【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)，業(yè)主入住率較高，物業(yè)歷史長，因此怎樣和業(yè)主處好關(guān)系是一個關(guān)鍵的問題。那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心，積極轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度，處處為業(yè)主著想，活躍小區(qū)的氛圍。對于一些經(jīng)常外出的業(yè)主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，避免因管理空白帶來的誤會?？偵纤?，以各個小區(qū)的特點為工作的基點，才能豐富我們的服務(wù)體系，樹立企業(yè)品牌形象。 區(qū)域發(fā)展，近學(xué)青島，遠學(xué)深圳。 青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經(jīng)濟發(fā)展、人口數(shù)量上有不小的差異，但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似，因此物業(yè)的生存年限、植被的生長等各個方面也大致相同，所以說在物業(yè)的管理上應(yīng)該有著一定的地緣關(guān)系。青島近幾年來，物業(yè)管理的發(fā)展可謂日新月異，每年都有數(shù)個小區(qū)被評為省級、國家級示范單位，而且其物業(yè)行業(yè)從企業(yè)、政府到學(xué)校已經(jīng)能夠形成一個整體運作機制。完善的法規(guī)政策、健全的運作機制為青島物業(yè)的 發(fā)展，提供了舒適的 “ 溫床 ” ，近幾年來，一些香港、深圳的企業(yè)相繼落戶青島足可見其水平之高。因此，在地域上首先瞄準(zhǔn)青島，引進其先進的管理模式、經(jīng)營理念，在經(jīng)過可行性分析后為我所用，對我們來說還是有很大裨益的。其次，遠學(xué)深圳。 1981 年，深圳第一家物業(yè)公司的建立標(biāo)志著深圳已成為中國物業(yè)的先河之地，由那后，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業(yè)的巨頭，源淵的發(fā)展歷史、豐富的管理經(jīng)驗、與國際接歸的管理模式使之成為中國物業(yè)的學(xué)習(xí)榜樣。近幾年來，深圳物業(yè)的“ 揮軍北上 ” 應(yīng)該說為我們的學(xué)習(xí)提供了良好的機 會，因此我們要積極學(xué)習(xí)深圳高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習(xí)調(diào)查研究 14 物業(yè)在治理北方物業(yè)方面的經(jīng)驗和教訓(xùn)，加強企業(yè)間的交流，形成共享網(wǎng)絡(luò)，為自身 品牌的創(chuàng)建引他山之玉。 物業(yè)管理中產(chǎn)生糾紛的原因 近年來，業(yè)主對物業(yè)公司的投訴居高不下，已成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的制約因素之一，那么業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生沖突、糾紛的主要原因是 1. 開發(fā)遺留問題。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更規(guī)劃，公用設(shè)施不配套或配套不全；要求業(yè)主繳齊所有費用（包括一年物業(yè)費在內(nèi)）之后，才能驗房收房的交房流程；延期交房，精裝標(biāo)準(zhǔn)與樣板間不符或合同不符；精 裝工藝水平差，裝修質(zhì)量低下；銷售或入伙時開發(fā)公司越權(quán)承諾不能兌現(xiàn)等等。 物管企業(yè)的服務(wù)意識不足 多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都叫物業(yè)管理公司。須知物業(yè)管理公司是業(yè)主委托聘請的帶有服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)是以服務(wù)來獲取經(jīng)濟報酬的。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該明確實際存在的被委托服務(wù)的性質(zhì)，更名為物業(yè)服務(wù)公司，就讓人一目了然了。 入伙后的工程質(zhì)量問題。 一般驗收房屋時總會有一些細小問題需要整改，有許多原因?qū)е碌恼臅r期延長或整改效果達不到業(yè)主要求的問題；業(yè)主裝修后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，開發(fā)商以交房時沒有此現(xiàn)象概不負責(zé) 與質(zhì)量保證書保修期內(nèi)保修承諾不兌現(xiàn)的問題。