【文章內(nèi)容簡介】 和行政辦公用地，除了確保奧運、中央及駐京部隊、市屬重點項目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵節(jié)約型住宅，繼續(xù)貫徹建筑面積小于 90 平方米的住房面積不得少于 70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及 練習場、滑雪場用地。 （二） 目前北京房地產(chǎn) 發(fā)展 狀況 2021 年國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、“限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。 2021 年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積，比 05年下降 %；其中商品住宅 ，下降 %。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 12 商品房竣工面積 萬平方米，下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %。全市商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房） 萬平 方米，其中商品住宅 2205 萬平方米；商品房銷售額（含現(xiàn)房和期房） 2159 億元，其中商品住宅 億元。商品房空置面積 萬平方米，比 2021 年末減少 萬平方米；其中商品住宅空置 萬平方米，減少 萬平方米。 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 13 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟、社會較快發(fā)展的推動下，保持高速增長態(tài)勢。2021年至 2021年累計完成投資額 ； 2021年房屋施工面積達到 萬平方米，比 2021 年增長 倍； 2021 年至 2021 年房屋竣工面積累計 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 14 萬平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬平方米。 北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟體制改革和國民經(jīng)濟的發(fā)展而逐步建立起來的，經(jīng)歷了一個從小到大、從慢到快的發(fā)展過程。 2021 年至 2021 年北京市處于營業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)逐年增加， 2021 年僅為 1005 家，到 2021 年，已達到了 2958 家。 2021 年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。 2021 年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比 2021年第四季度提升 點。盈利景氣指數(shù)達到 ，比上年四季度提升 點，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運 行的態(tài)勢。 （三）居民消費水平狀況 隨著國家的不斷發(fā)展，全國居民整體消費水平得到了較大的提高。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字， 2021 年，全國居民消費價格比 2021 年上漲 %，其中用于居住的消費增長為 %,位居首位。 （四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 15 過去的 2021 年，北京市商品房銷售價格持續(xù)上漲，與 2021 年相比房地產(chǎn)價格指數(shù)如表 31所示。 表 31 房地產(chǎn)價格指數(shù) 指 標 2021年 2021年 房屋銷售價格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價格指數(shù) 2021 年，在國家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)開局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場需求活躍。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個： 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 16 一是拆遷帶來的被動需求。 二是投資性需求日益膨 脹， 國內(nèi)資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而 食品、 醫(yī)療、教育等 費用 大幅上漲以及即將進行的電 煤 水氣等資源產(chǎn)品的價格改革 ， 無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段 。 據(jù)麥肯錫 2021 年一項社會調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。 三是 人民幣升值是支持國際資金青睞我國房地產(chǎn)市場的另一個主要因素 。 因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國 際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。 另一方面，在北京還有很多獨特的消費群體，使得對北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。 第一， 北京擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。北京是中國的政治中心，中共中央、國務(wù)院、全國人大、全國政協(xié)、中央軍委、全國性 社 團 群 組織以及其內(nèi)部職能機構(gòu)都在北京，再加上北京市級的同類機構(gòu)，總體上看官員階層龐大。由于行政級別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平比較高，住房消費力也比較強。 第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機構(gòu)。幾乎每個省、市級地方政府都 在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處 ，購置房產(chǎn) 設(shè)置辦事處 很普遍 。不僅如此，許多省級政府的廳局機構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價位。 第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機構(gòu)。各個國家的大使館都設(shè)在北京，許多國際機構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福 利 基金會等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、收入水平、消費習慣等原因，他們在面積、檔次方面的要求 也是比較高的。 第四，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。從 IT 精英到金融高管；這些人教育背景好、學(xué)歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費力是極強的 。 第五，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊伍。北京的高校多、大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 17 研究機構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費充足，可用于自己支配的費用數(shù)額巨大。 第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機構(gòu)和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。他們的收入水平和消費水平都很高。 此外，有不少地方企業(yè) 家在北京購房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因為北京的醫(yī)療水平高，也來到北京定居。 以上都 對北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響 ，這也是北京作為首都與全國各地房地產(chǎn)需求市場的顯著區(qū)別。 三、本項目的區(qū)位優(yōu)勢 “大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點和周邊的土地資源、提高社會服務(wù)附加值，積極有效地進行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無縫連接及業(yè)態(tài)的升級、創(chuàng)新嘗試。