【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)，業(yè)主入住率較高，物業(yè)歷史長，因此怎樣和業(yè)主處好關系是一個關鍵的問題。那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心，積極轉變服務態(tài)度，處處為業(yè)主著想，活躍小區(qū)的氛圍。對于一些經(jīng)常外出的業(yè)主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，避免因管理空白帶來的誤會?？偵纤?，以各個小區(qū)的特點為工作的基點，才能豐富我們的服務體系，樹立企業(yè)品牌形象。 區(qū)域發(fā)展，近學青島，遠學深圳。 青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經(jīng)濟發(fā)展、人口數(shù)量上有不小的差異，但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似，因此物業(yè)的生存年限、植被的生長等各個方面也大致相同，所以說在物業(yè)的管理上應該有著一定的地緣關系。青島近幾年來，物業(yè)管理的發(fā)展可謂日新月異，每年都有數(shù)個小區(qū)被評為省級、國家級示范單位，而且其物業(yè)行業(yè)從企業(yè)、政府到學校已經(jīng)能夠形成一個整體運作機制。完善的法規(guī)政策、健全的運作機制為青島物業(yè)的 發(fā)展，提供了舒適的 “ 溫床 ” ，近幾年來，一些香港、深圳的企業(yè)相繼落戶青島足可見其水平之高。因此，在地域上首先瞄準青島，引進其先進的管理模式、經(jīng)營理念，在經(jīng)過可行性分析后為我所用，對我們來說還是有很大裨益的。其次，遠學深圳。 1981 年，深圳第一家物業(yè)公司的建立標志著深圳已成為中國物業(yè)的先河之地，由那后，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業(yè)的巨頭，源淵的發(fā)展歷史、豐富的管理經(jīng)驗、與國際接歸的管理模式使之成為中國物業(yè)的學習榜樣。近幾年來，深圳物業(yè)的“ 揮軍北上 ” 應該說為我們的學習提供了良好的機 會，因此我們要積極學習深圳高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習調(diào)查研究 14 物業(yè)在治理北方物業(yè)方面的經(jīng)驗和教訓，加強企業(yè)間的交流，形成共享網(wǎng)絡，為自身 品牌的創(chuàng)建引他山之玉。 物業(yè)管理中產(chǎn)生糾紛的原因 近年來，業(yè)主對物業(yè)公司的投訴居高不下，已成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的制約因素之一，那么業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生沖突、糾紛的主要原因是 1. 開發(fā)遺留問題。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更規(guī)劃，公用設施不配套或配套不全；要求業(yè)主繳齊所有費用（包括一年物業(yè)費在內(nèi)）之后，才能驗房收房的交房流程；延期交房，精裝標準與樣板間不符或合同不符；精 裝工藝水平差，裝修質(zhì)量低下；銷售或入伙時開發(fā)公司越權承諾不能兌現(xiàn)等等。 物管企業(yè)的服務意識不足 多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都叫物業(yè)管理公司。須知物業(yè)管理公司是業(yè)主委托聘請的帶有服務性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)是以服務來獲取經(jīng)濟報酬的。因此物業(yè)管理企業(yè)應該明確實際存在的被委托服務的性質(zhì)，更名為物業(yè)服務公司，就讓人一目了然了。 入伙后的工程質(zhì)量問題。 