由于此類維修問題，業(yè)主都須通過物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系開發(fā)商派人來維修，一旦維修效果沒有達到業(yè)主的要求，業(yè)主在找不到開發(fā)商的前提下，都會遷怒于物業(yè)管理公司，也會引發(fā) 物業(yè)管理 企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。 開發(fā)商與其自籌組建的物業(yè)管理公司 ‘ 父子 ’ 關(guān)系的管理模式已不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的要求 開發(fā)商和物業(yè)管理公司的 “ 父子 ” 關(guān)系，導(dǎo)致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解 決，因為房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)都有各自的權(quán)利和義務(wù)。很多物業(yè)管理 (合同 )糾紛其實就是購房合同簽訂時諸多隱性或潛在糾紛在物業(yè)管理階段的發(fā)作。由于物業(yè)管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊伍迅速膨大，比較混亂，沒有形成制度化、規(guī)?；?、規(guī)范化，物業(yè)管理公司各河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 15 自為政，職責(zé)不明，收費缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)本身存在的局限性是產(chǎn)生上述問題的主要原因。 管 理公司服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)態(tài)度方面的矛盾。 如對裝修矛盾、協(xié)管、保潔、工程服務(wù)上的不滿足等；由于物業(yè)管理公司沒有按收費相應(yīng)等級服務(wù)，或是細節(jié) 服務(wù)工作不到位，而與業(yè)主產(chǎn)生的矛盾；不經(jīng)業(yè)主同意，任意改變屬于業(yè)主的公用房屋、設(shè)備的用途，挪用小區(qū)的公共維修基金，必然引發(fā) 物業(yè)管理 公司與廣大業(yè)主之間的矛盾糾紛 。 在物業(yè)前期介入時，企業(yè)應(yīng)派具有豐富實管經(jīng)驗的前期介入人員參與開發(fā)過程，主要派有豐富客戶服務(wù)經(jīng)驗和工程技術(shù)人員，盡可能把可能出現(xiàn)的問題及時與開發(fā)商做好溝通。對于已經(jīng)出現(xiàn)的問題， 物業(yè)管理 公司應(yīng)該站在公正的角度，積極協(xié)助業(yè)主和開發(fā)商之間的溝通，防止事情過度激化、波及公司與業(yè)主之間的關(guān)系。 物業(yè)管理的實質(zhì)就是服務(wù)， 既然是服務(wù)，就要有服務(wù)意識，就要求物業(yè)管理從業(yè)人員都必須樹立強烈的服務(wù)意識。要從思想和認識上明確知道自己所從事的這個行業(yè)的特點和要求。有了服務(wù)意識后，還要不斷總結(jié)經(jīng)驗，方能使服務(wù)質(zhì)量得到提高?？偨Y(jié)經(jīng)驗不僅可增強企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，而且可為物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量提供極為重要的信息。物業(yè)管理人員應(yīng)充分利用這 些信息，總結(jié)經(jīng)驗，進一步提高服務(wù)質(zhì)量。主要做到以下幾點，首先要找出物業(yè)管理產(chǎn)生差錯的根本原因。服務(wù)差錯通常表明服務(wù)體系中存在嚴重的缺陷，管理者應(yīng)盡力找出差錯產(chǎn)生的根本原因，解決服務(wù)體系中存在的問題，而不能就事論事地糾正具體的差錯。其次改進服務(wù)過程檢查工作。系統(tǒng)地記錄、分析各種服務(wù)差錯，以便管理人員發(fā)現(xiàn)服務(wù)過程質(zhì)量檢查工作中的不足之處，采取必要的措施，改進服務(wù)質(zhì)量檢查工作。 一般來講，開發(fā)商都不是直接的施工單位，真正保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題的承擔(dān)者最終是建筑施工單位，對于業(yè)主入伙后出現(xiàn)的工程問題，大部分開發(fā)公司是通知施工單位來解決，在施工單位和業(yè)主、物業(yè)管理公司之間沒有直接經(jīng)濟利益的前提下，施工單位的維修責(zé)任認定、維修反應(yīng)速度、維修質(zhì)量、維修人員服務(wù)態(tài)度肯定都偏向施工單位自己，這也是工程糾紛產(chǎn)生的直接原因。