【文章內容簡介】 不同于政府 對土地的管理職能。項目以企業(yè)化運 作的方式來實現(xiàn)國有土地整理的委托經營。 通遼 市城市投資經營有限責任公司 一方面嚴格執(zhí)行市政府的土地收購、整理和轉讓計劃，另一方面借助市場來實現(xiàn)土地整理計劃，以促進城市土地市場的健康高效運作，實施統(tǒng)一的土地收購與轉讓計劃，進行整理土地的開發(fā)與管理，實現(xiàn)所整理 土地資產的經營增值。 在項目運作中，嚴格實施《中華人民共和國土地管理法》，合理確定土地征收補償標準，切實保護土地所有者和使用者的合法權益。 征地范圍內的農民全部轉為城市 市民，由開發(fā)區(qū)管委會負責安排符合條件的農民在開發(fā)區(qū)企業(yè)就業(yè)。 市政府及開發(fā)區(qū)做好失地農民的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、最低生活保障等方面的社會保障工作，農民建房可通過建設農民新村、建回遷樓等辦法解決。 第七章 項目實施進度計劃 一、項目實施安排 項目實施分為三個階段：前期準備階段，項目實施，項目完成階段。 A．前期準備階段包括：項目建議書、可行性研究、可研批準立項 . B． 項目實施階段：從委托設計開始、施工安裝。 C． 項目完成階段：竣工驗收。 二、項目 整理 進度實施 項目可行性研究報告批準后，項目實施工 作即可全面鋪開，如訂購進行實質性的商務談判，外出訂貨簽訂合同。此項工作可與勘察設計同步進行，但應在初步設計前完成上述工作，時間為 9 月。 三、 項目整理 勘察設計 在款項部分到位后，即可委托勘察設計單位進行工程 的勘察和設計，并向設計單位提供必要的相關原始資料?？傔M度為 1525 天 。 四、項目 整理 施工期 施工期可在施工圖進行中 開始，實施期為 100120 天 。 五、 項目整理 安排建議 從談判，簽訂合同，確定以及施工期、安裝期、試車期，均應請設計單位人員直接參加，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，以保證工程順利完成。 土地 整理 ：從 2021 年 10 月開始 土地整理 至 2021 年 7 月整理結束 。 土地出售 ： 從 2021 年至 2021 年按 6:4 比例 完成 。 第八章 投資估算與資金籌措 一、投資概況 本項目投資估算內容包括： 機動車 道 ，人行道，路燈，雨、污 水排放系統(tǒng)、供水、 供熱 、 供電系統(tǒng)。機動車 道 （ 道路綠化、路燈 ）投資 4092 萬元；人行道面積 萬平方米，投資 萬元；修建雨水管道 22， 800 米，投資 萬元；修建污水管道 11， 400米，投資 941 萬元；供水管網 10， 730 千米，投資 270 萬元；供熱工程投資 萬元 ； 10KW 電 力電纜 1000 萬元。 二、 估算依據 編制依據 ⑴ 依據《投資項目可行性研究指南》進行編制 ⑵ 依據各專業(yè)人員所提供的基礎數(shù)據進行編制 ⑶內蒙古自治區(qū)市政工程消耗量定額及價格表 有關問題說明 ⑴本投資估算材料價格綜合考慮到現(xiàn)行價格水平； ⑵土地出讓金按居住房 105 元 /平方米，減去農業(yè)開發(fā)基金 元 /平方米加 2%考慮。 ⑶ 工程建設其他費 5%計算，內容包括建設單位管理費、辦公和生活家具購置費、勘察設計費和監(jiān)理費等內容； ⑷間接費包括建筑期貸款利息。 三 、投資估算 估算總投資： 15800 萬元 其中： 直接費： 建設 費 12， 200 萬元 其他 直接 費 ： 工程建設其他費 5%計算 萬元 土地出讓金 萬元 間接費： 建設期 貸款 利息 萬元 詳見表 81 三、資金籌措 土地整理 投資 15， 800 萬元，其中申請銀行貸款 8000 萬元，其余 7800 萬元 資金由通遼市城投公司 自籌。 詳見表 8— 2。 信托貸款還款來源 ⑴ 本貸款的第一還款來源為項目本身產生的土地增值收益；同時，公司擬以現(xiàn)有土地進行抵押擔保，作為項目貸款的第二還款來源。 項目還款來源是項目土 地整理轉讓后所得的部分收入。 將 平方公里土地分為而 0 08 年二 年出售 ，按 6： 4： 計算 。 ⑵ 安全保障措施 A、盤活原有未經抵押的土地，提高現(xiàn)金周轉率和收入水平，以確保按時償還信托資金。 貸款資金用途 由信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，并以貸款形式發(fā)放給公司。信托貸款規(guī)模 為 8000 萬元，期限三年 ，貸款資金專項用于通遼市城投公司在新城區(qū) 平方公里 土地整理的項目 。 詳見表 91。 第九章 財務評價 一、財務評價的依據和說明 《建設項目評價方法與參數(shù)》（第二版） 《建設 項目評價方法選編》 現(xiàn)行的財務和稅收政策。 建設單位提供的有關部門基礎數(shù)據。 二、基礎數(shù)據 2021 年進行整理， 2021 年 10 月前全部 整理 完畢。 計劃按 年 6： 4 出讓。其中 ： 2021 年出讓 214， 315 平方米， 2021年出讓 321， 473 平方米。 2021 年出讓 535， 788 平方米。 土地 整理 面積售價 20 萬元 /畝，共計土地 收入 32， 147 萬 元。 項目借款年利率 %。 四、盈利能力分析 投資利潤率 % 成本利潤率 103% 銷售利潤率 % 財務內部收益率 15% 財務凈現(xiàn)值 85 萬元 投資回收期 年 項目凈現(xiàn)值為正，項目可行。 詳見表 93。 五、清償能力分析 本項目可以轉讓收入及利潤償還銀行借款。通過《損益 表》及《現(xiàn)金流量表》可以看出，本項目還款資金充裕，以利潤即可還清借款。借款 3 年還清，詳見表 92《借款還本付息估算表》。 綜上所述，本項目具有較好的盈利能力及貸款清償能力，抗風險能力強，項目可行。 第十章 風險分析 一、風險因素分析 由于土 地整理特點是一次性集中、投入大，周轉慢，加上城市基礎建設資金緊張。 項目 土地 整理 面積較大， 所需財力、物力、人力隨之增大，資金回收期也隨之變長。 通遼市城投公司雖然得到了政府強有力的政策支持，但由于組建時間短，業(yè)務水平 二、 防范 風險 措施 充分利用政府政策搶抓機遇。 加強管理，千方百計降低成本。 單擊此處輸入文字。 公司 單擊此處輸入文字。 