一般驗收房屋時總會有一些細小問題需要整改，有許多原因導致的整改時期延長或整改效果達不到業(yè)主要求的問題；業(yè)主裝修后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，開發(fā)商以交房時沒有此現(xiàn)象概不負責 與質(zhì)量保證書保修期內(nèi)保修承諾不兌現(xiàn)的問題。由于此類維修問題，業(yè)主都須通過物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系開發(fā)商派人來維修，一旦維修效果沒有達到業(yè)主的要求，業(yè)主在找不到開發(fā)商的前提下，都會遷怒于物業(yè)管理公司，也會引發(fā) 物業(yè)管理 企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。 開發(fā)商與其自籌組建的物業(yè)管理公司 ‘ 父子 ’ 關系的管理模式已不適應物業(yè)管理發(fā)展的要求 開發(fā)商和物業(yè)管理公司的 “ 父子 ” 關系，導致重建設、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解 決，因為房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)應都有各自的權利和義務。很多物業(yè)管理 (合同 )糾紛其實就是購房合同簽訂時諸多隱性或潛在糾紛在物業(yè)管理階段的發(fā)作。由于物業(yè)管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊伍迅速膨大，比較混亂，沒有形成制度化、規(guī)?；⒁?guī)范化，物業(yè)管理公司各河北建材職業(yè)技術學院畢業(yè)論文 15 自為政，職責不明，收費缺乏統(tǒng)一的標準。物業(yè)管理行業(yè)本身存在的局限性是產(chǎn)生上述問題的主要原因。 管 理公司服務質(zhì)量、服務內(nèi)容、服務態(tài)度方面的矛盾。 如對裝修矛盾、協(xié)管、保潔、工程服務上的不滿足等；由于物業(yè)管理公司沒有按收費相應等級服務，或是細節(jié) 服務工作不到位，而與業(yè)主產(chǎn)生的矛盾；不經(jīng)業(yè)主同意，任意改變屬于業(yè)主的公用房屋、設備的用途，挪用小區(qū)的公共維修基金，必然引發(fā) 物業(yè)管理 公司與廣大業(yè)主之間的矛盾糾紛 。 在物業(yè)前期介入時，企業(yè)應派具有豐富實管經(jīng)驗的前期介入人員參與開發(fā)過程，主要派有豐富客戶服務經(jīng)驗和工程技術人員，盡可能把可能出現(xiàn)的問題及時與開發(fā)商做好溝通。對于已經(jīng)出現(xiàn)的問題， 物業(yè)管理 公司應該站在公正的角度，積極協(xié)助業(yè)主和開發(fā)商之間的溝通，防止事情過度激化、波及公司與業(yè)主之間的關系。 物業(yè)管理的實質(zhì)就是服務， 既然是服務，就要有服務意識，就要求物業(yè)管理從業(yè)人員都必須樹立強烈的服務意識。要從思想和認識上明確知道自己所從事的這個行業(yè)的特點和要求。有了服務意識后，還要不斷總結經(jīng)驗，方能使服務質(zhì)量得到提高?？偨Y經(jīng)驗不僅可增強企業(yè)與業(yè)主之間的關系，而且可為物業(yè)管理企業(yè)提高服務質(zhì)量提供極為重要的信息。物業(yè)管理人員應充分利用這 些信息，總結經(jīng)驗，進一步提高服務質(zhì)量。主要做到以下幾點，首先要找出物業(yè)管理產(chǎn)生差錯的根本原因。服務差錯通常表明服務體系中存在嚴重的缺陷，管理者應盡力找出差錯產(chǎn)生的根本原因，解決服務體系中存在的問題，而不能就事論事地糾正具體的差錯。其次改進服務過程檢查工作。系統(tǒng)地記錄、分析各種服務差錯，以便管理人員發(fā)現(xiàn)服務過程質(zhì)量檢查工作中的不足之處，采取必要的措施，改進服務質(zhì)量檢查工作。 一般來講，開發(fā)商都不是直接的施工單位，真正保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題的承擔者最終是建筑施工單位，對于業(yè)主入伙后出現(xiàn)的工程問題，大部分開發(fā)公司是通知施工單位來解決，在施工單位和業(yè)主、物業(yè)管理公司之間沒有直接經(jīng)濟利益的前提下，施工單位的維修責任認定、維修反應速度、維修質(zhì)量、維修人員服務態(tài)度肯定都偏向施工單位自己，這也是工程糾紛產(chǎn)生的直接原因。