wù)中心 、禮品 商店 輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū) 2 50 10% 100 400 總計(jì) 8 后臺(tái)區(qū)域 行政辦公區(qū)域 1,000 指示性?xún)裘娣e 25163 % 指示性總建筑面積 (不包括停車(chē)場(chǎng)面積 ) 35800 平方米 注 :以上測(cè)算僅為指示性。建議客戶(hù)在做出任何法律和財(cái)務(wù)決定之前向合格的設(shè)計(jì)事務(wù)所咨詢(xún)。確認(rèn) 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 45 待建酒店的設(shè)計(jì)和面積計(jì)算對(duì)于該場(chǎng)地是否合理。 客房部分 客房體量 客房體量 建議項(xiàng)目酒店提供 100間客房。 其中包括，推薦原因如下： 待建酒店市場(chǎng)定位為國(guó)際休閑度假高端豪華超五星級(jí)酒店。我們認(rèn)為該酒店規(guī)模符合這一定位； 隨著大連地區(qū)經(jīng)濟(jì)及旅游休閑度假的發(fā)展，大連市場(chǎng)將出現(xiàn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店，市場(chǎng)在平均房?jī)r(jià)方 面的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。這一客房數(shù)，能使待建酒店達(dá)到國(guó)際休閑度假高端豪華超五星級(jí)酒店的規(guī)模要求，在目前和未來(lái)的市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)力，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較?。? 這一規(guī)模的酒店在市場(chǎng)分類(lèi)的時(shí)候具有更高的靈活性，不必依賴(lài)于影響酒店形象的低收益的細(xì)分市場(chǎng)； 該客房總數(shù)將使酒店可接待一定規(guī)模的以會(huì)議兼顧度假及定期來(lái)連的休閑度假團(tuán)體； 此規(guī)模的酒店足以實(shí)現(xiàn)必要的運(yùn)營(yíng)效率和業(yè)績(jī)，且為酒店管理公司所接受。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 46 待建酒店最基本的房間類(lèi)型為度假型客房。中國(guó)一級(jí)城市的商務(wù)和度假?lài)?guó)際酒店的平均面積標(biāo)準(zhǔn)如下。 標(biāo)準(zhǔn)客房平均凈面積 ( 國(guó)際標(biāo) 準(zhǔn) ) 國(guó)際酒店標(biāo)準(zhǔn) 商務(wù)酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 度假酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 三星級(jí) 26－ 31 30－ 35 四星級(jí) 32－ 37 36－ 41 五星級(jí) 38－ 43 42－ 48 豪華五星級(jí) 43 50 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 47 因此，基于待建酒店國(guó)際豪華超五星級(jí)溫泉度假酒店的定位，我們建議待建酒店休閑度假客戶(hù)的平均面積在 100平米左右，理由如下： ? 我們所獲取的新酒店技術(shù)數(shù)據(jù)，以及我們對(duì)亞洲市場(chǎng)酒店行業(yè)的觀察，揭示出一個(gè)明顯的趨勢(shì)，就是酒店的客房面積在不斷擴(kuò)大，在中國(guó)這一趨勢(shì)尤為突出； ? 客 房面積應(yīng)該為酒店的定價(jià)策略和國(guó)際頂級(jí)豪華超五星級(jí)度假酒店定位提供優(yōu)勢(shì)； ? 寬敞的房間面積能使待建酒店在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上具有一定的優(yōu)勢(shì)；這一面積不僅使酒店更具靈活性，而且為酒店未來(lái)升級(jí)到更高的品牌預(yù)留了一定的空間； ? 房間的面積與目前國(guó)際上通行的頂級(jí)豪華超五星級(jí)度假酒店相適應(yīng)，并在控制房?jī)r(jià)的溢價(jià)上形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 寬敞舒適的客房能成為酒店獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)之一，有利于吸引高行政級(jí)別的商務(wù)兼顧度假客人；以及 另一方面，我們認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)間面積超過(guò) 120平方米，市場(chǎng)將無(wú)法支撐更高的房?jī)r(jià)，而且還會(huì)減少酒店的客房總量。 ? 客房設(shè)計(jì)與設(shè)施推薦 客房產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重世界一流海派簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)與東方傳統(tǒng)元素的結(jié)合；而在功能上應(yīng)注重舒適性、方便性和豪 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 48 華性的結(jié)合。需要特別注意的是，待建酒店應(yīng)能夠憑借其獨(dú)特的有別于市場(chǎng)上其他酒店的高品質(zhì)客房確保其市場(chǎng)定位，并且能將客房面積和家具設(shè)施方面的投資控制在合理的范圍內(nèi)。 預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)套房需求處于合理水平，套房可以滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求。根據(jù)酒店的位置、市場(chǎng)定位和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)酒店的套房比例，我們建議待建酒店 VIP套房及會(huì)員度假別墅占比在 30%左右較為合適。 此外，我們建議設(shè)立“度假別墅”，提供會(huì)所 式的專(zhuān)門(mén)服務(wù)、設(shè)施和產(chǎn)品。這主要是滿(mǎn)足休閑會(huì)議團(tuán)體，配有特別的設(shè)施，包括有品牌的肥皂、香波、免費(fèi)飲用水和點(diǎn)心。住在度假別墅的客人和酒店的忠實(shí)會(huì)員都可以享用度假別墅。度假別墅的設(shè)計(jì)如下： ? 吸煙區(qū)和禁煙區(qū)； ? 方便的餐飲服務(wù)，尤其是早餐； ? 功能完善的 SPA房及室外、入戶(hù)溫泉泡池 ? 會(huì)客及休閑區(qū)域； ? 安靜的私人空間； ? 高 /低工作書(shū)桌，和會(huì)議區(qū)，配備電源插口 /接口。 考慮到其他標(biāo)配設(shè)施，我們建議待建酒店的客房和浴室基本設(shè)施如下： 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 49 客房主要設(shè)施 ? 整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的室內(nèi)布局和設(shè)計(jì)； ? 無(wú)遮擋的大玻 璃窗； ? 高質(zhì)量的床和床上標(biāo)準(zhǔn)五件套（符合國(guó)際高星級(jí)私人極品度假酒店標(biāo)準(zhǔn)）； ? 照明良好 ? 兩步電話（安裝在書(shū)桌和床頭），兩條電話線，其中一部電話能外接普通話機(jī)； ? 配有閱讀燈的沙發(fā)和休息區(qū)； ? 寬頻大銀幕電視或等離子電視，播放信息頻道、衛(wèi)星頻道和市內(nèi)電影； ? 獨(dú)立控制的冷熱空調(diào)； ? 高品質(zhì)的床單和大號(hào)枕頭； ? 高品質(zhì)的窗簾和遮光簾； ? 大衣櫥和抽屜柜； ? 裝備齊全的小型吧臺(tái)； ? 高速有線和無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)接口。 客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 如下為待建酒店客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 表 3‐ 3 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 50 客 房推薦設(shè)施和服務(wù) 獨(dú)立溫控空調(diào) 行政書(shū)桌（配電話） 高速上網(wǎng) 液晶電視（衛(wèi)星頻道） 室內(nèi)茶壺 /電熱咖啡壺 室內(nèi)保險(xiǎn)箱 語(yǔ)音信箱 迷你酒吧 熨 斗和 熨 衣板 吹風(fēng)機(jī) 歡迎水果并且每日補(bǔ)充 每日?qǐng)?bào)紙。 客房浴室 四件固定裝置，包括獨(dú)立的淋浴、浴缸、座便器和 盥洗盆； ? 設(shè)有入戶(hù)溫泉泡池 ? 浴室里安裝花灑淋浴器； ? 一部電話分機(jī)； ? 高質(zhì)量的毛巾和浴袍。 我們建議酒店浴室寬敞，配備獨(dú)立淋浴和浴缸，這是國(guó)際酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置。增加浴室面積的一個(gè)原因是目前酒 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 51 店浴室趨向于 類(lèi)似水療的設(shè)施，如渦流浴盆和花灑淋浴。浴室正更多地在結(jié)構(gòu)上和視覺(jué)上融入客房的整體設(shè)計(jì)之中，玻璃隔墻或滑門(mén)在