要解決此高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習(xí)調(diào)查研究 16 類糾紛，對于小項目，建議在向建筑公司招標(biāo)時，把保修期內(nèi)不涉及主體結(jié)構(gòu)的中小型維修交給物業(yè)管理公司處理，維修費用由開發(fā)公司直接從施工單位的質(zhì)保金中扣除，并先向物業(yè)支付，維修責(zé)任認定可由開發(fā)公司工程人員、施工單位、物業(yè)管理、業(yè)主四方或其中幾方共同認定，維修施工由物業(yè)管理來完成。質(zhì)保金的領(lǐng)取、增加必須要有 物業(yè)管理 公司簽字同意。 對于大型分期開發(fā)的項目，建議按上種方式，維修施工由開發(fā)商自己組建的隊伍來完成。 理清開發(fā)商和物業(yè)管理公司的 “ 父子 ” 關(guān)系 建議對當(dāng)前這類 “ 父子 ” 關(guān)系的物業(yè)公司進行改制，使其真正成為 “ 產(chǎn)權(quán)明確、責(zé)權(quán)明晰、政企分開、管理科學(xué) ” 的現(xiàn)代企業(yè)，以企業(yè)法人的模式運作，走向市場，向市場要效益，在市場競爭中求生存，求發(fā)展，以適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展要求。 要搞好 宅小區(qū)的物業(yè)管理， 物業(yè)管理 公司的經(jīng)營思想和人 [FS:PAGE]員素質(zhì)起著決定性的作用。必須加強內(nèi)部員工工作技能和服務(wù)意識培訓(xùn)，強化基礎(chǔ)服務(wù)，規(guī)范物業(yè)的日常運作。必須明確是為業(yè)主服務(wù)，包括在制定公共制度和處理違反公共制度的事件時，業(yè)主才能心平氣和地接受，減少各種矛盾的滋生。 結(jié) 論 以上內(nèi)容以當(dāng)前物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀為出發(fā)點結(jié)合實習(xí)單位的實際情況，對該行業(yè)目前存在的問題及原因進行深入剖析和研究，總結(jié)出問題出現(xiàn)的主要原因是： 1．法律法規(guī)滯后 。 2． 業(yè)主委員會難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用 ； 3．物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)，科技含量低，管理行為不規(guī)范 。 4．維修基金的籌集、管理使用缺乏統(tǒng)一規(guī)范 。 其解決問題的辦法有： 1．加快出臺《物權(quán)法》，制定、完善與《條例》配套的部門規(guī)章、規(guī)范性文件和地方法規(guī) 2．政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合，共同營造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍 3．統(tǒng)一規(guī)范維修基金的籌集與管理。維修基金具有額度大、儲備時間長、一次性消耗多的特點，需明確該基金的來源渠道，明確誰來繳、繳多少、在什么河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 17 環(huán)節(jié)繳，如何管理使用和監(jiān)督，才能有效保 證維修基金的及時到位，促進物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn) 任何事物都存在著其先進和落后兩方面內(nèi)容，這也是由矛盾的普遍性決定的。我堅信物業(yè)行業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，在不久的將來會帶給我們更加嶄新的面貌的。 致 謝 物業(yè)管理行業(yè)在我國正處在一個新興的階段，其自身存在著很多問題，所以對于我們接受過物業(yè)管理專業(yè)知識和系統(tǒng)培訓(xùn)過的學(xué)生來說，無疑是之中挑戰(zhàn)而同時也是一種施展我們才能的機遇。再次我特別感謝學(xué)校能為我們創(chuàng)造如此優(yōu)越的學(xué)習(xí)條件，提供給我們這樣的一個機會。 在完成這份報告的過程中， X 老師一直給予我科學(xué)的 指導(dǎo)和不斷的關(guān)心為我答疑解惑，使我始終保持正確的方向和巨大的動力。希望在今后的學(xué)習(xí)當(dāng)中繼續(xù)能得到高老師以及各位指導(dǎo)老師的指導(dǎo)。我會始終保持對物業(yè)行業(yè)的學(xué)習(xí)和研究。我相信有我的熱情加上各位指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)，我會在這條道路上學(xué)有所成，最終能為物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展貢獻一份力量。同時還要感謝實習(xí)單位以及參考文獻的作者給我的實踐機會和理論指導(dǎo) 再次向各位表示感謝！ 