要解決此高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習調(diào)查研究 16 類糾紛，對于小項目，建議在向建筑公司招標時，把保修期內(nèi)不涉及主體結構的中小型維修交給物業(yè)管理公司處理，維修費用由開發(fā)公司直接從施工單位的質(zhì)保金中扣除，并先向物業(yè)支付，維修責任認定可由開發(fā)公司工程人員、施工單位、物業(yè)管理、業(yè)主四方或其中幾方共同認定，維修施工由物業(yè)管理來完成。質(zhì)保金的領取、增加必須要有 物業(yè)管理 公司簽字同意。 對于大型分期開發(fā)的項目，建議按上種方式，維修施工由開發(fā)商自己組建的隊伍來完成。 理清開發(fā)商和物業(yè)管理公司的 “ 父子 ” 關系 建議對當前這類 “ 父子 ” 關系的物業(yè)公司進行改制，使其真正成為 “ 產(chǎn)權明確、責權明晰、政企分開、管理科學 ” 的現(xiàn)代企業(yè)，以企業(yè)法人的模式運作，走向市場，向市場要效益，在市場競爭中求生存，求發(fā)展，以適應市場經(jīng)濟的發(fā)展要求。 要搞好 宅小區(qū)的物業(yè)管理， 物業(yè)管理 公司的經(jīng)營思想和人 [FS:PAGE]員素質(zhì)起著決定性的作用。必須加強內(nèi)部員工工作技能和服務意識培訓，強化基礎服務，規(guī)范物業(yè)的日常運作。必須明確是為業(yè)主服務，包括在制定公共制度和處理違反公共制度的事件時，業(yè)主才能心平氣和地接受，減少各種矛盾的滋生。 結 論 以上內(nèi)容以當前物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀為出發(fā)點結合實習單位的實際情況，對該行業(yè)目前存在的問題及原因進行深入剖析和研究，總結出問題出現(xiàn)的主要原因是： 1．法律法規(guī)滯后 。 2． 業(yè)主委員會難以發(fā)揮維權、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用 ； 3．物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應，科技含量低，管理行為不規(guī)范 。 4．維修基金的籌集、管理使用缺乏統(tǒng)一規(guī)范 。 其解決問題的辦法有： 1．加快出臺《物權法》，制定、完善與《條例》配套的部門規(guī)章、規(guī)范性文件和地方法規(guī) 2．政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合，共同營造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍 3．統(tǒng)一規(guī)范維修基金的籌集與管理。維修基金具有額度大、儲備時間長、一次性消耗多的特點，需明確該基金的來源渠道，明確誰來繳、繳多少、在什么河北建材職業(yè)技術學院畢業(yè)論文 17 環(huán)節(jié)繳，如何管理使用和監(jiān)督，才能有效保 證維修基金的及時到位，促進物業(yè)管理的正常運轉 任何事物都存在著其先進和落后兩方面內(nèi)容，這也是由矛盾的普遍性決定的。我堅信物業(yè)行業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，在不久的將來會帶給我們更加嶄新的面貌的。 致 謝 物業(yè)管理行業(yè)在我國正處在一個新興的階段，其自身存在著很多問題，所以對于我們接受過物業(yè)管理專業(yè)知識和系統(tǒng)培訓過的學生來說，無疑是之中挑戰(zhàn)而同時也是一種施展我們才能的機遇。再次我特別感謝學校能為我們創(chuàng)造如此優(yōu)越的學習條件，提供給我們這樣的一個機會。 在完成這份報告的過程中， X 老師一直給予我科學的 指導和不斷的關心為我答疑解惑，使我始終保持正確的方向和巨大的動力。希望在今后的學習當中繼續(xù)能得到高老師以及各位指導老師的指導。我會始終保持對物業(yè)行業(yè)的學習和研究。我相信有我的熱情加上各位指導老師的悉心指導，我會在這條道路上學有所成，最終能為物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展貢獻一份力量。