【文章內(nèi)容簡介】 小學(xué) 初中 高中 大專及其以上 9 / 114 促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展。 第二章 行業(yè)分析 第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)狀 分析 一、 物業(yè)管理行業(yè)歷史簡況 物業(yè)管理（ property management），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治 ，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國。 1908 年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治 A霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（ CBMO—— Chicago Building anagers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。 從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從 19 世紀(jì)中葉到本世紀(jì) 20 年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈 陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了 28 座 10 層以上的高 10 / 114 層建筑。在當(dāng)時的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。 20 世紀(jì) 80 年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之 ——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無數(shù)個第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。 二、 中國物業(yè)管理發(fā)展簡況 中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1988 年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個兩難境地 ， 一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種 矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。 21 世紀(jì)，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要 求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做 出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。 11 / 114 三、 物業(yè)管理分類 物業(yè)管理 基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： ? 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ? 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； ? 環(huán)境衛(wèi)生的管理； ? 綠化管理； ? 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； ? 車輛道路管理； ? 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； 是針對性的專項(xiàng)服務(wù)： ? 日常生活類； ? 商業(yè)服務(wù)類； ? 文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ? 金融服務(wù)類； ? 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)； ? 社會福利類； 是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 四、 物業(yè)管理在我國 在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個方面的因素： 1. 是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進(jìn)行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè) 12 / 114 化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。 2. 是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。 3. 是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化，一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。 4. 是人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮 的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。 五、 物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查 中國物業(yè)管理協(xié)會于 20xx 年二季度開始，通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止 20xx 年 12 月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為 4600 家，調(diào)查面覆蓋了全國 31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及 128 個城市和地區(qū)。 由于此調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)距現(xiàn)今較近，具有一定的參考價值， 現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況 及相關(guān)分析 報(bào)告如下： 物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn) 隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、 城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展 ,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。 1） 服務(wù)水平顯著提高 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這次被調(diào)查企業(yè)所管理的 億平方米物業(yè)項(xiàng)目，不再單純是新建商品房項(xiàng)目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場、碼頭、車站、倉儲、運(yùn)動場館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。 為適應(yīng)業(yè)主乃至 社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長， 90%以上被調(diào)查企業(yè)都注 13 / 114 重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)，被調(diào)查的 4600 家企業(yè)在 20xx20xx 三年中先后得到縣（區(qū)）級以上政府部門表彰達(dá) 14635 次。 2） 社會效益表現(xiàn)突出 首先， 支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社 會就業(yè)壓力。 在被調(diào)查的 4600 家企業(yè)中，共有 772032 名從業(yè)人員，平均每個企業(yè)擁有 168 名從業(yè)人員。其中，屬于政府機(jī)關(guān)人員分流 24972 人，企事業(yè)單位人員分流 25072 人，部隊(duì)轉(zhuǎn)復(fù)軍人 56894人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè) 151753 人，大、中專畢業(yè)生分配 68373 人，農(nóng)民工吸納 173710 人，殘疾人及其他人員安置 20478 人。 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定。 其次， 積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。 這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共 53920 起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件 30207 起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi) 68905 人次。 最后， 熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會責(zé)任。 被調(diào)查的企業(yè)中三年來有 793 家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費(fèi) 萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費(fèi) 萬元。 3） 經(jīng)濟(jì)效益逐步改善 統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映， 4118 家填報(bào)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值 萬元，平均資產(chǎn)總值 萬元； 4190 家填報(bào)企業(yè) 20xx 年經(jīng)營總收入達(dá) 萬元，平均經(jīng)營收入 萬元； 3727 家填報(bào)企業(yè)完成營業(yè)稅金及附加 萬元，平均完成營業(yè)稅金及附加 萬元； 1581 家填報(bào)企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金 萬元，平均上繳企業(yè)所得稅金 萬元； 20xx 年盈利企業(yè)為 1825 家，占調(diào)查企業(yè)的 %，實(shí)現(xiàn)利潤總額達(dá) 萬元，平均利潤額 萬元。 以上數(shù)據(jù)表明，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營收入計(jì)算在內(nèi)以及基于其它因素的考慮， 14 / 114 在上報(bào)相關(guān)收入數(shù)據(jù)時有所保留。但近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額 僅為 萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營效益，其中 238 家企業(yè)三年中通過改善服務(wù)，提高房屋出租率等，為業(yè)主增加租金收益 萬元。還有 298 家企業(yè)通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)效益 萬元。 4） 環(huán)境效益初步顯現(xiàn) 物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日 益文明。 行業(yè)發(fā)展的基本狀況 1) 企業(yè)發(fā)展情況 完成上報(bào)調(diào)查數(shù)據(jù)的 4600 家企業(yè)基本分類情況如下： a) 以企業(yè)成立時間劃分。 1981 年至 1994 年 13 年間，只有 268 家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的 %， 1994年至 20xx 年 13 年間，共有 4332 家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù) %。其中 1994至 20xx 年 10 年間共成立企業(yè) 2495 家，占總企業(yè)數(shù) %， 10 年間企業(yè)以每年物業(yè)管理企業(yè)成立時間走勢圖3 2 2 2 7 2 6 5 7 4 7327211614617219225834339642649656150646628487010020030040050060081 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 9920xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx年度企業(yè)成立數(shù)量 15 / 114 近 133%的速度猛增。 通過上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出， 81年至 94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。 1994 年至 20xx 年的十年間，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。 20xx 年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。 b) 以企業(yè)注冊登記類型劃分。 國有企業(yè) 758 家，占總企業(yè)數(shù)的 %；股份有限公司 301 家，占 %；有限責(zé)任公司 2976 家，占 %；私營企業(yè) 348 家，占 %；港澳臺商獨(dú)資企業(yè) 73 家，占 %；外商投資企業(yè) 43 家，占 %；其他類型企業(yè) 101 家，占 %。 以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（ %為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。 c) 以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。 以企業(yè)注冊登記類型劃分%%%%%%% 國有企業(yè)股份有限公司有限責(zé)任公司私營企業(yè)港澳臺商獨(dú)資企業(yè)外商投資企業(yè)其他類型企業(yè)% % % 以企業(yè)資質(zhì)等