項目 可行性研究報告 編制單位：北京 xxxxxxxxx有限責任公司 法人代表： 工程咨詢資質等級：甲級 工程咨詢資質證書編號：工咨甲 xxxxxxxxx 二〇 一二 年 七 月 單擊此處輸入文字。公司 單擊此處輸入文字。項目 可行性研究報告 項目負責人： xxxx 注冊咨詢工程師（投資） 編寫人員： xxx 高級工程師 xxx 注冊咨詢工程師（投資） xxx 注冊咨詢工程師（投資） xxx 注冊咨詢工程師（投資） xxx 高級 工程師 審 核 : xxx 高級工程師 注冊咨詢工程師 （投資） 二〇 一二 年 七 月 [鍵入文字 ] 北 京 xxx 咨詢有限責任公司 I 目錄 1 總論 ............................................................................................................ 1 項目概況 ...............................................................................................................................1 項目名稱 ......................................................................................................................1 承辦單位概況 ..............................................................................................................1 可行性研究報告編制依據 .........................................................................................1 項目提出背景 ..............................................................................................................1 項目概況 ...............................................................................................................................2 擬建地點 ......................................................................................................................2 建設規(guī)模及目標 ..........................................................................................................2 主要建設條件 ..............................................................................................................2 項目總投資及資金來源 .............................................................................................2 項目主要技術經濟指標 .............................................................................................2 結論和建議 ...........................................................................................................................3 2 項目建設必要性 ........................................................................................... 4 項目符合國家及地方產業(yè)政策 .........................................................................................4 ..............................................................................................................................................4 項目符合國家及地方行業(yè)規(guī)劃 .........................................................................................4 ..............................................................................................................................................4 項目符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要 ..............................................................................................4 有利于 ...........................................................................................................................4 有利于 .................................................................................................