同時還要感謝實習單位以及參考文獻的作者給我的實踐機會和理論指導 再次向各位表示感謝！ 參考文獻 高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習調(diào)查研究 18 [1]謝凱．寫字樓物業(yè)管理 [M] 廣州：廣東人民出版社， 2021． [2]謝凱．商場物業(yè)管理 [M] 廣州：廣東人民出版社， 2021． [3]謝凱．小區(qū)物業(yè)管理 [M] 廣州：廣東人民出版社， 2021． [4] 王秀云．物業(yè)管理概論 [M] 北京：高等教育出版社， 2021． [5]陳友銘．物業(yè)管理 [M] 北京：高等教育出版社， 2021． [6]董傅年．社區(qū)環(huán)境建設與管理 [M] 北京：高等教育出版社， 2021． [7] 顏真，楊吟．物業(yè)管理危機處理及案例分析 [M] 西南財經(jīng)大學出版社，2021． [8]楊國龍．物業(yè)管理實務 [M] 北京：中國經(jīng)濟出版社， 1997． [9] [9]楊振標，楊戟，陳德豪．物業(yè)管理實務 [M] 廣州：中山大學出版社， 2021． 河北建材職業(yè)技術學院畢業(yè)論文 19 以下是附加文檔，不需要 的朋友下載后刪除，謝謝 班主任工作總結專題 8篇 第一篇 :班主任工作總結 小學班主任特別是一年級的班主任，是一個復合性角色。當孩子們需要關心愛護時，班主任應該是一位慈母，給予他們細心的體貼和溫暖；當孩子們有了缺點，班主任又該是一位嚴師，嚴肅地指出他的不足，并幫助他改正。于是，我認為班主任工作是一項既艱巨而又辛苦的工作。說其艱巨，是指學生的成長，發(fā)展以至能否成為合格人才，班主任起著關鍵性的作用，說其辛苦，是指每天除了對學生的學習負責以外，還要關心他們的身體、紀律、衛(wèi)生、安全 以及心理健康等情況。盡管這樣，下面我就談幾點做法和體會。 一、常規(guī)習慣，常抓不懈 學生良好的行為習慣的養(yǎng)成不是一節(jié)課、一兩天說說就行的，它必須貫穿在整個管理過程中。于是我制定出詳細的班規(guī)，要求學生對照執(zhí)行，使學生做到有規(guī)可循，有章可依。由于低年級學生自覺性和自控力都比較差，避免不了會出現(xiàn)這樣或那樣的錯誤，因此這就需要班主任做耐心細致的思想工作、不能操之過急。于是，我經(jīng)常利用班高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習調(diào)查研究 20 會對學生中出現(xiàn)的問題進行曉之以理、動之以情、導之以行的及時教育，給他們講明道理及危害性，從而使學生做到自覺遵守紀律。 二、細處關愛，親 近學生 愛，是教師職業(yè)道德的核心，一個班主任要做好本職工作，首先要做到愛學生?！案腥诵恼?，莫先乎情?！惫ぷ髦?，我努力做到于細微處見真情，真誠的關心孩子，熱心的幫助孩子。我深信，愛是一種傳遞，當教師真誠的付出愛時，收獲的必定是孩子更多的愛！感受孩子們的心靈之語，便是我最快樂的一件事！” 三、具體要求，指導到位 心理學研究表明，兒童對事物的認知是整體性的，能熟知輪廓，但不注重細節(jié)。 我認為，首先要蹲下來，以孩子的視角觀察事物，用孩子能聽懂的話和他們交流。其次，要注重細節(jié)教育，把該做的事指導到位，因為他們很想按照 老師的要求去做，很想把事情做好。 四、示范帶頭，直觀引導 大教育家烏申斯基曾有過這樣一段話：“教師個人的范例，對于學生的心靈是任何東西都不能代替的最有用的陽光?！钡湍昙壍膶W生對自己的班主任是一個怎樣的老師，他們會留心觀察班主任的每一個動作、每一個眼神、每一種表情，會細心傾聽班主任的每一句話，他們對班主任有著一種特殊的信任和依賴情感。班主任的自身素質(zhì)，道河北建材職業(yè)技術學院畢業(yè)論文 21 德修養(yǎng)，班主任的一言一行，一舉一動，無形之中會成為全班幾十個孩子的榜樣。因此，在班級工作中我時刻注意自身形象，事事從我做起，以良好的形象率先垂范，潛移默化的影 響著我的學生。凡要求學生做到的，教師首先自己做到，而且做得更好。要求學生講衛(wèi)生，不隨便亂扔垃圾，自己就做到隨手撿拾垃圾。要求學生不遲到，在我的帶動下，我們班的大多數(shù)學生都能做到講衛(wèi)生不遲到，個個講文明守紀律。 五、及時表揚，延遲批評 德國美學家黑格爾說：“不應該使孩子們的注意力長久地集中在一些過失上，對此，盡可能委婉地提醒一下就夠了。最重要的是要在