金融學(xué)本科-房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析及反思(編輯修改稿)
2025-01-11 03:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 例， 2021 年廣州一手樓均價(jià) 5278 元 /平方米 ， 2021年廣州一手樓均價(jià) 13286元 /平方米，扣除 CPI與 PPI增長后，房地產(chǎn)利潤已超 200%。 從房地開發(fā)商的視角看，誰擁有土地，誰就擁有財(cái)富，誰就是市場的 領(lǐng)先者，因此，大量的資金涌入一級(jí)市場和二級(jí)市場，使土地供給造成“供不應(yīng)求”的 假象 ，而事實(shí)卻是房地產(chǎn)商不顧一切的囤積土地，而這些土地卻不曾用于房產(chǎn)開發(fā)。 由于目 前國內(nèi)尚不規(guī)范的土地供應(yīng)，商品房市場化與土地非市場化的矛盾扭曲了土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值市場化決定 機(jī)制，使得土地交易事實(shí)存在著超額利潤。從銀行的角度，銀行信貸資金也具有趨利的基本性質(zhì)，越是能夠獲得超過市場平均利潤率的行業(yè)，越能夠積聚市場資金，也越能夠吸引銀行信貸資金，在缺乏監(jiān)管的情況下，高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)信貸程現(xiàn)非理性增長。 (四 ) 未有形成持續(xù)穩(wěn)定的還款來源 一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在著供給機(jī)制失衡、結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的問題 。 房地產(chǎn)開發(fā)商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業(yè)用房等高價(jià)格、高回報(bào)的商 品房開發(fā)建設(shè)中，中小戶型、中低價(jià)位住宅比例偏低，不能適應(yīng)普通居民住宅需求 ，造成商品房長期滯消 ，從而引發(fā)資金鏈緊張 ；另一方面，房地產(chǎn)商發(fā)展過快，不論地點(diǎn)、不論地價(jià)，拿了 建了再算，完全沒 有考慮到實(shí)際的普通居民生活需求， 并且價(jià)格持續(xù)高企，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)投資只能適應(yīng)投機(jī)需求，并不能適應(yīng)普通需求，一但市場發(fā)生變化，便會(huì)積壓資金；最后，房地產(chǎn)商還款來源很多是靠不斷地借貸，新貸還舊賬，一但銀行借貸方面出現(xiàn)問題，便會(huì)造成資金鏈斷裂。 (五 ) 投機(jī)性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫 從投機(jī)與投資的觀點(diǎn)來說，投機(jī)性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫。 投機(jī)性 買房屬于不真實(shí)的購房消費(fèi) , 本質(zhì)上是住房價(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié) ,但由于炒作 ,投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房價(jià)。 國際經(jīng)驗(yàn)表明， 房價(jià)收入比在 36倍為正常范圍， 如果房價(jià)收入比大于 6，則住宅市場將出現(xiàn)供過于求， 一方面有真實(shí)需求的消費(fèi)者無力支付高房價(jià)；另一方面， 上漲過快的房價(jià)刺激房地 投機(jī)行為。 以北京為例， 2021年 12 月全市均價(jià) 22690 元 /平米，以 2021年北京年均人收入 29073 元計(jì)，家庭房價(jià)收入比已達(dá) 35倍（ 90平米計(jì)），遠(yuǎn)超國際統(tǒng)計(jì)的36倍的收入比，以價(jià)格超常規(guī)上漲為基本特征的虛假繁榮這個(gè)觀點(diǎn) 來看，已是產(chǎn) 生房產(chǎn)泡3 沫，信貸危機(jī)已是呼之欲出。 (六 ) 個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不斷加大 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大部分居民的消費(fèi)理念也在進(jìn)一步更新，超前消費(fèi)已成為一種潮流，一些購房者不顧自身經(jīng)濟(jì)承受能力購買大面積住房，以改善居住條件，月光一族便是這類人群的真實(shí)寫照。由于房 價(jià) 收入比過高，家庭扣除還房貸款及必要日 常開支后，基本已無任何空余可支配收入 ，任何風(fēng)吹草動(dòng)都將會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn) ，造成銀行 損失。 (七 ) 信貸管理手段 不完善 形成的風(fēng)險(xiǎn) 出于對經(jīng)營利潤的追求，商業(yè)銀行往往重視對房地 產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展，而對該項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制認(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致 下 列風(fēng)險(xiǎn)： 貸款評(píng)估形式化： 首先，在貸款發(fā)放時(shí)未將項(xiàng)目評(píng)估工作放在重要位置。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的目的是為開 發(fā)貸款能否發(fā)放提供科學(xué)的決策依據(jù)，但部分金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目評(píng)估前， 已 有明確貸款意向，存有“為評(píng)估而評(píng)估”的不良現(xiàn)象，評(píng)估只是為了更加快速發(fā)放貸款，而不是評(píng)估貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)；其次 ，缺乏有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人才，現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，銀行基本上是委托第三方公司辦理，而這些公司的人才，基本上都是半路出家，房地產(chǎn)、法律、財(cái)務(wù)等方面的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，良莠不齊；最后，評(píng)估 缺乏 問責(zé)機(jī)制， 評(píng)估存在著 重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的考核誤區(qū)，評(píng)估出現(xiàn)問題后，由 于 問責(zé)機(jī)制不完整，基本上無法確定責(zé)任人員，導(dǎo)致評(píng)估質(zhì)量越發(fā)低下。 放貸道德風(fēng)險(xiǎn)： 現(xiàn)銀行一般都有明確的獎(jiǎng)罰制度，有一系列明確的操作規(guī)范， 但由于銀行過份重視業(yè)績，從底層至高層，誰的業(yè) 績好，誰就能晉升， 在這種大環(huán)境 的驅(qū)動(dòng)下， 難免有人 做出挺身犯險(xiǎn)的舉動(dòng)， 如 聯(lián)臺(tái)借款人出具不實(shí)的調(diào)查報(bào)告，為風(fēng)險(xiǎn)埋下禍根。 并且由于房地產(chǎn)信貸周期長的特性，一時(shí) 間 不良后果很難顯現(xiàn)，而一旦出現(xiàn) 問題 就將不堪設(shè)想 。 信息不對稱： 貸款是商業(yè)銀行與客戶之間的商業(yè)行為，但對銀行而言，無論是房地產(chǎn)商還是個(gè)人，都存在著信息無法完善捕獲的問題 。 從個(gè)人貸款來說 ，由于我國個(gè)人消費(fèi)信用制度發(fā)展滯后，個(gè)人家庭財(cái)務(wù)狀況不透明，致使商業(yè)銀行很難準(zhǔn)確掌握借款人的真實(shí)收入和財(cái)富狀況 ，造假收入報(bào)告基本上已成為默認(rèn)行為；另外，由于個(gè)人貸款數(shù)量巨大，群體分散，以現(xiàn)在的信息管理水平來說，無法真正滿足信貸管理要求 ， 一些經(jīng)管人員只能通過電話詢問等間接、簡單的手段進(jìn)行貸后調(diào)查和催收，無法對借款人進(jìn)行有效的跟蹤監(jiān)控，無法做到提前預(yù)警和防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。 從開發(fā)商貸款來說， 由于工商
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