【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到凈效益的概率分布，然后加以統(tǒng)計(jì)處理～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題2某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬(wàn)元，δ乙=910萬(wàn)元，δ丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。2在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。 2在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。 2在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是()。 2資金來(lái)源與運(yùn)用表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的()分析。 2房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的()。 商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是()。 4 3建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或()。3銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(lái)()。3由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括()。3下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的 ，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高3某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬(wàn)元。 二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分。錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的。)固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類(lèi)，可以分為()投資。 從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。 5下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有()。，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生，空置率最高，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率 ，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。 下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。 下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。，年名義利率等于年實(shí)際利率 ，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，正確的有()。，所有投資正好被收回的收益率，投資項(xiàng)目是可行的 。且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小用于反映項(xiàng)目清償能力的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有()。 6在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有()。、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) 、期望值小的為優(yōu)，期望值大的為優(yōu) 1下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。1下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理，提供服務(wù)并獲取收益，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入1投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括()。1在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。 1寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。 三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。()我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷(xiāo)售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中 7己正式交付給購(gòu)房者或己簽訂(正式)銷(xiāo)售合同的商品房屋面積。()房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。()在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專(zhuān)業(yè)化行業(yè)。()資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。()資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。()房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()1損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，可以用來(lái)計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)。()1商用房地產(chǎn)抵押貸款是開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。()1房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()1房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()1零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。()四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，%，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。購(gòu)買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問(wèn)：(1)該家庭能夠購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(2)設(shè)該家庭購(gòu)買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款。%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95%，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35%。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題： 8(1)若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個(gè)位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)參考答案一、單項(xiàng)選擇題CDBCCCDCDA1A1B1C1B1B1A1B1A1D B2C2C2D2A2A2C2A2D2D A3C3D3A3D3C二、多項(xiàng)選擇題ACEBCDEABDBDCEBCDABDABCBCEACE1ABC1ABCD1ABD1ADE1ADE三、判斷題√√√√11111√四、計(jì)算題 ：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60%/12=%，R=%(1)求購(gòu)房最高總價(jià) 購(gòu)房最高總價(jià)=P/70%=(2)求出售原有住房時(shí)間住房市場(chǎng)價(jià)值V=A12/R=200012/%=25萬(wàn)元設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬(wàn)元，則有有：(1+0.%)M=M=(1+%)= 240196=44個(gè)月 在還款44個(gè)月之后出售住房 ： 解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=5400萬(wàn)元2)第2年年初：投資=5400萬(wàn)元。甲銀行貸款5400萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量=5400+5400=0萬(wàn)元 3)第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700(1+9%)2+5400(1+9)= 乙銀行貸款= 凈現(xiàn)金流量=+=0萬(wàn)元 4)第4年年末： 還本付息=7%= 營(yíng)運(yùn)成本=(70%95%x+1000010%)35%=(+1000)35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=70%95%x+1000010%=(+1000)萬(wàn)元 凈現(xiàn)金流量(+1000)65%萬(wàn)元 5)第5年年末： 還本付息=+=營(yíng)運(yùn)成本=(+1000)35%萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)收入=(+1000)萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售收入=(+1000)65%凈現(xiàn)金流量=(+1000)65%+(+1000]65% =(+1000)65%(2)求基礎(chǔ)租金第四篇：2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題與答案2011年房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。 （）。A 增量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。 （）市場(chǎng)。A 完全競(jìng)爭(zhēng) 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)㎡。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)㎡。 6 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。 C 第三階段的后半段 ，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。 （） 確立質(zhì)量文件檔案制度 ，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（） 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷(xiāo)售價(jià)格，該定價(jià)方法為 ，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）。＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) 》 有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) ＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) 》 滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。 ，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。 （）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)） D 新加坡同業(yè)拆放、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。＞乙＞丙 ＞乙＞甲 ＞甲＞丙 ＞丙＞甲 16 某投資者購(gòu)買(mǎi)一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，%，%,%，%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）% % C % % 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元 D ，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。 D ，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為如果為20年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬(wàn)元。A B D 投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。A 抵御通貨膨脹的影啊 等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（） B 超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求 ，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年年末0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬(wàn)元2000 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬(wàn)元 C 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A C ，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（） B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于() B期望值分析 D 概率分析 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)（）確定是甭進(jìn)行投資。 ，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（） B 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 ，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是() 29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（） 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 ，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目將面臨() D 信用風(fēng)險(xiǎn)以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地（）的70％ A