本項目規(guī)劃區(qū)內(nèi) ，含四個不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、托幼、商業(yè)金融和街心綠地。項目地上總建筑面積約 16 萬平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無縫連接及滿足項目配套需要來確定。 本項目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢主要體現(xiàn)在： 地鐵四號線、十一號線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示： 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 18 建設(shè)中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫?zāi)铣?。通過這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟核心， CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價值。通過沿線周邊的地產(chǎn)開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客 流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。 本地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。 地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認知與重視在項目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過程中逐步實現(xiàn)。 本項目區(qū)位的 景觀規(guī)劃和利用 如下圖所示： 項目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河 ,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。項目用地內(nèi)規(guī) 劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng) ,形成完整景觀體系。 除此以外，項目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過項目周邊。 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 19 四、本項目市場分析 （一）區(qū)域環(huán)境分析 北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項目為主流。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場認可度。 城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開發(fā)重點南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價值流動提 供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強。截至 2021 年底，豐臺區(qū)常住人口達到 萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30 萬常住人口，消費潛力驚人。 交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場需求相當旺盛。 目前，本區(qū)域已售和在售項目約 30個，圍繞在本項目周圍已形成 800 萬平米住宅總量。與此同時，隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進一步加快，南北京的復(fù)興和擴張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力。 （二）土地供應(yīng) 在北京未來幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。但在目 前市場條件下，其中大部分拆遷難度相對較大，土地價格相對較高。本項目 通過招投標中標已取得土地使用權(quán)，項目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項目的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。 （三）生活配套設(shè)施情況 項目周邊 1公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機構(gòu)較為齊全，項目隔馬家堡東路東側(cè)為萬客隆超市，購物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。 （四）周邊住宅類樓盤分析 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 20 通過對本地塊周邊典型樓盤進行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點是：價格上揚迅速，銷售周期較短。 2021 年至 2021 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過了 20%。具體情況如下： 2021 年以前，本區(qū)域開盤項目有怡然家園、城南嘉園（一期）、晨新園、康緣居等 10 多個樓盤，主要價位集中在 4500 元以下。 2021 年隨著北京市城市開發(fā)的重點開始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房價整體走高，本區(qū)域樓盤開始整體上漲。當時開盤的遠洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（ 2期）等樓盤售價集中在 5500 元 /平米至 6500 元 /平米之間，其中地鐵四號線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000 元 /平米的售價。 2021 年，隨著北京市房價的持續(xù) 走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號線通車時間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。 2021 年年初開盤的遠洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達到了 8000 元 /平米的左右。其中星河城 3期的售價更是突破了 9000 元 /平米。 遠洋自然、西馬 178。 金潤家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵 4 號線、規(guī)劃中的地鐵 11 號線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實施，帶動了整個區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會對本區(qū)域樓市形成強大的支持，使本區(qū)域 房價的上升形成較大空間。 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目申請報告 中招國發(fā)工程項目管理有限公司 21 另外一方面，本項目地下空間擬與地鐵無縫接軌，使得本項目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目， 成為 本項目主要的亮點之一。 （五）商業(yè)類樓盤分析 2021 年的市場需求非常旺盛，企業(yè)在 北京 繼續(xù)積極擴張， 2021 年 第四季度空置率同比下降 個百分點。 2021 年全年預(yù)計將超過 100 萬平米。 仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示： “ 由于許多企業(yè)擴張意愿強烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時一些原本 2021 年 10 月份完工的項目將會延遲到 次 年 3月。很多公司都選擇入駐新 建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴張自己的業(yè)務(wù)。 2021 年將有大批新項目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍。 ” 由于一些寫字樓項目延遲了入駐時間，市場整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入 WTO 后的金融改革帶動，銀行金融業(yè)成為 2021 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。 相對開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場來講，本區(qū)域商