參考文獻 高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習(xí)調(diào)查研究 18 [1]謝凱．寫字樓物業(yè)管理 [M] 廣州：廣東人民出版社， 2021． [2]謝凱．商場物業(yè)管理 [M] 廣州：廣東人民出版社， 2021． [3]謝凱．小區(qū)物業(yè)管理 [M] 廣州：廣東人民出版社， 2021． [4] 王秀云．物業(yè)管理概論 [M] 北京：高等教育出版社， 2021． [5]陳友銘．物業(yè)管理 [M] 北京：高等教育出版社， 2021． [6]董傅年．社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理 [M] 北京：高等教育出版社， 2021． [7] 顏真，楊吟．物業(yè)管理危機處理及案例分析 [M] 西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2021． [8]楊國龍．物業(yè)管理實務(wù) [M] 北京：中國經(jīng)濟出版社， 1997． [9] [9]楊振標(biāo)，楊戟，陳德豪．物業(yè)管理實務(wù) [M] 廣州：中山大學(xué)出版社， 2021． 河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 19 以下是附加文檔，不需要 的朋友下載后刪除，謝謝 班主任工作總結(jié)專題 8篇 第一篇 :班主任工作總結(jié) 小學(xué)班主任特別是一年級的班主任，是一個復(fù)合性角色。當(dāng)孩子們需要關(guān)心愛護時，班主任應(yīng)該是一位慈母，給予他們細心的體貼和溫暖；當(dāng)孩子們有了缺點，班主任又該是一位嚴師，嚴肅地指出他的不足，并幫助他改正。于是，我認為班主任工作是一項既艱巨而又辛苦的工作。說其艱巨，是指學(xué)生的成長，發(fā)展以至能否成為合格人才，班主任起著關(guān)鍵性的作用，說其辛苦，是指每天除了對學(xué)生的學(xué)習(xí)負責(zé)以外，還要關(guān)心他們的身體、紀(jì)律、衛(wèi)生、安全 以及心理健康等情況。盡管這樣，下面我就談幾點做法和體會。 一、常規(guī)習(xí)慣，常抓不懈 學(xué)生良好的行為習(xí)慣的養(yǎng)成不是一節(jié)課、一兩天說說就行的，它必須貫穿在整個管理過程中。于是我制定出詳細的班規(guī)，要求學(xué)生對照執(zhí)行，使學(xué)生做到有規(guī)可循，有章可依。由于低年級學(xué)生自覺性和自控力都比較差，避免不了會出現(xiàn)這樣或那樣的錯誤，因此這就需要班主任做耐心細致的思想工作、不能操之過急。于是，我經(jīng)常利用班高騰物業(yè)公司物業(yè)管理中存在的問題及解決方法 —— 頂崗實習(xí)調(diào)查研究 20 會對學(xué)生中出現(xiàn)的問題進行曉之以理、動之以情、導(dǎo)之以行的及時教育，給他們講明道理及危害性，從而使學(xué)生做到自覺遵守紀(jì)律。 二、細處關(guān)愛，親 近學(xué)生 愛，是教師職業(yè)道德的核心，一個班主任要做好本職工作，首先要做到愛學(xué)生。“感人心者，莫先乎情?！惫ぷ髦?，我努力做到于細微處見真情，真誠的關(guān)心孩子，熱心的幫助孩子。我深信，愛是一種傳遞，當(dāng)教師真誠的付出愛時，收獲的必定是孩子更多的愛！感受孩子們的心靈之語，便是我最快樂的一件事！” 三、具體要求，指導(dǎo)到位 心理學(xué)研究表明，兒童對事物的認知是整體性的，能熟知輪廓，但不注重細節(jié)。 我認為，首先要蹲下來，以孩子的視角觀察事物，用孩子能聽懂的話和他們交流。其次，要注重細節(jié)教育，把該做的事指導(dǎo)到位，因為他們很想按照 老師的要求去做，很想把事情做好。 四、示范帶頭，直觀引導(dǎo) 大教育家烏申斯基曾有過這樣一段話：“教師個人的范例，對于學(xué)生的心靈是任何東西都不能代替的最有用的陽光。”低年級的學(xué)生對自己的班主任是一個怎樣的老師，他們會留心觀察班主任的每一個動作、每一個眼神、每一種表情，會細心傾聽班主任的每一句話，他們對班主任有著一種特殊的信任和依賴情感。班主任的自身素質(zhì)，道河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)論文 21 德修養(yǎng)，班主任的一言一行，一舉一動，無形之中會成為全班幾十個孩子的榜樣。因此，在班級工作中我時刻注意自身形象，事事從我做起，以良好的形象率先垂范，潛移默化的影 響著我的學(xué)生。凡要求學(xué)生做到的，教師首先自己做到，而且做得更好。要求學(xué)生講衛(wèi)生，不隨便亂扔垃圾，自己就做到隨手撿拾垃圾。要求學(xué)生不遲到，在我的帶動下，我們班的大多數(shù)學(xué)生都能做到講衛(wèi)生不遲到，個個講文明守紀(jì)律。 五、及時表揚，延遲批評 德國美學(xué)家黑格爾說：“不應(yīng)該使孩子們的注意力長久地集中在一些過失上，對此，盡可能委婉地提醒一下就夠了。最重要的是要在